[摘要] “房价跌了吗？”手握多套房产、曾经踌躇满志的炒房客，如今也开始频繁出入房产经纪公司的“大户室”，打探区域房价的最新走势。信心，犹如阳光照射下的肥皂泡，经历过度膨胀后，色彩斑斓的表面逐渐显出恐惧的阴影。
从连续跳价到无人应价 一线城市房价下跌大幕拉开
（来源：中国证券报）“房价跌了吗？”手握多套房产、曾经踌躇满志的炒房客，如今也开始频繁出入房产经纪公司的“大户室”，打探区域房价的走势。信心，犹如阳光照射下的肥皂泡，经历过度膨胀后，色
从温州来京多年的宋先生一周前决定将名下6套住宅出清，单套报价低于同类房源约3%。“房价的下行趋势很明显，继续把资金压在楼市，风险大过。”与宋先生一样，一位国际投行中国区的高管日前也出售了其位于上海的两套投资性住房。
业内专家指出，房地产市场的降价预期正在逐步兑现。四季度开始，新盘供应量和二手房卖盘都将明显增加，降价现象很可能进一步蔓延，一线城市高房价已岌岌可危。如果把成交量萎缩看成是楼市调整的上半场，那么，目前一线城市正在步入以房价调整为主的下半场。
从连续跳价到无人应价
在央企工作的肖女士近两周很郁闷，她打算将位于北京东二环内“上舍”小区的一套一居室出售，但经过数次下调价格，房源依然无人问津。
“今年4月，有买家愿意出价280万元，那时我犹豫了。现在价格又回到年初水平。”今年春节前，拥有3套住宅的肖女士见调控逐步升级，便考虑将一套74平方米的一居室出手。当她以260万元挂牌时，看房人络绎不绝，并随即有人应价。肖女士便见势跳价，报价一路上涨，直至285万元。但2月16日北京出台“最严限购令”后，看房者顿时门可罗雀。“现在只能挂着了。”她无奈地说。
与肖女士不同，不少急于将房源脱手的投资客更愿意选择小幅降价。日前，温州商人宋先生的6套住宅已脱手4套，均以低于挂牌价成交。“与同品质房源相比，宋先生的报价已有优惠，不过经过与买家协商，宋先生选择再次让利。”北京中原地产近日代理了宋先生在“万泉新新家园”的一套住宅，该小区地处西三环与西四环之间，均价在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交价不到每平方米43000元。
据中国证券报记者实地调研，目前北京楼市的降价现象已从郊区扩散到二环以内，西城广安门区域个别楼盘价格一月间下降近每平方米3000元。
“现在购房者的议价空间比以前明显增大，一般一套房源的议价幅度在5%以上。”21世纪不动产一位门店经理坦言。在上海，二手住宅议价幅度达15%，降价趋势正在蔓延。一家性房产经纪公司的抽样调查显示，受未来获利空间或将缩小预期影响，8月以来，上海楼盘的二手房卖家普遍可接受5%-15%的议价，不少业主希望尽快抽身离市。
在广州、深圳投资房产的纪先生最近日子更不好过。“珠三角楼市的市场化程度比京沪更高，房价变动更敏感。调控后，手头的房子很难出掉。”2004年开始炒房的纪先生经历过当地楼市的数次起伏，“像坐过山车一样，的年份是2007年和2009年。”他说，那时房子买入后一两个月内就能出货，赚得也不少。但现在纪先生仍在纠结如何处理广州、深圳的多套毛坯房。
从抢购到维权
“新房比二手房价格低，后开楼盘比先开楼盘价格低，这种价格倒挂现象让购房人无所适从。部分项目已出现退房和维权迹象。”购买北京通州华业东方玫瑰的业主马菁菁近期加入了维权队伍。
马菁菁说，他们购买的是华业东方玫瑰一期A4号楼，该楼今年4月开盘，售价为每平方米17000元至19000元。“当时开发商称，项目后期价格肯定会涨。我们还是排队认购的。”
但到了8月初，二期A9号楼推出60套特价房，均价为每平方米14500元至15500元。与4月价格相比，降幅达10%以上。“最近促销的A9楼里，户型的房源也以每平方米14500元出售。我买了一套同样面积的房子，多花将近50万元。”马菁菁愤愤不平。
现在该项目的开发商已拿出一套令前期业主较为满意的补偿方案。不过，业内人士指出，这种“价格倒挂”预示着房价下跌已“山雨欲来”，今后因房价下跌产生的民事纠纷或日益增多。
今年5月，首开常青藤通过折扣等优惠将价格暗降10%，曾导致数十位前期业主抱团要求开发商补偿损失。据北京房地产交易管理网公开信息，远洋一方润园从预售均价每平方米24345元降价至20500元；中海九号院从每平方米41234元降至36728元。开发商的销售策略正在明显变化，打折降价促销战愈演愈烈。
在深圳，房价倒挂现象早在今年1月就已出现，到五六月最严重时每平方米相差近万元。由于深圳从5月实施楼市限购政策，房价倒挂现象日趋明显。世联地产数据显示，5月以来，深圳新入市楼盘价格分别下调10%至15%。5月初，中海地产打出“新房八折”的销售优惠。而6月开盘的深圳招商观园开盘均价为每平方米12000元，低于周边项目均价约2000元。
一线城市中的北京、上海及广州同样出现房价倒挂现象。根据亚豪机构数据统计，8月北京楼市有近30宗项目入市，其中超过20宗项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%至15%。
从整体均价看，今年以来，一线城市房价都有不同程度回落，其中京沪基本回落至去年底或今年初水平，而深圳和广州则已回落至去年下半年水平。
从炒房到炒矿
位于太原市中心的迎泽宾馆一直是山西煤老板宴请宾朋、洽谈生意、打探信息以及拓展政府关系的重要场所，也是房地产商赴山西发展客户的重要据点。曾跟随SOHO中国的销售团队入晋推销房产的王女士坦言，现在想忽悠煤老板到北京买房已经没那么容易。
“几年前，我们跟着营销总监到太原，只要在迎泽宾馆搭个展台，再通过酒店客房部套取一些煤老板资料，打打电话，项目很快就卖光了。”王女士介绍，煤老板只问项目离天安门有多远，再估算一下每平方米大约值几吨煤，然后就下单了。
“但今年不一样了，做房地产销售成了一件很糟心的事。”一方面受限购影响，另一方面，煤老板的资金开始转向其他领域。据王女士了解，很多煤老板对投资一线城市的住宅已经兴趣不大，他们的目光开始聚焦于矿产资源。
来自晋中的白宝权从上世纪90年代起靠承包小煤窑发家，2006年至2009年在北京等地购入数十套住宅和商铺。今年，他把在京的住宅和部分商铺全部出售，所得资金又干回了老本行。今年5月，白宝权斥资上亿元在内蒙古赤峰购买了一座中型煤矿。
高和投资董事长苏鑫指出，山西、陕北、内蒙古以及温州等地的民资已不再盲目押宝住宅，资源类产业日益受到追捧。即使投资房地产，民间资本也趋向于投商业地产。另外，民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势，如参与房地产信托，或者以私募股权基金、REITs等途径参与其中。这势必弱化民间资本对住宅的需求，从而给住宅市场降温。
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调控阶段性成效显现 房地产能否盼来"金九银十"
（ 来源：金融时报）“金九银十”素来是国内楼市中标志性意义的营销符号之一。根据链家地产市场研究部的统计，上周19~20日两日，北京开发商取得预售许可证将要入市的项目就达到8个，8月中上旬的供应量和7月同期相比增加70%。市场人士认为，大量新盘的集中入市，表明开发商期待在传统的成交旺季实
然而，回顾往年，由于宏观经济环境的低迷以及国家调控政策的紧缩，“金九银十”出现的频率日趋降低。尤其是今年，为防止地产出现“量升价涨”的局面，有关部门不惜祭出“二三线城市限购”的大旗压制。这是否意味着“金九银十”几成泡影？“如果大量新盘在近期推出，购房者的选择余地增大，房价可能出现明显的下跌，将导致有购房需求或冲动的人购买，成交量也会随之上升。”市场人士表示：“但这种增多已经不是传统意义上的‘金九银十’，只是供大于求在市场中的表现而已。”
调控阶段性成效显现
据统计，截至24日，8月新房住宅成交3946套，预计全月成交在5500套左右，环比下降约40%，是新政半年以来各月成交量的值。其中，日成交量从7月底的300套左右持续减少，8月下半月基本维持在200套以下。“‘金九银十’将至，但新房住宅成交量却出现半年以来的值，且未现上涨趋势，说明‘金九银十’出现成交量低位回暖的拐点或延迟，至少在9月初尚难以体现。”链家地产的分析人员如是说。
在成交量持续低位的同时，目前，楼市的库存压力已经全面升级，从中小企业到大型标杆房企，因为限购带来的影响已经全面显现。中原统计数据显示，7月末，11个重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%；7月的去化率为61.5%，高于6月的59.2%，但是都远远低于2010年平均94%的水平。其中，存销比超过12个月的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。
“当前，北京楼市现房成交量骤降，但库存量不断攀升的具体情况与2009年有明显不同。”链家地产的分析人员表示，当前现房库存增加主要是因为“滞销”，而2009年库存增加是由于“现房集中入市”而导致。该人员认为，当前现房库存积压情况比2009年更加严重。
“上述数据表明，”市场人士表示，“调控已经取得阶段性成效，房价快速上涨的势头已基本得到扼制。尤其是当限购政策在二三线城市铺开之时，必会对我国城市房价指数产生影响。”该人士表示，届时，库存的上升以及政策的落实，将更利于房价的降温。
下半年政策难以放松
“虽然目前一些城市房地产市场已经出现降温迹象，”中国发改委主任张平日前在向人大常委会作今年以来国民经济和社会发展计划执行情况报告时表示，“但下一步要继续扎实做好房地产市场调控，遏制房价过快上涨。”张平表示，要坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。
据了解，目前北京、上海、广州、深圳几个一线城市的房价泡沫已经开始有“挤出效应”，但是二三线城市的房价仍有上涨势头，也可能反作用于一线城市，甚至影响一线城市的房地产调控效果。为此，住建部日前发布限购的“五条标准”，并要求各省住建厅需要将辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交。市场人士认为，这意味着楼市调控政策将持续加码。
“房价处于胶着状态，尚未出现整体性下行拐点。总体而言，市场天平正向买方倾斜，但到底能倾斜到什么程度，尚难预测。”市场人士表示：“不过，有一点可以肯定，政策一旦放松，市场必定回暖。由此可见，在国家层面，下半年限购、限贷、限价等政策难以放松。”
此外，市场人士表示，相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道。而第三轮调控将更加严厉地打击投资需求，一方面，加息将使得投资成本明显上涨；另一方面贷款的难度也将进一步增加。
成交量未必与价格呈“跷跷板”
房地产市场购买力的萎缩开始令开发商暗自叫苦不迭。已经披露今年半年报的上市公司万科与招商地产的财务数据显示，万科的存货余额与去年同期相比增幅达53.65％，招商地产存货余额同比增长31.35％。纳入统计的38家房地产企业显示，目前存货同比增加逾四成。
“这表明，不少开发企业的资金情况已经不容客观。”市场人士表示。根据国家统计局公布的7月份房地产资金来源数据，受成交低靡的影响，地产商自筹资金环比降幅达28.8%。根据预测，8月这一指标依然会有所下降。上述人士进一步表示，上半年，在京沪广深四大城市的土地市场，一线房企的占比非常少，在限购最严格的北京土地市场更是如此。“这从侧面反映出经过调控后，房地产的资金链已经逐步收紧，对后市的态度日趋谨慎。”
随着资金链的日趋紧绷，伟业我爱我家市场研究中心的研究人员表示，恐怕会有越来越多的开发商将会采取“以价换量”的销售策略，而“金九银十”正是这样一个提升销售业绩的良机。该人员表示，届时，为引导购房需求的释放，各类营造销售氛围的资源和渠道将悉数登场；更有甚者，迫于资金回笼的压力会有降价促销举动。
然而，房价下降能否达到薄利多销的结果呢？链家地产市场研究部的研究人员表示，与往年相比，由于库存高居不下，且调控政策依然未有放松趋势，因此，“价跌”未必成交火热。“放量开盘或可以在一定程度上推动成交，但成交背后需要的可能是更多的项目直销。”该人员进一步表示，房企资金回笼，可能更多地需要在价格、供应等多方面平衡中得以实现。
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楼市调控政策充分发酵 限购城市土地流拍多
（来源：中财网）低溢价、底价成交增多
中国土地矿产法律事务中心报告显示，反映工矿、居住和商服等用地实际交易价格变动和趋势的出让价格指数，由季度的298点回落到第二季度的258点，降幅为13.4%，由偏热状态回归正常的运行区间，"高价
据报告则显示，7月，130个城市住宅类用地平均溢价率为10%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。1~7月，130个城市住宅类用地单月平均溢价率均低于去年同期，且保持平稳下降趋势。
从市场成交情况来看，低溢价和底价成交已经成为住宅拍卖市场主流。昨天，信远置业竞得北京管庄土地，折合楼面价为6578元/平方米，而去掉保障项目楼面价为8654元/平方米，溢价率仅为7.4%。而2009年中联置地在管庄拿地的溢价率高达37.1%。
在广州，开发商拿地热情也在消减。前天广州打破住宅用地连续三个月零成交的状况，一口气开拍南沙区的5幅住宅地，最后两块以底价成交。据统计，今年上半年广州成交的8宗住宅用地几乎都以底价拍卖结束。
相对来说，一线城市的溢价率明显低于二、三线城市。据链家地产市场研究部统计，去年调控前北京、上海住宅土地平均溢价率在100个重点城市中排在前十，而今年明显低于大部分二、三线城市，仅处于中游位置。
限购城市土地流拍多
比底价成交更让房地产市场受伤的是流拍。不久前大连沙河口区星海湾金融商务区XH-15号、珠海市唐家湾情侣北路、北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等热点地块均被开发商"遗弃"。
据链家地产市场研究部统计，2011年截至7月份，土地流标数量达到353块，同比增长242%，住宅类土地流标数量为163块。其中7月份土地流标数达到61块。在土地流标前十的城市中，有8个是已经执行限购的城市。
链接：央行报告称一线城市地产业现退烧迹象
央行8日发布的《2011年第二季度支付体系运行总体情况》显示，二季度，在北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区，房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于平均水平。报告称，这显示房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。
一般来说，开发商单个开发项目都会单独设立银行结算账户，一线地区的结算账户增幅低于的平均水平，意味着开发商的开发项目正逐渐离开一线地区，趋向于二、三线城市或中西部地区。
后市僵持状态仍将持续
自去年以来，住宅市场受到了严厉的调控，市场由热转冷，尤其在各城市执行限购后，成交量更是一落千丈。日益增加的销售压力，外加贷款趋难，严重影响着开发商的钱袋子，为保证资金链，开发商拿地将更趋谨慎。分析师指出，新政策走向的不明朗，导致市场各方处于僵持状态，由此导致的低溢价率预计还将持续一段时间。
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