调控房价必须同时抑制地价:地价不降 房价难降

地产海南  2010-11-10 09:19

[摘要] 众所周知，稳定房价是近几年房地产调控的重要目标，今年以来甚至称得上是惟一目标。然而，如果地价涨势不能抑制，稳定房价又谈何容易？从成本上讲，地价是构成房价的最重要的组成部分；从市场规律上看，在当前市场环境下，绝大部分房企都有意愿、也有能力使房价明显高于地价，以获得比较可观的项目利润。

近日，有报道称：今年前三季度30个大中城市土地出让金共计近9000亿元，同比增长近七成，大型房企拿地热情不减。土地市场是房地产市场重要组成部分，因此上述数据，可能反映出房地产市场的一些特征。

众所周知，稳定房价是近几年房地产调控的重要目标，今年以来甚至称得上是惟一目标。然而，如果地价涨势不能抑制，稳定房价又谈何容易？从成本上讲，地价是构成房价的最重要的组成部分；从市场规律上看，在当前市场环境下，绝大部分房企都有意愿、也有能力使房价明显高于地价，以获得比较可观的项目利润。

国家统计局数据表明：今年1-8月，房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增长37.9%，创2008年以来新高；土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。按此计算，则土地成交均价较去年同期上涨33%；而1-8月份商品住宅成交均价只上上涨3.3%。由此证明地价涨幅远超房价涨幅。

实际上，地价波幅大于房价，是近几年我国房地产市场的一个重要规律。在房价上涨期，地价往往涨得更快，从而助推房价，比如2007年和2009年。而在楼市调整期，地价下跌幅度明显大于房价，但对房价的拉低作用，远小于楼市繁荣时对房价的推高作用，比如2008年。

因此，调控房价，必须同时抑制地价。国家政策中基本上没提到过抑制地价上涨，倒是10月7日出台的“沪12条”中明确表示：遏制地价和房价过快上涨。从今年前三季度情况来看，土地市场的成交量明显超过前两年的水平。原因有二：一是供应量猛增，今年国土资源部计划供应18万公顷居住用地，与去年住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷有大幅度增加。二是虽然有所调整，但今年土地市场比2008年好很多。

从成交价格上看，今年地王现象有所减少，但总体地价非但没降，且有所上涨，只是火爆程度不如去年下半年。比如，今年以来很多优质地块的溢价率为50%左右，而100-300%溢价率的地块比比皆是。这与房价密切相关，今年4月“国十条”出台后，虽然房价涨幅收窄，但整体上依然处于高位，房价难以下跌，致使开发企业仍旧勇于以较高价格拿地。

今年以来，在土地市场中，央企和上市公司拿地热情较高。中铁、华侨城、招商、保利、万科等是拿地大户。比如万科仅8月就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，金额78亿元。这与今年楼市调整幅度不大有关，比如8月万科以120亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录，孰料9月便将纪录改写为142亿，前三季度销售业绩已超过去年全年。在宏观调控背景下，业绩居然如此辉煌，即便是万科的企业品牌过硬、销售策略对路，还是让人有点吃惊。

与企业业绩相对应的，是城市的土地收入。与万科同等耀眼的是上海。今年前三季度，上海土地成交额达1140亿元，已超过去年全年成交金额。单是9月末，上海12幅土地成交金额就逾200亿。不过，总体而言，今年二三线土地市场的增长率超过一线城市，这主要与开发商区域布局重点向二三线城市转移有关，另外一线城市经营性用地供应越来越捉襟见肘。

土地市场成交活跃，却离年度居住用地供应计划仍有较大距离。截至9月初，广州、北京和深圳分别仅完成年度计划的18%、26%和33%。上海完成74%，节奏还算合理，所以上海的土地成交金额也是的。从来看，今年上半年住房用地供应只完成了年度计划的36%，而前三季度的数据至今尚未公布，不过近日举行的2010年前三季度国土资源形势分析中提及：建设用地供应总量增长较快，供地区域分布趋于合理，但由于各地用地需求持续旺盛，供需矛盾十分突出。

由此看来，第四季度各地必须加快供地速度，尤其是房价较高、供应紧张的广州、北京和深圳等一线城市和部分二线城市，从而抑制地价上涨。否则，将影响后续的住宅供应，而在供不应求的市场形势下，很难期望房价会明显下跌。