[摘要] 10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。在房价或将进入拐点时期，此举引发房地产市场高度关注。记者统计，目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。
10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。
在房价或将进入拐点时期，此举引发房地产市场高度关注。记者统计，目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市。
城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别"打折"，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。
有专家表示，银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市"雪上加霜"；也有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。
统计：14个城市上调首套房贷利率
记者注意到，首套房贷款利率上调城市一共有14个，以东部一线城市为主，其次为中部城市，西部城市除了成都外，其他还未见有。
事实上，从今年年初开始至今，上海、杭州等十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率，从7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又继续上浮5%-30%。
深圳，由于信贷额度紧张，深圳各家银行首套房贷款利率早在今年1月就普遍上浮，建行在深圳早已执行基准利率1.05倍的政策，中行、兴业为1.1倍。长春，今年4月即有银行在基准利率基础上上浮10%，9月初，再上浮到15%，目前大多数银行首套房贷款利率上浮20%，部分股份制银行甚至上浮50%。
上浮50%年利率达10.575%
对上浮首套房贷款利率的城市盘点发现，各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%-10%；而成都、济南在5%-20%；长沙、武汉则更高，为10%-30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行上调50%，利率高达10.575%。
济南，中行、农行、交通银行及大多数股份制银行在基准利率的基础上上浮5%-20%不等。上海，中国银行仍执行基准利率，但多家商业银行的首套房贷款利率已有不同程度上浮，建行在浦东目前执行的是基准利率的1.05倍，光大银行首套房贷款利率已上浮5%-10%，广发银行上浮10%。
不过，以上城市基本都实行根据客户情况实施差异化贷款利率政策，如北京建设银行，如需尽快放款，需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍，即上浮10%。
影响：刚需购房者房贷有点"背"不起
面对大范围的上调房贷利率，有刚需消费者感叹到，开发商好不容易降点钱了，又被银行"抢"了去。
上调贷款利率，到底对首套房置业者有多大影响？
有媒体报道称，在这次首套房贷款利率上涨潮里，长春部分股份制银行甚至上浮50%，也创下了纪录。这会意味着什么？
中国房产信息集团长春分公司发布的8月份长春市房地产市场的数据显示，8月长春商品住宅市场成交均价为6670元/平方米，目前长春中等收入者月薪在3000-4000元左右，月供5017元，就目前基准利率为7.05%，那么每年购房者需要还款91396元。
如果上调到基准利率1.05倍，即为7.40%，这样一来，购房者每年需还款约95938元，总还款比之前增加约50848元，每月多还款211.87元；
如果上调利率10%，利率为7.755%，购房者需较基准利率贷款时多还约10万多元。
专家预测：防受房价下跌影响银行收房贷
有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。
实际上，对于目前的调控，没有一个明确的时间表，因此房价到底会跌多少，谁也说不清楚。专家给记者举了一个极端的例子。
如果现在买一套价值100万元的房子，按三成的首付来算，业主掏30万元，银行贷款70万元。如果未来一年，房价的跌幅为30%的话，那也就是说，这套百万元的房子只值70万元。
业主把房子卖掉，也只够还银行的贷款，而未来又是未知数，如果房价继续下跌的话，那业主卖掉房子还不够还银行的钱，因此，业主只能把房子抵给银行，银行拿到的是一笔缩水的资产。
银行是不会做这种赔本买卖的，特别是在目前房价下行的趋势已经明朗的情况下，因此只有提高首套房的贷款利率，减少放贷或者不放贷，特别是像长春某些银行，将利率提高50%，那就是不愿意放住房贷款了。
长春
总价：70万首付：三成
贷款：50万、20年偿还期
以基准利率7.05%计算，购房人月供为3891.52元；
利率上浮50%，贷款利率将高达10.575%，而月供也将达到约5017元，比之前多掏1126元。
为存量房利率上调埋下伏笔
中国社科院金融研究所研究员易宪容接受记者采访时表示："炒房存在，房价就很难降下来，所以必须通过提高贷款利率来进行调整。"
他认为，按揭贷款利率达到10%以上的时候，房价就会全面下跌。楼市交易氛围的趋淡使得银行对房地产市场的风险更加重视起来，早先监管层面就多次告诫银行警惕房地产市场的风险，而且还进行过房贷风险测试。
目前，各城市的首套房贷款利率上调幅度不同，易宪容认为这与各城市信贷紧张程度、房地产泡沫程度有关。
易宪容预计，接下来范围内银行房贷利率肯定还要提高，房价也会随之下跌。首套房贷款利率调整也为存量房利率上调埋下伏笔。
因为一年一定的住房按揭贷款合同的调整又将开始。至于利率什么时候调整、上调多少要根据本次首套房贷款利率上调后的市场反应及政策延续性来决定。
银行"接力调控"：自主上浮首套房二套房贷利率
二套房贷利率二度上浮波及首套房，京沪深穗全线"沦陷"
分析人士认为，这反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑
继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后，京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。
北京市传出首套房贷利率上浮的消息。北京市建设银行某支行个贷经理表示，目前该支行的首套房贷利率上浮至基准利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。
对此，建行14日表示："按照国家政策导向，建行高度关注房地产市场的变化，借鉴同业做法，建行高度重视风险防范工作，继续实施客户区域差别化政策。"
多位银行业内人士也证实，在上海，多家商业银行已提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。个别银行还同步调高第二套房贷利率。甚至部分银行称，对首套房维持基准利率的政策可能是"暂时的"，不排除总行层面随时跟进。
由于信贷额度紧张，一些银行还提高了放贷门槛。除了对购房者资格有严格的审核外，一些银行还对房屋状况等做了明确的要求。"例如有银行规定房龄20年以上的老公房不能贷款，面积50平方米以下且位置较远的房子也很难获得贷款。"汉宇地产贷款部总监倪岱尔称。
深圳多家银行也上浮了首套房贷利率，只是上浮幅度略有差异。目前建行针对首套房的贷款利率是上浮5%；兴业银行由于目前该行房贷政策依然很紧，对符合条件的首套房购买者的贷款目前上浮10%；中行从去年开始便在深圳执行总行的差别化信贷政策，对个人住房贷款利率定价进行适当调整，降低个人住房贷款的利率优惠幅度，这个"差别化定价"政策依然没变，目前个人买首套房的贷款利率基本上要比基准利率上浮10%。
广州市部分银行房地产按揭贷款额度明显收紧，大幅提高了首次置业者按揭贷款利率，而且对贷款资质较差的客户上浮利率程度更高，放款时间也延长至3个月以上。招商银行、广发银行、交通银行网点对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行称因信贷额度紧张而无法承诺放款时间。
链家地产首席分析师张月表示，目前已经进入四季度，若年底前银行不调整贷款利率，则明年年初银行放贷额度相对宽松，至少在明年1季度调整可能性不大，除非明年信贷政策更进一步紧缩。
中原地产研究总监张大伟则认为，相比首套房贷款来说，目前房地产商的开发贷基本都已经是基准利率上浮三成，在这种紧迫的市场环境下，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款，预计银行上调贷款折扣很可能形成趋势。
分析人士认为，目前房地产个人贷款与开发贷款趋于紧张反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑，如果房价出现大幅持续下行，银行需要提前拨备资金以抵御风险，这导致银行将继续提高贷款利率与首付比率，从而降低房贷承载的风险。(www.ccstock.cc)
分析称银行首套房贷利率上浮状况将持续到明年
多家银行上调首套房贷利率
真实原因：银行信贷额度紧张
初步判断，利率上浮的状况会持续到明年季度
继建行上浮首套房贷利率至1.05倍后，16日，记者从多方获悉，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。
业内分析人士认为，目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，但进入第四季度后，银行信贷额度早已呈现捉襟见肘之势，信贷资源的配置需要再调整，而个人贷款业务中，房屋按揭贷款首当其冲。
就央行统计数据显示，今年9月新增贷款仅4700亿元，较上月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。"在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，今年银行放贷的意愿和能力普遍较弱，贷款的供需矛盾状况尤为突出。"中国银行战略管理部副总经理宗良对记者表示。
从各银行2011年中期业绩报告数据来看，14家上市银行中，大部分银行上半年个人住房贷款占个人贷款总额比重均不低于60%。"目前，个人按揭贷款的市场需求依然较大，银行只是采取提高利率的手段调整供需关系。"接受记者采访的银行个贷部人士表示，一旦上调了按揭贷款利率，个人房贷规模就会因需求的减少而降低，那么，这就会腾挪出不少信贷资金。"抓住相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源是银行第四季度调整的倾向。"
除了宏观货币政策的紧缩外，银行自身还面临着严格的新资本监管要求，配置信贷资源也是银行为年末考核未雨绸缪。宗良预计，银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。
值得一提的是，根据近期央行营管部对银行家的调查结果显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。这意味着，银行对于房地产开发贷将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。
"首套房贷利率上调的消息对于开发商而言又将是一盆冷水，因为这种调整直接影响到'刚需'客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制，尤其是高房价的一线城市。"兴业证券房地产业分析师张忆东认为。
央行对北京市2011年第三季度1400户城镇储户进行的问卷调查结果显示，储户第四季度购买住房意愿比例仅为14.2%，为2009年以来水平，接近2008年一季度水平。
另外，上海易居房地产研究院日前发布的8大典型楼市库存调查报告显示，截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比新增952万平方米，增长约30.77%。"由于2010年的高新开工增速和施工面积增速暗示2011年潜在的供给充足，随着四季度推盘高峰到来，市场供应量将继续上升，一旦销售承压，将会直接导致库存量增加，开发商资金周转压力可想而知。"张忆东进一步表示。
不可否认的是，在房价尚未下跌、投资资金尚未转移至其他投资渠道前，房价上涨压力依然存在，但中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立告诉认为，目前的楼市调控政策不会放松。"在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足的多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点只会渐行渐近。"(.经.济.参.考.报.蔡.颖)
北京多家银行首套房贷仍执行基准利率
记者日前从工行、农行、招行、建行、中信等多家银行北京支行个人房贷部门了解到，目前，除建行已将首套房贷利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍外，大部分银行对首套房贷仍然执行基准利率。
工行、中信银行、招行个人房贷部的工作人员告诉记者，目前首套房贷利率仍执行基准利率，虽然目前还没有接到通知，但以后是否会上浮利率不好说。
农行个人房贷部门的工作人员也表示，目前首套房贷利率至少执行基准利率，是否上浮、上浮多少还要根据个人的征信情况和可接受程度，每个银行不一样。目前他们还没接到文件，但从贷款提请到审批下来还需要一段时间，因此，以后的情况不好判断。
民生银行个人房贷部门的工作人员则表示，该行现有的个人房贷政策是对首套房执行1.1倍基准利率，但该行已较少做个人房贷业务，也不能保证贷款能申请下来。
对于已签合同的存量房贷客户，上浮比例是否会有调整？对此，农行上述工作人员表示，已放款或已签合同的应该就不会改变了，上浮政策应该只是针对新贷款客户。而建行个贷部的工作人员则对记者表示，具体情况要跟贷款签约网点咨询，每个人的情况不一样。
另外，记者从专业贷款机构"伟嘉安捷"了解到，目前与"伟嘉安捷"合作的十余家银行里除了建行外，其他银行对首套房贷仍然执行基准利率。不过，"伟嘉安捷"的分析人士认为，随着年底的日益临近，各家银行也逐渐进入盘点总结阶段，年内银行的贷款政策也会越来越紧，房贷利率进一步上调的可能性比较大，亦不排除北京其它商业银行会微调首套房贷款利率的情况出现。(.证.券.时.报.网)
余丰慧：上调首套房贷利率值得商榷不能打压民生
上周末中国建设银行北京分行上调首套房贷利率的消息传出后引起广泛关注，上海、广州等地的记者走访后发现，当地多家银行也已经上调了首套房利率。广州地区银行方面均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等，并表示短期内不可能下调。(10月17日《新京报》)
几家商业银行之所以这样做，主观上是从自身情况或者利益考虑，客观上有利于楼市调控、促使房价向下拐点的确立。商业银行纷纷提高首套房贷利率的主要原因是从内部经营情况考虑的。今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，加上将保证金纳入存款准备金收缴范围，再加上，民间借贷包括高利贷泛滥抽走了银行储蓄存款，三者夹击，加剧了银行流动性压力。商业银行恶性竞争存款甚至高息揽储以及在上海银行间同业拆借市场不惜高息拆借资金就是资金紧张的现实写照。银行用于发放贷款包括首套房贷款等优质个贷资金匮乏。同时，一些商业银行高息吸收存款，高息拆借资金，资金成本已经被抬高，迫使其不得不上浮首套房贷利率，否则，不但不赚钱反而赔钱。虽然商业银行这种行为完全是主观因素，但客观上起到了抑制住房需求的作用，信贷的叠加作用将使得房价快速走向彻底翻转。
然而，不能忽视的是，商业银行上浮首套房贷利率大大加重了购买首套房居民的利息负担。之前首套房贷款利率是7折，后来取消了，现在变成执行基准利率的1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%-40%，以贷款100万20年期计算，月供接近8000元，相当于加息约两次。加之，去年10月以来央行5次上调利率，首次置业买房百姓利息负担之重可想而知。住房有两个属性，一个是商品属性，一个是民生属性。那么，刚需的首套房就是民生属性的体现。加重首套房百姓利息负担，无形中打压了民生。这应该引起高度关注。
如此大幅度不断提高首套房贷利率有悖楼市调控的"差异化信贷政策"精神。差异化房贷政策是国八条中一个重要调控手段。所谓差异化就是要对购买首套房、小户型、经济适用房以及其他保障性住房贷款实行优惠政策，而对于第二套以及以上住房通过提高首付比例和利率等实行惩罚性政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。目的在于抑制投资投机住房需求。差异化体现的是"有保有压"，保首套房的刚性需求，打压投资投机性需求，而不是将脏水和孩子一起倒掉。如果首套房贷不但没有优惠利率而且还上浮10%以上，那么，差异化信贷政策就形同虚设了。
提高首套房贷利率将对当前经济造成不利影响。目前，出口受阻，投资不可持续，消费一时难以启动，汽车行业产销呈现负增长，房地产交易量大幅萎缩，中国经济传统的增长点正在消失，而新的增长点又没有培育出来。在这个"青黄不接"期，如何保持中国经济不大起大落考验各方智慧。以笔者看，仅从房地产调控对经济影响看，只要把握好完全可以避免。这就是房地产调控政策必须区别对待、有保有压、强化差异化政策效果，即：在遏制投资投机需求的同时，加大保障性住房建设速度，积极支持首套房的刚性需求。保障性住房和刚性的首套房对经济的拉动作用不可随意打压。行首付比例30%的规定基本上没有风险，况且利率优惠多少与风险大小关联没有首付比例大。
取消7折优惠、上调至8.5折的目的主要是为了增加银行的，这是核心目的。一位业内人士道出了真实意图：如果执行房贷7折利率，这样的利差水平根本无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本在内的银行资金运营成本，既是执行了利率优惠新规，考虑到计提拨备，银行几乎没有多少利润空间。
其实，以笔者一个从业几十年的老银行计算，就是7折优惠，银行照样利润不菲。目前执行基准利率为6.14%，打7折后为4.298%，目前银行付息率普遍在1%以下，毛利差为3.298%，利润空间巨大。笔者认为，取消首套房7折优惠利率首先违背差异化房贷政策的宗旨。差异化房贷政策是新国十条中一个重要调控手段，所谓差异化就是要对购买首套房、小户型、经济适用房以及其他保障性住房贷款实行优惠政策，而对于第二套住房通过提高首付比例和利率等实行惩罚性政策，停止第三套住房贷款等。如果首套房贷优惠利率提高，那么，差异化信贷政策就要打折扣，体现差异化的程度就会降低。从当前宏观
总之，银行上调首套房贷利率虽然有利于其自身经营，但是，存在着打压民生、违背差异化信贷政策和不利于促进经济增长的负面影响，很值得商榷！恳请一些商业银行从国家大局出发三思而后行。(.中.国.网)
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