[摘要] 2010年楼市调控以来，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。房地产商最后的主要融资渠道只剩下了房地产信托，而今年以来这“最后一根稻草”也在逐渐消失。
2010年楼市调控以来，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。房地产商最后的主要融资渠道只剩下了房地产信托，而今年以来这“最后一根稻草”也在逐渐消失。
据悉，日前四大国有银行纷纷通过发文或者在实际操作层面叫停房地产信托业务。业内人士指出，受紧缩政策影响，银行贷款、上市融资此前已经受到限制，如今，作为房地产行业的主要融资渠道的信托此番再度收紧，房地产行业的资金链将更为紧张。
四大行叫停房地产信托
银监会此前曾对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，截至目前已经有20多家信托公司暂停了房地产信托业务。
去年，银监会发文对银信合作进行限制之后，银行与信托公司的合作重点转向了信托代理业务。记者了解到，今年上半年，商业银行与信托公司合作发行了不少房地产信托产品，房地产信托业务规模同比大幅增长，然而，作为信托推介重要渠道的国有商业银行，近期纷纷叫停了房地产信托业务。
据了解，工商银行近日向全行发文，要求各分行停止办理代为推介、代为资金收付的房地产信托业务。建设银行总行也已向全行发文，严禁各分行在未经总行相关部门批准的情况下开展代理资金信托计划资金收付业务和信托计划推介业务，将信托审批大权收归总行。中国银行和农业银行出于风险把控的目的，在操作和审批层面实际已经暂停了房地产信托业务。
某信托人士对记者表示，此次四大行纷纷叫停房地产信托是国家对地产行业调控的体现。同时，房地产信托产品潜在风险越来越大，出于对银行高净值客户投资安全的考虑，银行的确也有叫停房地产信托产品的必要。
玖言财富副总经理贾岩也表示，在去年年底四大行总体上就已不再销售房产信托产品，只有部分强势的分行会卖。目前，只有一些股份制银行才敢继续卖房产信托产品。
信托公司业务转型压力明显
尽管今年以来监管层对房地产信托加强监控，但上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，而且二季度末金额比一季度末金额大幅增长近两倍，房地产信托余额比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%，房地产信托平均年率依然居首。
上述信托人士指出，目前在国内50多家信托公司中有半数信托公司的主营业务是房地产信托。此次银行渠道受限将对国内信托公司产生明显影响，业务转型是信托公司需要考虑的事情。
实际上，近期，房地产信托发行已经出现减缓迹象。据好买财富管理中心提供的数据，截至7月26日，7月房地产信托发行数量为24款，募资规模54.4亿。与今年5月、6月相比，房地产信托发行数量及规模大幅下降。“目前已有部分专做房地产信托业务的人员开始考虑转做其他业务。”某业内人士表示。
房企资金链更加趋紧
业内人士表示，受到政策影响，银行贷款、上市融资此前已经受到限制，如今，作为房地产行业的主要融资渠道的信托此番再度收紧，房地产行业的资金链将更为紧张。
据统计，2010年，金融机构新增商业性房地产人民币贷款20200亿元，相较2009年减少了3190亿元，同比减幅为13.6%。其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少了55.3%。银行对于房地产开发的输血功能严重萎缩。
此外，资本市场融资大门也早已关上。据Wind资讯的统计数据，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%。
著名财经评论员张庭宾近日指出，时至今日，合法融资主渠道大门已经关严，地产商的“最后一根稻草”是民间借贷。地产的借款利率已经达到了年息40%——这一利率意味着，如果借款两年半，其本金都会被耗光。
张庭宾预计，中国大部分房地产企业正迎来宏观调控和市场泡沫破灭的严厉惩罚——未来6-12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。
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房地产信托的风险确实也让商业银行感受到了凉意。
在房地产信托的代销方面，昨日《证券日报》记者走访及致电各家银行，几乎没有关于房地产信托的代销产品发行。而两个月前，记者走访的多家银行中仍有交通银行、招商银行、民生银行在代销房地产信托的产品。
代销亦不见踪影
在股份制银行里面，光大银行的工作人员对《证券日报》记者表示，不仅仅是房地产信托，该行7月17日以后就没有性的信托理财产品发行了。
而记者在致电民生银行和兴业银行的客服后得知，从这两家银行的理财产品库查询，这两家银行最近也没有房地产信托方面的理财产品代销或者发行，招商银行有工作人员对本报记者的答复是，该行目前向客户推荐的理财产品里面投资于房地产信托的应该也没有。但是在两个月前记者向招商银行和民生银行咨询理财产品时，对方表示当时还是有代销的房地产信托产品。
而在国有银行方面，记者致电了农、工、建、交行。这几家银行目前也没有代销房地产信托产品。
从去年7月底的口头叫停，到8月份的再度开闸，再到今年1月底新规的出台，银信合作“腾挪信贷”的“转表游戏”已日渐规范，而借道信托来“透支”房贷的路径已被堵死，各家银行在今年上半年还会做做代销房地产信托的生意，但是现在来看，哪怕是代销，做的也是越来越少。
风险警示早已有之
从用益信托公布的数据来看，去年全年共发行投资于房地产市场的银信合作理财产品共80款，其中在监管层口头叫停的7月份及其之前一共就发行了77款，而在去年8月份到年底一共只有3款产品面市。今年上半年，除了1月份有8款产品推出之外，2、3、4月一共只有两款产品发行，而到了5、6月份，通过银行信托合作发行的途径推出的房地产产品已经绝迹。
而事实证明，银行在5、6月份停止发行房地产信托并非没有缘由，由于今年中旬监管层出面再次对房地产信托的风险予以警示，各银行在当时就已经渐渐放慢了脚步。
记者之前采访时，曾有招商银行的客户经理对本报记者表示：“我们虽然有相关的产品代销，但是我个人确实不推荐您购买，因为这一类产品的虽然看着很高，但是风险确实也比较大。”
不过，作为银行为高净值人群打点财富的渠道以及信托产品重要的销售对象之一，银行的客户经理并没有排斥信托产品，只不过这些客户经理现在在寻找信托项目时，很多会“去房地产化”，也就是说只有非房地产类的产品才会进入他们选择的范围。
金融市场类产品独大
由于《信托公司净资本管理办法》以及去年银监会的72号文的规范，业内人士曾普遍以为银信合作这块虚胖的蛋糕今年新发行规模会严重下降，但是从上半年的发行状况来看，确实好于预期。
从用益信托的数据来看，今年上半年共发行银信合作理财产品4389款，而去年全年也仅发行了5577款。其中参与银行42家，参与信托公司41家。
今年上半年银信理财产品里面，金融市场类“一股独大”的现象更加明显，从数量上讲超过了90%，而投资于基础设施、工商企业及房地产市场的产品数量却大幅萎缩。分别仅有96款、181款和10款。
在参与银行方面，发行数量的前五位银行是：工商银行（711款）、交通银行（609款）、招商银行（556款）、民生银行（530款）和中国银行（366款）。
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“我这个地产项目特别好，还能做信托代理么？”“我们行房地产信托业务叫停了，做不了了。”日前，工商银行相关工作人员对信托公司送来的一个房地产信托项目如此回复。昨日，记者从权威渠道了解到，中国工商银行总行日前在全行发文，停止了房地产信托业务。同时记者了解到，作为信托代理重要渠道的四大国有商业银行或通过发文、或在实际操作层面已纷纷叫停了上半年红极一时的房地产信托。
与此同时，日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，到目前为止，已有20余家信托公司暂停了房地产信托业务。“受到政策影响，银行贷款、上市融资此前已经受到限制，如今，作为房地产行业的主要融资渠道的信托此番再度收紧，房地产行业的资金链将更为紧张。”一位业内人士表示。
数据：上半年6000多亿信托资金投房地产
中国银监会授权中国信托业协会25日发布的数据显示，截至今年二季度末，我国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5%。值得一提的是，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
“上半年房地产信托的火爆之势无疑缓解了开发商的‘钱袋子’，因此，尽管房地产信托的融资成本高达20%左右，甚至更高，开发商还是趋之若鹜。”一名银行业内人士表示。
然而，就在房地产信托风生水起之时，记者了解到，日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，到目前为止，已有包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20余家信托公司暂停了房地产信托业务。受到政策监管以及四大行主渠道收紧的影响，信托公司的房地产信托业务也受到一定限制。
与此同时，银监会还加强了对信托公司的净资本管理，来约束信托公司的投资行为。近日，银监会发文将信托公司权益转让类产品视同融资类产品，提高了权益转让类产品的净资本比例，而此前，权益转让类产品一直被视为投资类来计算净资本。业内人士介绍，目前市场上的房地产信托绝大多数是权益转让类，银监会此举进一步限制了房地产信托融资渠道。
房地产信托，就是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的。业内人士介绍，与其他理财产品相比，每个信托计划的投资人一般不超过50个，投资起点较高，一般为100万元，较高，年一般在10%左右。
动态：国有商业银行纷纷叫停房地产信托
去年，银监会发文对银信理财合作进行限制之后，银行与信托公司的合作重点转向了信托代理业务。记者了解到，今年上半年，商业银行与信托公司合作发行了不少房地产信托项目，房地产信托业务规模同比大幅增长，然而，作为信托推介重要渠道的国有商业银行，近期纷纷叫停了房地产信托业务。
昨日，记者从有权威渠道获悉，工商银行近日向全行发文，叫停了房地产信托业务。文件指出，中国工商银行各分行停止办理代为推介、代为资金收付的房地产信托业务。
另据了解，中国建设银行总行也已向全行发文，严禁各分行在未经总行相关部门批准的情况下开展代理资金信托计划资金收付业务和信托计划推介业务，将信托审批大权收归总行。
同时，明确信托业务的鼓励发展方向和违规“禁区”，要求选择有效益、发展前景好的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业的股权类和权益类信托计划，对于房地产信托计划范围仅限于国家大力支持改善民生的安居工程、经济适用房、保障性住房、棚户区改造、城市基础设施综合开发和新农村建设信托计划项目。
要求除此之外还禁止各行代理纯地产类信托计划项目，明确对商业性房地产信托项目进行限制。
在中国银行和中国农业银行，记者从消息人士处了解到，出于风险把控的目的，在操作和审批层面实际已经暂停了房地产信托业务，四大行对红极一时的房地产信托全面喊停。但是另据了解，目前一些股份制银行仍能开展房地产信托业务。
趋势：房地产资金链条趋紧
业内人士指出，房地产行业的融资渠道主要有以下几种：银行贷款、上市融资、房地产信托等。据统计，2010年，金融机构新增商业性房地产人民币贷款20200亿元，相较2009年减少了3190亿元，同比减幅为13.6%。其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少了55.3%。银行对于房地产开发的输血功能严重萎缩。
此外，资本市场融资大门也早已关上。据Wind资讯的统计数据，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%。“不难计算，2010年房地产行业从银行、资本市场两大融资渠道所获资金较2009年的缺口超过4000亿元，直接导致了房地产信托的火爆。”某信托公司有关负责人表示。
“上市融资此前已受限制，如今，作为房地产行业的主要融资渠道的信托此番再受到限制，房地产行业的资金链将更为紧张。”一位业内人士表示。
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