[摘要] 2011年，中国房地产市场经历着一场最严的调控政策，限购令响彻大江南北。目前楼市调控初见成效，但是部分城市房价仍在高位波动，一些未实施限购的区域城市住房成交出现量价齐升的势头，未来市场走势将会如何？房价能否回归理性？炒房现象能否因此消弭？
2011年，中国房地产市场经历着一场最严的调控政策，限购令响彻大江南北。目前楼市调控初见成效，但是部分城市房价仍在高位波动，一些未实施限购的区域城市住房成交出现量价齐升的势头，未来市场走势将会如何？房价能否回归理性？炒房现象能否因此消弭？
限购是房地产高热的“一剂退烧针”
今年1月“新国八条”颁布后，北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡、厦门、杭州、苏州等城市陆续出台了新版限购令。
清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵曾形象地把“限购”比作是常规调控手段失效的情况下所采取的最后“一剂药”，“在目前地产价格持续攀高的形势下，‘限购’就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”
中国人民大学城市规划与管理系叶裕民教授向人民网记者分析，由于“国八条”限购的严厉程度超过了预期，对地方发展将产生多方面复杂的直接与间接影响，地方政府对此准备不足。大量城市还需要一定的时间消化新政策，研究该政策对本城市的影响，从而制定更加符合本城市发展的实施细则。
对于各地的限购政策，大部分城市如广州、南宁、长春、贵阳、青岛和上海的购买条件都是“本地户籍居民或一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。目前，大部分城市将在本城市工作居住一年以上的人口登记为常住人口，上述限购条件是将户籍人口和外来常住人口平等对待，限制炒房，是公平合理的。
“但是，有些城市把非本地户籍居民的纳税或社保缴纳时间大幅度延长，比如北京延长到五年，实际上对非户籍常住人口构成了严重歧视。应该通过逐步的改革来淡化户籍对居民权利的限制。政府应该并且有能力通过其他标准来甄别个人自住需求、投资需求、投机性需求，并在政策上严格区分。”叶裕民教授说。
限购政策短期效果明显 交易量持续下降
据统计，2011年2月北京共成交商品住宅3535套，环比下降69.4%。相较前两年春节期间的成交量，今年2月楼市成交量是近三年来的值。
4月北京商品住宅累计成交6983套，环比3月成交套数上涨了22%，但扣除保障性住房，商品住宅实际成交4786套，环比3月还减少了10%，同比去年4月大幅下滑了5成多。新建和二手房均出现了连续四周住宅签约量持续上升，但是与去年同期相比成交量仍低42.7%，表明北京楼市整体仍处低位运行。
针对限购政策导致以上两种成交量的下跌形势，叶裕民教授分析说,“限购政策对房地产市场的短期均衡有较大的影响。短期内限购政策将导致住房有效需求总量快速减少，有可能使住房供求在相对较低的价格上达到均衡，从而抑制房价快速上涨，甚至使某些城市住房价格在一定程度上下跌。”
叶裕民认为，从短期来看，北京出台最严格的限购政策，短期内房价很难继续大幅度上涨，增速减缓，也有可能在局部地区出现价格下降。
“限购政策可以在短期内快速消除投资性和投机性购买多套住房，或者大幅度增加该类住房购买的难度，从而大幅度减少投资性的住房需求，有利于控制房价快速增长，使以购买自住型住房为目的的普通老百姓，可能以相对低的价格买到住房。”叶裕民教授说。
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