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刘洪玉:房价泡沫缓解 价格价值背离再度回复

————2009中国房地产百强企业研究方法体系的改进与完善

房天下   2009-03-28 11:25

由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中指研究院四家机构共同主办的“2009中国房地产百强企业研究”,从新的研究方法体系确立、数据采集整理到指标计算分析,历时半年,对中国房地产市场上数百家开发企业和策划代理企业分别进行了科学严谨的研究,完成了“2009中国房地产百强企业研究”与“2009中国房地产策划代理百强企业研究”,并于2009年3月28日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生在发布会上发表了主题为2009中国房地产百强企业研究方法体系的改进与完善主题的演讲。

尊敬的各位来宾,大家早上好!我下面把我们百强企业研究的方法改进工作向大家做一汇报,有四方面内容。我们这个工作已经做了六年,我们研究工作也得到了企业、政府和社会公众的大力支持,因为我们的数据来自于这三个方面,样本企业的覆盖范围也在日益扩大,房地产百强企业的代表性也越来越强,研究成果也正在发挥着很重要的作用。

我们这个研究目的主要是希望规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率、社会责任等这些指标量化研究,来去挖掘综合实力强、管理水平高以及具有比较强的社会责任感企业群体,我们这些企业往往会成为行业的标杆性企业。促进行业的健康发展,发挥房地产业作为我们国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。我们研究过程中遵循原则还是以数据作为主要依据,秉承客观、公正、准确的原则。研究对象是依法设立并且登记的房地产开发企业,要求是最近三年房地产业务销售额需要达到或者超过三亿元人民币,或者销售面积能够达到或者超过10万平米,这是进入到研究样本的门槛。

另外自愿参加,按照要求提供报表,如果出现研究拖欠工程款,有重大偷漏税问题或者严重失信行为和其他违法行为的企业不纳入到研究范围。我们评价这个企业的指标体系有六个二级指标,26个三级指标,这些指标体系在设置中遵循了这样的原则,就是企业的规模、运营效益相结合,我们说规模和效益是企业两个唯度。2009年我们新增了存活周转率这个指标来评价企业在销售环节运营的效率。第二个原则是盈利能力和发展潜力相结合,房地产企业发展周期性的特征和房地产企业持续运营的特点,要求房地产企业评价不仅仅考察当前的盈利能力,还要兼顾它的发展潜力,也就是在房地产市场发展周期不同阶段持续盈利的能力。

我们在2009年的评价指标方面,我们在08年的基础上,在成长性的指标上加入了新开工面积,这反映企业市场信心的指标,另外结合净利润、资产率等指标综合企业未来发展的潜力。在评价企业发展盈利性能力的时候,我们还考虑了企业现金流量等指标。另外融资能力和偿债能力相结合,财务稳健是每个企业追求的目标。09年在这方面我们做了比较多的调整,在二级指标下的三级指标做了比较多的调整,这可能也跟当前我们房地产企业所面临的市场环境密切相关。新增的预收帐款、投资现金流量净额、总负债比例等三个指标来综合反映企业的融资偿债能力以及现金流对债务偿还的保障能力,以此批假企业经营的稳健状况。

第四个原则叫经营实力和社会责任相结合。评价企业的综合实力除了它的经营实力外,社会责任也是评价一个企业很重要的方面。我们进入比较理性市场过程中,社会上的消费者或者公众实际上更加关注企业执行社会责任的情况。而且我们说房地产开发本生就是改变人居环境的活动,它的开发活动必然引发一系列的利益相关者矛盾和冲突,导致房地产开发企业经营地位和社会地位的不协调,这是中外房地产开发企业面临的普遍问题。在当前努力构建和谐社会的大背景下,房地产企业的社会形象越来越影响着企业的发展,而且也影响着企业发展大的外部环境,尤其是政策环境和公众态度。

09年我们在这方面继续强化这方面的评价内容,当然企业的社会责任体现很多方面,包括我们对环保、节能,包括对社会经济增长、就业等等方面的作用,包括对环境的改善等。我们为了能够量化去做这件事情,我们从纳税和慈善捐赠这两个指标来评价企业履行社会责任的情况。所以09年我们评价方法指标体系有了改进,有这几方面,从指标体系来看,从偿债能力提升到了稳定性,我们原来更关心偿债能力,现在我们提升到了稳健性的高度,增加相应的三级指标来综合反映企业的融资、偿债能力。从纳税指标到社会责任指标,纳税是通过政府对社会做出的贡献,还有其他的很多方面,我们增强了慈善捐赠指标。

另外强化运营效率的指标,通过增加存活周转率这个指标,另外完善成长性指标,这里我们增加了新开工面积。数据采集方面,因为指标体系做了调整,所以我们底层原始数据采集也增加了很多内容,时间关系不详细说了。我们数据来源,一个是企业填报的数据,再一个是中国房地产指数研究系统数据库、监测数据和企业对外发布的信息,有关政府部门对外公开的数据,再有过去我们百强企业研究过程中,10做的相关研究中收集的资源,都是我们这次研究评价的来源。另外我们对数据进行了复核和确认,这个工作做的很辛苦,我们希望尽量保证企业填报的数据和政府、社会以及通过其他渠道得到的数据相互匹配,通过这样交叉复核来提高我们数据的准确性。

评价的方法仍然是沿用以前的方法因子分析法,限度排除人为因素的影响,通过这个方法得到的评价结果,就是在排序当中分值如果相似,我们有一些排序的规则,在得分相同的时候,我们按照慈善捐赠数据的情况,更多考虑它履行社会责任的情况来排序。另外东西部是按照优先考虑西部,然后中部,再是东部。

最后讲讲房地产发展的展望,经过一年调整,房地产价格泡沫得到了较大幅度的缓解,从这图上可以看到,价格价值的背离再回复。另外从去年12月底开始,许多城市交易量开始显著回升,对我们很多企业来说,大家感觉到有了些新的希望。但是我们企业面临的大环境,从宏观经济环境它未来得发展仍然存在着比较大的不确定性,另外经济增长放缓,失业率显著上升,这也是当前我们面临得很追求问题。再有房地产开发贷款、抵押贷款可获得性,在未来还存在不确定性。我们国家的政策和金融机构本生行为之间还存在着不确定性。另外资本市场融资功能尚未恢复,消费者的信心还在恢复的过程中,还存在着一定等待观望的情绪。

所以说对我们百强企业来说,对未来发展过程中,从短期来看消减存活、降低费用、增加现金,储备必要未来发展能力,这仍然是我们短期的目标、短期策略优先方面。从长期来看,我们希望我们百强企业能够从这几方面,一个是财务稳健,再有要高质诚信,最后是管理卓越,从这些方面努力发展。对于管理卓越,百强企业这方面都做的很好。这四个方面是我们一直追求的策略目标,我们可以不断的去提高效率,提高质量,提高客户的满意程度,提高我们专业的水平。另外要保持我们企业稳健的发展。祝愿我们企业在09年取得更大的成绩。谢谢大家!

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