[摘要] 2月25日，2011第十一届中国房地产发展年会将在北京盛大开幕。时值1月26日，国务院要求进一步调控房地产市场，为此搜房网发起《发展与对策:2011年楼市走向高端访谈》。海南搜房网记者独家连线海南世鹏地产策划经理李东绪，详细解读“新国八条”对海南楼市影响。
2011中国房地产发展年会•聚焦中国“十二•五”开局之年房产新政
2月25日，2011第十一届中国房地产发展年会将在北京盛大开幕。本届年会主题为“聚焦十二五规划”，从趋势发展、模式探索与企业对策三方面深度解读未来五年中国房地产的发展之路。可以预见的是，中国的房地产发展存在着很多变数。2011年的楼市将走向何方？时值1月26日，国务院要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%。为此搜房网发起《发展与对策:2011年楼市走向高端访谈》。海南搜房网记者连线海南世鹏地产策划经理李东绪，详细解读“新国八条”对海南楼市影响。
李东绪：国八条的出台是房地产政策紧缩的一种表现
（李东绪的博客）
搜房网博客：您好，很高兴您能接受海南搜房网博客的采访。新的“国八条”昨日出台，被媒体再次称为“史上最严厉”。请您谈谈您对新“国八条”的看法。
李东绪：国八条的出台是房地产政策紧缩的一种表现，间接证明了上次的调控政策取得的效果并不明显。不过，这次新政策出台对于抑制房地产投资和投机会有一定的好处。每次出台政策之后房价会有所回稳甚至回调，现在的政策有一个消化期，消化完后就会继续上涨。
搜房网博客：此次政策的出台，对于开发商无疑又是一次利空的消息，不知业界今后如何应对？
李东绪：作为房地产开发企业只能适应政策，特别是海南本地房地产开发企业更是应该加大市场拓展能力。争取更多的一次性付款客户，这样才能尽量降低调控政策的影响。
搜房网博客：自重庆、上海相继提出开征房产税以来，海南业界人士的反应基本上都认为海南近期不会开征房产税，您认为房产税能否抑制房价？海南是否具备房产税的条件？为什么？
李东绪：从最近重庆和上海房产税的一些相关情况来看，各地对于房产税的征收角度不同。这两个地方应该属于试点城市，待模式成功之后，在推广至。这个需要2-4年左右的一个过程。从重庆的情况来看主要抑制高端房产，对于整个房地产市场影响不会很大。而且房产税税率比较小，与每年房价的增长幅度相可谓微乎其微，所以我认为房地产税的出台对于房价的上涨影响不大。
海南现在还不具备出台房产税的条件，主要因为海南购房者大部分为岛外客户，对于客户的房产套数等问题很难查询。其次，岛外客户的购买力较强，范围较广，很多地方90%以上都是岛外客户，所以房价的上涨对本地居民影响较小。如果要试试房产税，也能是在两三年后，首先在海口实施了。至于全岛，根本没有必要。
搜房网博客：今年的房企将遇到哪些挑战？比如资金方面，开发商怎么才能确保自己的资金链不受威胁？在企业发展方面，有没有新的模式？
李东绪：据我所知，很多项目由于2010年持续的销售低迷，造成了一些资金紧缺的问题。但是我觉得2011年遇到的问题除了资金问题之外应该还有市场开拓、市场竞争的问题。海南各地房产价格全面提升，已经进入全岛旅游地产开发时代。各地项目不断涌出，我认为各个项目只有做好市场定位、市场开拓和市场竞争问题，这样才能有效提高销售量，资金问题将得到很大的缓解。
其次，在资金问题方面，大型房地产开发企业很多已经上市，融资渠道相对较多。对于很多中小型房地产开发企业来说融资将是很大的一个问题。对于中小型房地产企业来说增资扩股或许是最快捷的方式。其次海南企业应该尝试信托投资、联合发债等形式。不过能不能在债权市场活动资金，关键还要看项目的好坏。所以项目的策划定位很关键。
搜房网博客：2011年，政府还将扩大保障房建设，你如何看待目前的保障房的保障标准，是否需要扩大保障范围？
李东绪：加大保障房建设时解决住房问题的长远之策，治本之策。这几年保障房建设的也在不断调整，在摸索中前行。欣慰的是政府今年将加大公共租赁房的建设，我认为这是很好的一个方向。今后我觉得应该继续增加公共租赁房的建设。
现在很多人已经开始不奢求拥有自己的房子，仅仅需要一个可以稳定住的地方。这样可以将很多“被刚性”的需求降下来。很多人具有一定的经济能力之后在开始买房，也就是选择“先租房，后买房”的方式。这样房地产市场才能慢慢回归理性。
搜房网博客：2011年海口、三亚两地皆表示无限期延长“限购令”，据有关系消息：中央明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”的政策，传达了中央坚决遏制房价继续上涨的态度。有业内人士猜测，限购的氛围将蔓延到上涨比较快的二三线城市，而2010年下半年，海南热销楼市就在这些未受限购影响的城市，在目前的政策背景下，您预测2011年春节前后的海南楼市，在价格、成交量方面分别会出现什么样的变化？
李东绪：限购令推出后，海南楼市并未因此受到很大波动。从这一点可以看出自从去年四五月份后炒楼者已经撤离海南岛，海南楼市开始回归理性。购房者均为长期投资者或者度假、养老以及本地自住型购房者。这些客户的需求并没有与限购令冲突太多，所以限购令对市场的效果并不明显。
现在海南房地产市场在经历了去年春节前的狂飙期后，又经历了接近一年的低潮期。现在海南房地产市场开始慢慢回归。海南旅游业的持续发展，海南房产的价值开始被逐渐发掘。预计2011年春节后楼市成交量会环比上升。成交量预计不会有很大的变化。因为现在的房价还都处于高位，客户也相对理性。所以盲目的上涨价格并不是一件什么好事情。
搜房网博客：谢谢您接受我们的采访，祝您在新一年里事业更上一层楼！
李东绪为我们写下的新春祝福
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