近年来，随着房屋交易的日趋频繁，房产市场上的买卖纠纷不断，尤其在调控政策频繁出台的背景下，房产纠纷更如井喷般涌现。房产市场的交易存在着严重的信息不对称现象，比如购房者往往对房子不甚了解，对所需要的手续也不甚了解，如果没有相关约束，那么掌握信息相对少的一方将面临众多问题和纠纷。据调查显示，六成以上的购房者都曾遇到过房产纠纷。那么如何规避纠纷？本报请到了北京市京华律师事务所的孙涛和刘伟涛为我们一一解答。
据刘伟涛律师介绍，在房屋买卖过程中经常出现的纠纷有以下几种：
十大纠纷
1.定金纠纷
定金纠纷一直是房产纠纷中非常典型的代表。签订合同时定金必须以书面形式进行约定才有法律效力，在合同法中适用定金罚则：给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。因此，对于定金的约定必须全面，尤其是对于定金退回的适用情况要进行明确约定。
2.一房二卖纠纷
所谓一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。一房二卖是经常遇到的房产纠纷。规避一房二卖的出现，要从以下几个方面进行防范：，购房者要确保定金是交付给房屋所有权人也就是出卖人；第二，查看出卖人的身份证明、房屋所有权情况，将房屋所有权证书提存；第三，大宗交易不要一次性付清；第四，及时做好网签。
3.二手房买卖中承租人纠纷
很多买卖合同签订完之后，往往由于承租人主张优先购买权，而导致原先的买卖合同无效，由此也造成了一系列的纠纷。购房人在购买房产时要对房屋的使用情况进行调查，如果有承租人存在，可以要求承租人出具放弃优先购买权的书面文件。
4.房屋质量纠纷
房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等。房屋出现质量纠纷，有这么几种解决办法：，可向建设行政主管部门投诉；第二，协商调解；第三，向仲裁机构提起仲裁；第四，借助法律手段，维护自己正当权益。
5.中介费纠纷
通过中介签订房屋买卖合同，由于种种原因，导致最终合同无法履行，想要回中介费，中介公司却不退回，索要中介费纠纷也是常见的房产纠纷之一。这种情况要具体问题具体分析，看一下导致合同无法最终履行的原因是否是中介方面的原因引起的。签订三方协议时，可以在协议中对中介费的退回情况进行具体的约定，合同适用意思自治原则，合同内容不违反法律强制性规定，对合同签订方均具有法律效力。
6.房屋广告不实纠纷
广告是购房者了解房屋的手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定，但是当购房者去收房的时候却往往看到的是另外一种情形，广告中应该有的假山没有，美好的绿化环境没有，公立学校变成私立的了。面对此种情况，购房者购房时，可以将广告中有的事物写到合同中去，并约定如果缺失要承担相应的违约责任。
7.共有房产单独处分纠纷
这种纠纷一般出现在处分夫妻共同财产的情况下，如果购房者没有相关经验，没有事先进行详细的调查，不看房产证，没有相应的警惕性，很可能面临着合同解除，无法购买房产的法律风险。因此，在购买房产之前，一定要查看房产证，询问财产是否有共有关系。
8.小产权房买卖纠纷
北京远郊区存在着大量的小产权房，这种房屋价格较低所以很多人购买，但是买卖这种产权性质的房屋存在着巨大的法律风险。首先，买卖小产权房的行为是法律的禁止性行为，一旦发生纠纷，卖房人如果想要回房产，买卖合同一般情况下会判定无效，而退还房产。因此，小产权房不要买卖交易。北京著名的画家村存在很多这样的案例。
9.房屋配套设施不能及时使用纠纷
很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用。按照法律规定，房屋配套设施(包括水电气等)通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，配套设备不能及时使用，目前主要依据合同约定来追究违约责任。房屋买卖双方在签订合同时，对于配套设备可以在合同中单列一条款进行约定或者签订补充协议进行约定。
10.房产买卖中户口迁出纠纷
很多购房者买了房产之后想把户口落到所购买的房屋下，却发现原房主的户口还在里面，新房主要求将户口迁出，却迟迟得不到解决，这样的户口迁出纠纷时有发生。户口的条款在房屋买卖的格式合同中并没有单独的一条，因此，需要购房人补充进去或者签订补充协议进行约定，在合同中一定要约定户口迁出的相关问题，以及承担违约责任情况。合同中有约定才有处罚性和执行力。
案例分析
案例1
刘某夫妇在大兴区购买期房一套，签订的商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积为98.56平米，但一年之后刘某夫妇收房的时候，开发商告诉他们房屋的实际建筑面积为106.56平米，比合同中约定的平米数多了足足8平米。开发商要求刘某再支付这多出的8平米的房款，面对此种情况，刘某应如何维权呢？
【律师点评】
交付房屋时房屋面积与合同约定不符，或超出或缩水、公摊面积不明确等面积纠纷是让许多买房人特别闹心的事情。
要避免这种纠纷的发生，购房者在签订房屋买卖合同时要提高警惕，合同中不仅要约定建筑面积、公摊面积误差，还要约定套内建筑面积误差。房屋交付时，房屋面积误差的值在约定范围内的，买卖双方根据实际面积据实结算房价款；交付房屋的面积误差比中有一项超出约定范围内的，则买房人可以要求退房，开发商需将购房款退回，约定了违约责任的，可要求承担违约责任。
案例2
小王在2008年全款购买了一套二居室，从2009年5月份入住至今一直没有见到房产证的影子，小王也无法自行办理房产证。去找开发商要求办理，开发商一直推脱迟迟不给办理。面对这种情况，小王最终通过法律途径维护了自己的权益。
【律师点评】
房产证迟迟无法办理引发纠纷的情况并不少见，业主要取得自己的房产证，前提条件是开发商的大产权证必须办下来，如果开发商的大产权证无法办理，也就无法进行产权分割，购房业主的小产权证自然是遥遥无期了。
合同是双方当事人意思自治的体现，合同的内容不违反法律强制性规定，对双方具有法律约束力。对于房产证的办理细节，双方可以在购房合同中约定。如果在规定时间内因开发商的原因导致产权证无法办理，开发商应承担违约责任。
案例3
日前，小张看中一套二手房，该房子是上世纪80年代建成的，当时中介承诺能办下来贷款，后来在办理手续的过程中，中介告诉小张，相关部门说1980年之前的房子不能办理贷款，让小张在相关文件上改动一下房子的建成日期，改成1991年建成的，这样就能办理下来贷款。请问律师，这种改动是合法的吗？中介的这种方式是否合适？一旦出现问题谁来负责？
【律师点评】
房屋年限与银行贷款有直接关系，案例中的做法属于擅自改动房屋年限向银行提供虚假证明的行为，是不可取同样也是不合法的。一旦因为提供虚假证明导致房贷无法审批成功，当事人需要承担不利自己的法律后果。对于中介而言，如果中介在此事件中起主要作用，提供虚假证明是中介跟当事人一起做出的，则承担连带责任。
机构支持：北京市京华律师事务所
（法律教育网）浙江省杭州市江干区人民法院一审公开宣判原告沈某、徐某与被告马某、陆某房屋买卖合同纠纷一案。这是一起因私下交易经济适用房而引发纠纷的案件。此前，该院已对涉案房屋进行了查封。
据了解，涉案经济适用房的实际购买者为原告夫妇，名义购买者为被告夫妇。原告沈启华为杭州电力广告有限公司职工，马玉根为杭州市电力局退休职工，两人原是同事。原告不具备购买经济适用房的资格。被告具有认购经济适用房的资格，经申报，认购了位于杭州市江干区九堡镇的经济适用房一套，但无资金购买。
2006年5月23日，原被告双方就该经济适用房达成转让协议，约定房屋购房款519743.95元由原告支付，协议签订后原告再借给被告31000元。被告取得的购房合同、购房款收据及相关房屋产权证件等均应及时交付原告，由原告支付相关费用，经济适用房交付使用后由原告无偿使用，按国家政策允许上市交易时被告应及时无条件的将产权过户给原告，费用由原告承担，房屋产权过户后被告无须归还借款31000元，被告如违反约定，其除归还购房款、借款及其它费用外，还需承担违约金35万元。
协议签订当天，原告沈启华支付给两被告按协议约定的借款及购房款。次日，两被告与开发商签订了经济适用房预售合同。2007年12月初，开发商向两被告交付了涉案房屋，但两被告未按协议约定将该房屋交给原告使用，也未将款项退还原告，并对经济适用房进行了部分装修。原被告双方因此发生争执而诉至法院。
江干法院经审理认为，经原被告双方签字确认，双方于2006年5月23日签订的协议已成立。但根据我国相关法律法规认定此协议无效，判决被告马某、陆某返还原告沈某、徐某款项人民币543137元。驳回原告沈某、徐某的其它诉讼请求。
北京房产律师 席向阳
（日照日报）随着房地产不断，房屋买卖纠纷也有所增多。笔者了解到，其中很多就是因为买卖后未及时办理房屋登记引起的纠纷。
小张当时为了结婚，就买了自己的一个远亲的一套三居室房屋，由于两人是亲戚，小张觉得办理过户手续还需要多花费用，就未签订买卖合同，并且也没过户，现在房价上涨了近一倍，小张再要求远亲办理过户时，远亲提出不增加房款5万元，坚决不同意配合过户。这是种经常碰到的纠纷案例，买卖双方多是亲友或熟人，买卖时未签订合同，没有及时办理过户手续。在房价不断攀升后，买方提出过户，卖方意欲涨价，进而双方产生矛盾。
一直从事个体工商业经营的周女士，当时买了一套城市花园的二手房，由于卖方办证时间不足五年，为逃避营业税和个人所得税，双方当时未立即办理房屋登记，现在周女士想办理过户登记，但卖方卖房后，现在已经联系不上了。像周女士这种有买卖合同，双方实际交付，未过户引发的纠纷，多是买卖双方经过中介介绍，签有规范的买卖合同，买卖双方已实际履行，但在办理过户手续期间，房价节节攀高，卖方心生悔意或者无法联系，造成不能办理登记。
赵先生当时在昭阳小区购买了一套二手房，当时把钱付清后，卖方把房产证给了赵先生，并告诉赵先生随时可以配合他办理登记，赵先生觉得既然这样就开始装修房子，没急于办理登记，也未在合同中写明违约赔偿问题，结果一个月后，有人用更高的价格要买这套房子，卖房人通知赵先生，不卖给他了。由于合同未约定违约赔偿问题，赵先生也不能完全维护自己的权益。这种不完善协议，部分交付，未办理登记引发的纠纷多是双方通过广告、网络等媒介自行达成的买卖意向，未订立规范合同，有的签订或未签订协议。在双方交付上，有的是卖方交付房屋，买方未付清全款，卖方持有房产证；有的是卖方未交付房屋，已付清全款，买方持有房产证。房价上涨后，买方或急于付清价款要求过户，或急于要求卖方交房过户。
2006年来我市工作的小黄，由于家庭经济状况不是太好，就从其他人手中购买了一套村里建设的楼房，由于小黄没有该集体组织的户口，就一直不能办理房屋登记，随着房价的不断上涨，小黄心里一直惴惴不安，就怕原房主反悔，要回自己的房屋。像这种购买集体土地上的房屋由于为法律法规所禁止，自己的合法权益很难获得保障。
“上面四种类型纠纷，均未办理房屋登记，其所有权仍属于卖方”。据我市房产交易中心负责人解释说，日常碰到的房屋买卖纠纷案件，主要就是这四种：无买卖合同，但房屋已经由买方居住，未办理登记引发的纠纷；有买卖合同，房屋已经由买方使用，未办理登记引发的纠纷；不完善协议，部分交付，未办理登记引发的纠纷；购买集体土地上的房屋，无法办理产权登记引发的纠纷。
该负责人还表示，现在碰到这种纠纷，很难协调解决，大都通过诉讼，法院或判决双方继续履行合同，卖方协助买方办理房产登记，或判决卖方承担违约责任并赔偿损失。但在法院判决后并不能完全化解纠纷，达到双方都满意的效果。判决继续履行合同，卖方不满，会出现消极协助过户的情况。买方胜诉后势必申请执行，造成诉讼成本的增加。如果判决解除合同，双方相互返还，并判承担违约责任，赔偿损失，买方虽然获得了赔偿，但是以其赔偿数额是否能够购买到相同性价比的房屋尚未可知。如果买方不同意退还房屋，卖方申请执行已入住的买方返还房屋，其难度可想而知。该负责人在此提醒人们，房屋买卖达成后，应及时办理登记，避免产生纠纷，引起诉讼，并且及时办理房屋登记，一旦发现自己购房的房屋是小产权房或者不能办理房屋登记，还可以把自己的损失降到。
一边是为了进城卖掉赖以生存的宅基地房产的村民，一边是难以承受城市高房价而购买小产权房的城市居民，小产权房买卖的泛滥和不规范，正让不少人头痛不已。尤其是在所涉房产价值大幅飙升的背景下，相关的纠纷层出不穷。
在上海市奉贤区奉城镇新民村(曾用名“一致村”)，短短几年间，就有约80多户村民卖掉了宅基地上的小产权房，而买家多为上海市区居民，现众多卖房村民后悔了，纷纷向法院起诉诉求当年交易合约无效、收回房屋。
3月30日，奉贤区人民法院第二次开庭审理相关案件，但尚未作出判决。据本报记者获悉，仅整个奉城镇地区类似的小产权房交易不下千户，更多的交易双方都在关注着这几桩案子的判决结果，但关于小产权房纠纷目前尚无专门的法律可以完全适用，法院的压力也在于此。
然而，小产权房的炒卖还在大规模继续。
小产权房价值：今非昔比
奉贤区奉城镇一致村的大量小产权房买卖，集中发生在2002年前后。邹亚凡夫妇称，他们2002年经朋友介绍先后购买了一致村230号、242号两套小产权房。原房主现要求收回房屋已并向法院起诉。
据邹亚凡介绍，他们先后以6.5万元和3.6万元分别购买了两套小产权房，单套建筑为200-300平方米，一套居住，一套用作夫妇俩开办的木器工艺品雕刻厂的工作场地。当年邹亚凡是将自己居住在陆家嘴地区产权房卖掉，用以支付两套小产权房的房款。“若被收回，经济损失不言而喻，更重要的是，我们就没有了住处。”
据记者了解，目前，除了邹亚凡夫妇两套小产权房的纠纷外，还有包括一致村241号、爱民村315号、一致村1423号等小产权房，原卖房村民已经向法院提起“要求协议无效、原价收回房屋”诉讼。
村民试图收回房屋的原因，除了小产权房确实在这几年中明显外，另一个不容忽视的原因是，上海郊县近几年大规模动迁推进迅速，奉贤区也不例外，动迁补偿显然是各方最为关心的利益所在。
炒卖小产权房泛滥
除了可能存在的动迁因素外，小产权房买卖炒作本身在当地也相当盛行。
另据邹亚凡等购房者的联名信陈述，要赎回房屋的村民有着共同的特点：卖掉农村房子后都在城镇买了商品房；都另有其他宅基地建房出租；想原价赎回已售小产权房，并准备再次以高价出售。
记者在当地的中介看到，更多的小产权房交易并没有因为类似的纠纷而停止，更多的小产权房出现在当地房产中介，堂而皇之明码标价“挂牌”出售。其中一家中介门店，除了产权房、商品房之外，该中介还特地表明安置房、集资房、农民房均是该店的主要交易服务物业类型，而几十张本地小产权房实景照片悬挂在门店显眼处。
记者还获悉，更有甚者，个别还在诉讼审理中的小产权房，已经悄然被推向了二手市场，标价则比此前翻了数番。类似的典型小产权房炒卖行为，在当地并不罕见。
“小产权房炒卖的市场不小。”一位曾经运作过小产权房交易的资深中介人士告诉记者，随着城市商品房价格不断上涨，越来越多城市居民丧失了购买普通商品房的能力，而居住困难又实际存在，不少市民会将目光转向尽管性质不同但相对价格便宜的小产权房，解决居住问题。
记者在采访中也发现，除了上述为居住问题退而求其次的小产权房买家外，也有不少专业炒作小产权房的买家进行倒卖。还有一部分买家则是奔着未来的拆迁补偿投机小产权房。
而作为业出售小产权房的当地村民一方，相当一部分村民已实际脱离农村生活，或已经在城市买房或打算在城市买房需要资金，出售小产权房是不少人的选择。
公开的秘密是，不止上海，类似的情况在许多地方也存在，随后的纠纷也极为类似。
无法可依？
邹亚凡夫妇当年买的小产权房，均由双方签订房屋买卖合同，并据其提供的材料，还有当地相关属于政府部门出具的见证书。
在2002年签订相关的房屋买卖合同上，交易的原因表述为“为调剂房屋余缺，双方自愿达成房屋交易”，合同正本三份，买卖双方和见证处各执一份，副本二份，送房屋管理部门及规划部门备案。
当年出具见证书的是奉城镇法律服务所，并有该所见证收费的专用收据。据邹亚凡表示，当年其他的大部分小产权房买卖，都是经过类似的方式实现的。
但现在看来，这样的交易合同和见证，其法律效力尤为有限。背后的真正原因，或许就在于类似的小产权房纠纷，缺乏专门的法律可以参考。
在上海，让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。邹亚凡夫妇认为纠纷适用于该意见的第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。”另外，根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。
记者了解到，北京市高院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要也指出“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。
据了解，法院方面从调解出发，曾提出“房屋使用协议维持现状至动迁为止，一旦动迁，宅基地土地补偿费归原卖房村民所有”的意见，但尚未落实。
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