近日，人们围绕一则《土地管理法》修改意见展开了激烈辩论。辩论的焦点是，住宅用地70年到期后应当“有偿续期”还是“无偿续期”。有人认为，《物权法》对此已有定论，“自动续期”就是“自动无偿续期”，再次争议完全是庸人自扰。但也有人认为，自动无偿续期是变相实行土地私有化，涉嫌违宪。
在笔者看来，社会各界及专家学者中所以出现相关争议，完全是没有全面了解和正确理解我国现行法律规定的结果。其实，按照我国现行法律的相关规定，关于土地使用权70年大限后的续期问题，的确已有明确的定论，不过它不是有人所称的“自动无偿续期”，而是“自动有偿续期”。
关于国有土地使用权续期问题，我们不能单看某一部法律的单一条款的规定，而必须把所有相关法律规定放在一起，综合衡量，全面理解。《物权法》百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。在这里如何理解“自动续期”就变得至关重要，能不能因此把它理解为“自动无偿续期”呢？笔者表示反对。因为，我们对法律条文的理解决不能想当然，更不能没有根据地乱引申，而必须把它放在完整的法律规范体系及宏观立法背景中进行准确解读。
综合起来看，《物权法》为什么只规定“自动续期”，而没有涉及是否有偿呢？其实它是很有针对性，也是有明确具体的背景的。我们应当注意到，1995年1月1日正式实施的《城市房地产管理法》对国有土地使用权是否有偿使用及如何续期就有了十分明确的规定。该法第三条规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。第二十一条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 ”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”也就是说，在《物权法》规定之前，国有土地使用权实行的有偿且依申请续期的制度，当然既包括住宅用地和非住宅用地。然而，人们考虑到了住宅用地的特殊性，如果按照《城市房地产管理法》规定依申请续期的话，既不便操作，也不利于保护住宅所有人的合法权利，因此，《物权法》就专门针对住宅建设用地作出了一个特别规定，即“自动续期”，取消了续期前的申请和审批程序，但却没有涉及到是否有偿。为什么呢？因为《城市房地产管理法》已经有了明确规定，无需再次重复。
也许有人质疑，《物权法》是人大制定的法律，而《城市房地产管理法》是人大常委会制定的法律，应当以前者的规定为准。其实，这种理解是非常错误的。一方面，我国在法律适用上并未区分基本法律与法律的效力差别，一直把它们当作同一效力等级的法律；另一方面，从两部法律的制定修改时间看，《城市房地产管理法》是在制定颁布《物权法》之后修改过的，但却未曾涉及“有偿使用”制度，更没有特别规定住宅建设用地必须“自动无偿续期”，因此两部法律针对同一内容的规定是相互衔接，要求一致，没有矛盾和冲突的。即使从字面上分析，国有土地使用权续期上的“有偿”和“自动”也是分别规范两个不同侧面的问题，“有偿”关系到使用者是否要支付代价，而“自动”则完全是程序上的要求。因此，两者既有区别也不矛盾，“自动”续期不意味着无偿，“有偿”续期也不意味着必须“自动”。
至于“无偿续期违宪”的说法，显然有些偏颇。且不说由以上分析我们不能得出“自动无偿续期”的结论，即使是“无偿续期”，也不能推出违宪的结论。毕竟，所有权可以从占有、使用、和处分四个基本方面体现出来，无偿只意味着放弃，并不影响其它三项基本权能的存在和行使，也不会从根本上影响所有权的性质。
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