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保障房投资升温 百亿级基金参建公租房

上海证券报   2011-04-27 07:34

[摘要] 受紧缩性宏观调控政策影响,房地产市场正悄然分化,越来越多楼市内的资金开始想方设法要在国家保障房建设的大潮中分得一杯羹。

受紧缩性宏观调控政策影响,房地产市场正悄然分化,越来越多楼市内的资金开始想方设法要在国家保障房建设的大潮中分得一杯羹。

近日,专门用于公租房建设的基金正式成立,其背后是近十家房企的资金支持。上海建银精瑞资产管理有限公司表示,旗下建银精瑞公租房建设投资基金年内即将成立,该基金拟设投资期限为七年,计划首期募集资金规模约为100亿元,预期投资为5%—12%。计划今年上半年完成基金的审批和注册,7、8月份募集资金到位,年底之前启动相应的投资项目。在这一基金的首批发起人中,不乏众多大型房企,如碧桂园集团、路劲地产、复地集团、四川新希望集团和华远地产等。

为什么这么多房企看好公租房市场?建银精瑞董事长李晓东表示,保障房作为管理层的重大决策之一,未来两、三年投资力度逐步加大,对资金的需求也大。而从投资方角度来看,大量游资在房地产调控下面临去向问题,通过金融创新使两种需求结合起来,并通过恰当的投资条件设置和风险控制,公租房基金一定能够获得合理的投资回报。

另据消息人士称,目前该基金已经获得国家发改委批准,其未来的投资方向也已经初步确定。北京、上海、杭州、广州和深圳等5个城市由于房价基准较高,租金持续攀升,对公租房的需求很大。该基金最有可能在这些城市中选择投资项目。

对于基金退出方式,专家表示,可能有资产变现和资本市场退出两种。前者主要是政府回购和市场出售,后者可以通过REITs(房地产信托基金)方式或者直接上市。

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●所谓“捆绑式开发保障房”,实际上就是用商品房的利润来冲减公租房的投资成本,用租金收入来偿还公租房投资的财务成本。

●目前在公共租赁住房建设中,本市正在积极探索通过多种方式,吸引各类社会资金逐步参与到公租房建设发展中来,实现可持续发展。

东方网4月27日消息:据《劳动报》报道,今年上海将建设筹措4万套、供应1万套公共租赁房,如此之大的开发建设规模,无疑给企业带来了资金压力。记者昨天获悉,目前本市正探索“捆绑式开发保障房”新机制,这将为保障房、尤其是公租房建设的资金难破题。

上海地产集团是进军保障房领域的一家国企。该集团董事长皋玉凤日前就透露:“我们在部分地块实行保障房与商品房捆绑式开发。比如在一个基地中,40%的土地用来建商品房,60%的土地建保障房,商品房盈利全部投入到保障房建设,以降低公租房的建设成本。”

所谓“捆绑式开发保障房”,实际上就是用商品房的利润来冲减公租房的投资成本,用租金收入来偿还公租房投资的财务成本。

据介绍,在商品房土地的招投标中,政府会以低于周边商品房土地的价格、高于公租房土地的价格(公租房按照基准地价)出让给保障房开发企业。这样就产生了一个利润空间,房企就可以用来投资公租房了。

而公租房略低于市场的租金,则可以作为房屋的折旧,追加经营管理的费用、人员机构运作的费用、后续维护的费用等财务成本。目前,市政府有关部门正在研究推广这种捆绑式开发的方式。

今年将首批上市的公租房项目―――徐汇华泾馨宁公寓,最初规划建经济适用房,如今已经转变为一个配套商品房和公共租赁房捆绑的小区。业内人士认为,若干年后如果老百姓的住房矛盾不再尖锐,而政府同意将部分公租房资产以适当的价格上市转化为商品房,那么资金回笼的问题就解决了,房企建保障房就能实现可持续发展。

市房管局还表示,目前在公共租赁住房建设中,本市正在积极探索通过住房公积金增值收储公租房项目、利用保险资金向公租房运营机构提供债权融资、鼓励民间资金投资公租房项目、依托房地产投资信托基金(REITs)募集公租房建设等多种方式,吸引各类社会资金逐步参与到公租房建设发展中来,实现公租房的可持续发展。

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