凯撒豪庭营销总监 程永海
主持人：央行联合四大商业银行将统一二套房认定标准是以家庭为单位审核。就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。大家对这种第二套房的界定如何理解?这样的政策对房地产销售是利是弊?
程永海：第二套房政策主要影响海南本地人。 对于异地购房者，来海南买房，属于中产阶级一次性付款占很大比例。我们凯撒豪庭一万元/平米了，一次性付款占很大比例。提高首付，对他们影响不大。通常购买旅游地产，一般在40岁以上，来买房的期望值也不想贷20年，7成。他们即使贷款，也仅是贷款较少部分。
主持人：那么二次置业贷款提高了，会不会也影响到海南房价的上涨呢？
程永海：国家出台的一系列政策，通常控制中低档房的房价，要保证80%的人居者有其屋。对于旅游地产，尤其是海景房的价格较高。比如上海江景房比普通房产高七八倍，很正常。高端的房产，在于资源稀缺，这种需求政府很难控制。比如海口市政府要推出经济适用房，比如有些家庭想买中低档房，那么就会等经济适用房。象这种需求减少较多，对这类房产的房价会有一定的抑制作用。象凯撒豪庭，真正的海景观就十几二十套，粥少僧多，抢都抢不到。
主持人：刚才程总说过，价格的上涨与下跌关系到多方面的因素，那么海南本地购房者也是一种力量，目前海南可能部分人已经购买了小户型作为过度，那么想买大房子的时候，属于二次购房了，海南本地购房者也是一种力量，二次置业贷款提高了，会不会影响到价格？
程永海：整个房地产的供应受限制。开发商拿到地之后，尤其是大地块，不是一下子推出来，而是分期开发。这本身就限制了供应。另一方面，即便房子盖好了，开发商也要把好房子留下，叫“捂盘”。所以这种行为，导致房子的供应量减少。供应跟需求的关系不会马上转变，所以房价会上涨。
主持人：随着文昌航天城的开发，三亚国际旅游城市的地位确定，海南东环铁路的建设，以及琼海博鳌论坛的发展，都给海南的发展带来了一定的影响。那么，在众多利好因素的带动下，海南的房地产作为外销型旅游房地产，应该如何做好外销的推广工作？
程永海：现在大部分是网络，以前做有形的网，在各地区找分销代理。现在世界变化的太快，网络的速度越来越快了，能上网的人越来越多了。网络销售变成越来越重要的手段，只要想了解海南房地产，可能通常都会上海南比较重要的房地产频道。许多人来看房之前，已经在网上做好功课，电话咨询。所以我觉得网络营销非常重要的。博客营销也给我这个项目带来一定的收获，有好几个客户一来到我们项目，一眼就认出我来，说读过我的博客，从博客中了解到很多海南房地产的信息和项目信息，所以网络广告和博客在目前来说我还是比较认可的。
我觉得不只是开发商，市政府也要考虑。正是因为环境好，我就随便造个房子卖掉。这样就很危险，比如我以前买的烂尾楼，现在加1万元人家都要考虑。但我买的海景房，现在翻一倍都有人要。西海岸比三亚湾好，三亚湾建的太早了，火材盒似的建筑。西海岸保留到现在，许多大的开发商进来，建房的品质非常高。
主持人：现在海南的利好消息非常好。听说琼海要建一个飞机场，文昌建航天中心，东环铁路等。海南的房子吸引外地人，除了环境之个，价格不高也具有很大的吸引力。等琼海等地的房价高了，会不会导致海口等一线城市的房地产吸引力降低呢？
程永海：我觉得海南房产，在定位上应该往高端走。本身到海南来，肯定是为了改善居住环境，海南的气候，居住环境也吸引了这部分人。海南虽然是第二大岛，但真正能建房的土地却不是很多。应该把价值化，不能象以前一样，盖接吻楼，握手楼。以前是历史的原因，在卖土地上面有点乱来，现在一些大盘，整个的品质都在提成。价格的提升是必然的，从建材，人力等都在提升。中国人口基数很大，能在海南买房的是金字塔的上方，所以房价高点不影响，最重要是做好的产品，去吸引这部分人。
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