[摘要] 当楼市降价预期已经在全国蔓延，下行周期已经毫无疑问地到来。此时也是我们思考“后降价”时代的时候了，这包括：降价幅度会扩大到什么程度？降价周期会持续多久？保障房与商品房的双轨制发展会有怎样的趋势？房价会不会反弹？而近期一系列现象已经为我们提供了一些思考的方向。
当楼市降价预期已经在蔓延，下行周期已经毫无疑问地到来。此时也是我们思考“后降价”时代的时候了，这包括：降价幅度会扩大到什么程度？降价周期会持续多久？保障房与商品房的双轨制发展会有怎样的趋势？房价会不会反弹？而近期一系列现象已经为我们提供了一些思考的方向。
先说降价潮的蔓延。也不过十天左右的时间，我们看到以上海为先导，一线城市普遍出现降价趋势。部分楼盘降价幅度超过30％，引发上百位老业主围攻售楼处。一位有政府背景的人士称上海将要求降价20％以上的楼盘及时备案。尽管这一说法不过是对原有政策的另外一种解读，但也可以看出，政府对楼市如此快速的大幅度降价始料未及。
而根据我们的调查，除了一线城市外，大量二三线城市开发商普遍感到销售压力，降价动力正在加大。
数据显示，包括四个一线城市，以及成都、杭州、大连、石家庄、青岛、合肥、长沙、南宁、西安、长春、兰州等20个典型城市，上周商品住宅成交面积总量为217.25万平方米，环比下降5.3%，其中长沙下降53.7%。南京、武汉等城市降幅也在21％至35％之间。
房子卖不出去是开发商降价的动力，而这一现象已经在二、三线城市出现。“现在不是我们不想降，是有关部门并不想让我们降。因为这些小城市房地产业才刚刚发展起来，地方政府担心，一旦大面积降价会使这个产业一蹶不振，所以从目前来看价格虽然没降，但这种下行趋势已经形成。今年冬天会有越来越多的城市房价下降。”一位在山东开发房地产的浙商称。
根据我们的判断，除了降价潮会在蔓延外，降价幅度还将继续扩大。因为有龙湖、中海这样的大开发商做先导，更多企业或将采取30％以上的降价幅度，以吸引资金入市。不过，降价周期也许没有很多人预期的那么长。开发商此轮降价主要是为年底的资金缺口解决问题。如龙湖这样的企业，一旦华东等地数十亿的资金回笼打平了现金需要，可能就会停止降价，以等待新的出货窗口。
相比之下，政策周期最难预测。经济学家樊纲曾公开表示“开发商多哭一阵子是好事”。在他看来，中国宏观政策已进入“防泡沫”周期，不可能半途而废，前几年出现的房价在调控下跌后就反弹的现象很难再次出现。但是，如果降价速度过快，市场反应过于激烈，政府决策部门也一定会有所表现。毕竟，房地产市场对中国银行业的影响是宏观经济不可回避的重大问题。中国银行业协会近日发布的《2011年中国银行家调查报告》显示， 67.2%的银行家认为“房地产市场大幅度调整带来的风险”是其面临的最主要风险。具体来说，银行业认为，随着房地产调控政策的密集出台，房地产市场的不确定性增加，其关联的众多上下游产业都会受到影响。倘若未来房地产市场出现大幅调整，会给中国银行业带来较大风险。
“中国房地产市场形势依然十分复杂，这期间不排除开发商仍有翻盘机会。我们只是不建议开发商过度指望这种机会。”一位房地产代理业巨头非常委婉地说。
所谓的翻盘机会是楼市到底在何时会出现反弹。有一种说法是，在目前商品住宅用地供给大幅下降的情况下，在2013年会因为供给减少而出现房价反弹。比如，今年前5个月，北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量的一成。这种趋势也已经引起中央政府重视。10月21日，国家领导人在广西南宁考察时表示，目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
一线城市新房大幅降价 已购业主要求退房
位于北京通州区的京贸国际城，去年初均价曾涨至每平方米25000多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米15000元以下，引起部分已购房人群不满。一些人多次表达退房、补偿等诉求。在北京，这类情况已在华业东方玫瑰、首开常青藤等多个楼盘中出现。
在上海，10月15日，一名为“龙湖[简介 动态]郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。
此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。10月22日，100多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。
龙湖地产有关负责人称，此次销售不是“降价行为”，而是“低价促销”。楼盘销售人员表示：“对于已购房业主提出的要求，我们会尽量进行沟通和解决。但目前没有采取退房或退款等方式的计划。”
南京市中级人民法院近期公布的数据显示，今年以来受理的房屋买卖官司有236起，同比上升11%，其中87%与业主要求退房有关，退房原因包括“首付提高后无力支付”“限购后无法购买”“担心房价下跌”等。
业内人士表示，买房是自主行为，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。不过，根据相关法律规定，经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分。开发商应严格履行交房程序，对于确有问题的，应予以退房或补偿。
中国房地产学会副会长陈国强认为，近期退房诉求和案例增多，表明投资投机者和“刚需”置业者均看空楼市。从目前政策释放出的信号看，调控从紧的方向不会改变，这也影响了购房者的预期。
降，还是不降？记者采访发现，开发商的态度出现明显分化，“硬挺”房价的力气渐弱。
一些开发商说，业内熟知一个案例：2008年国际金融危机期间，地产龙头万科[简介 动态]在长三角地区全面降价，部分楼盘打七折叫卖，顿时形成热销。而一些已购房业主不满资产缩水，纷纷要求退房，甚至冲砸了万科售楼处。
值得注意的是，目前二手房市场的僵局还未打破。记者采访发现，近日一些大幅降价销售的楼盘周围，并没有出现二手房东跟进降价的现象。多位业内人士认为，房价的全面下跌尚需一定时日，随着年底临近和调控持续，各方博弈将呈现“白热化”状态。
近期，北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售，引起部分已购房业主的不满，后者要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势。一些房地产专家表示，楼市调控进入“关键期”，应进一步巩固调控成果，促使“数据拐点”转化为真正的“市场拐点”，但在挤出房价泡沫的同时，也应把握节奏，避免房价大起大落伤害实体经济。
位于北京通州区的京贸国际城，去年初均价曾涨至每平方米25000多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米15000元以下，引起部分已购房人群不满。一些人多次表达退房、补偿等诉求。在北京，这类情况已在华业东方玫瑰、首开常青藤等多个楼盘中出现。
在上海，10月15日，一名为“龙湖郦城”的住宅项目针对部分公寓进行促销，购房者用2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。
此次促销吸引了不少看房者下单，但也引发了部分业主不满。一位姓孔的女士告诉记者，她之前购买的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“钥匙还没拿到，价格已经缩水两三成”。10月22日，100多名购房者在售楼处聚集，并与工作人员发生纠纷。
龙湖地产有关负责人称，此次销售不是“降价行为”，而是“低价促销”。楼盘销售人员表示：“对于已购房业主提出的要求，我们会尽量进行沟通和解决。但目前没有采取退房或退款等方式的计划。”
业内人士表示，买房是自主行为，房价涨了由购房者获益，跌了也应自负盈亏。不过，根据相关法律规定，经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还多付部分。开发商应严格履行交房程序，对于确有问题的，应予以退房或补偿。
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