[摘要] 时值岁末，中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年的房地产市场分析报告，预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20%”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。
不过，在经历了大半年调控后，目前平均房价却接连三个月环比上涨。2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。
业内人士指出，明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。
流动性管理
能否卡住房企咽喉
在2010年房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。
中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链会出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑。
中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。
“通胀加剧将使政府持续收紧货币，这很有可能是未来打破楼市平衡的重要因素。”广发证券分析师赵强表示。
显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。不过，民生银行地产金融事业部发布的报告却表示，银行信贷仍然是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长，但涨幅放缓。
事实上，从2007年开始，每次楼市调控的背后，关于“信贷收紧、开发商资金链紧张”的观点从不间断，不过开发商从银行获得的贷款却仍保持逐年增长的态势。
数据显示，今年1-11月，房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2%，已经超过去年全年5.71万亿元的水平，业内预计今年有望接近7万亿元。显然，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕。
从刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。
中信证券首席经济学家诸建芳、兴业银行经济学家鲁政委均表示，短期内防通胀将成为首要任务，明年信贷不会被大幅压缩。
业内人士预计，明年新增贷款不会低于7万亿。在新增贷款的影响下，资金继续流进楼市的趋势不会被完全抑制。
除了信贷来源外，开发商另一重要资金来源的销售金额并未呈现明显下降。目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。
“很多大型房企在今年的销售情况仍然比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。相比之下，中小开发商的日子相对难过，明年可能会加剧行业内的洗牌。”一位房地产业内人士分析。
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