[摘要] 自楼市实施调控以来，多数房企的日子就开始不好过起来。而随着调控政策不断加码,房地产商除了要面对量价走低外，还面临着资金链出现不同程度紧张甚至断裂的危险局面。
自楼市实施调控以来，多数房企的日子就开始不好过起来。而随着调控政策不断加码,房地产商除了要面对量价走低外，还面临着资金链出现不同程度紧张甚至断裂的危险局面。在内外交困的形势下，一些房地产商开始降价求生存。对此，有人大呼楼市“拐点”已经来临。毫无疑问的是，目前楼市已经进入到降价通道，在国家调控政策不会“手软”的情形下，开发商要面临的是如何度过这个“寒冬”。对于三亚来说，有专家认为，要打好旅游地产这张“牌”。
部分房产商降价促销
与前两年相比，三亚今年的楼市有些冷清。但与一些大城市频频传出降价的情形相比，三亚的房价在前半年一直处于“抗跌”态势。近日记者却发现，部分楼盘开发商已经“撑不住”悄然打出了降价促销的“招牌”。
“现在只要预付1万元定金，楼盘开盘时就可以享受房价全款的八折优惠。”迎宾路25度阳光楼盘销售处一位工作人员介绍，打出降价促销的活动主要为吸引顾客购买以尽快回笼资金。在三亚，鲁能作为一家规模不小的房产开发商，近日也开始启动了部分楼盘的降价促销活动。“现在无论是买度假公寓还是别墅，都有一定的折扣。”鲁能三亚湾售楼处一位工作人员说，集团总部在10月初的时候就下发了降价通知，目前消费者购买公寓可以享受8.8折的优惠，别墅的优惠幅度为9.1折。记者从其他一些售楼处了解到，部分开发商为回笼资金，也开始了不同幅度的降价促销活动，而对全款购房的客户则采取了更低的折扣。
“此前还希望传统的’金九银十’能给萎靡不振的楼市一剂‘强心剂’，但目前看来也成了泡影。”据业内人士介绍，今年国家采取限购政策以来，三亚的楼市成交量就很不理想，但前几个月价格仍然坚挺，随着成交量持续萎靡，开发商不同程度上出现了资金链紧缺的状态，部分开发商开始以降价的方式进行促销回款。
据搜房网数据监控中心统计显示，进入传统的银十旺季，三亚楼市在经历了“金九”的短暂升温后即急遽下降：2011年10月三亚一手住宅成交325套，环比9月的1146套大跌72%，成交面积29697.96平方米，环比9月下跌66.29%。均价方面，10月三亚一手住宅均价为24438.96元/平方米，环比下跌1.23%。此外，进入10月后，海南首套房贷利率上浮5%--20%的调控重拳再出，这无疑让三亚楼市提前进入了“寒冬”。
房价进入下降通道
近期，从上海、深圳、广州等地频频传出房产商大幅度降价促销的消息，这让业内外人士开始猜测楼市“拐点”是否来临。而对于部分城市出现的“降价导致业主退房”，有人则怀疑楼市“真跌还是假摔”，开发商是否在以降价的方式倒逼政府放松房产调控政策。那么，楼市是否迎来了“拐点”，记者咨询了中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强。
“目前楼市‘拐点’论要分区域，不能一概而论。”陈国强说，随着国家调控政策组合拳连续推出，楼市的持续低迷和上海等沿海城市降价楼盘的增多，无疑表明东部重点城市的房价“拐点”已经形成。但陈国强仍认为，一线城市的房价拐点虽然已经出现，但中西部等城市还不明显。由于房地产投资、施工面积、新开工面积等指标仍处于高位，价格拐点传导到中西部等二三线城市还需一定的时间。
陈国强还表示，从目前国内外形势来看，国家的调控政策短期内不可能放松，预期还会有更多开发商加入到降价潮。此外，银行信贷的发放总是呈现 “前松后紧”的局面，年底收紧贷款属正常调整，但同时也反映了银行对后市的谨慎判断。因此，毫无疑问的是，楼市价格总体进入到了下行通道，在楼市调控和银根紧缩政策没有放松之前，房价短期内会稳中有降，加入到降价行业的房产商和降价的幅度会持续增加。
业内人士分析，房产中介洗牌除了跟调控政策有关以外，还可能跟房地产行业发展的周期有关。对于三亚来说，随着传统旅游旺季的到来以及首房贷款利率上调的影响逐渐浮现，开发商必定会进行一系列的调整以求回笼资金，再加上楼盘后续供应的不断增加，短期内房价还会持续低迷。据了解，2011年1-6月，三亚市完成房地产开发投资74.09亿元，比上年同期增长24.5%，占社会固定资产投资比重的51.7%，比去年同期比增长29.11%。
专家建言：
三亚要做旅游地产“文章”
三亚实施限购至今已7个月，三亚楼市成交也连续6个月出现下跌，平均每月跌幅达到35%。而对于三亚来说，未来房地产发展该如何突围、健康发展？对此，陈国强认为，作为以旅游城市著称的三亚，三亚房地产经过多年发展，过于单一的模式已经初步显现出结构性风险，未来要向旅游地产“突围”。
“目前三亚的房产主要依赖岛外需求，很难抵御外部风险，而加强房地产产业结构升级则能有效改变这种情形。”陈国强说，过度依赖岛外市场，季节性明显、房屋空置率高等特点是目前三亚房产市场面临的主要问题。随着楼市成交持续下滑和购房者观望情绪浓郁，三亚房地产存在的不良隐患已初步显现。陈国强分析，三亚刚需购房的发展空间有限，而在楼市调控趋严的背景下，三亚不能把国际旅游岛建设的重心放在住宅房产上，而应以三亚旅游城市的特殊性做好旅游地产“文章”。
“三亚要旅游产业发展先行，建立旅游产业综合体，从而带动房地产发展。”陈国强说，所谓旅游综合体就是多层次、多元化发展旅游业，打造旅游带动服务业、房地产等立体化的发展结构。
对此，有业内人士也表示，未来三亚房地产发展方向应为构筑以经营性旅游地产为主导，居住地产、商业地产和办公地产协调发展的多元化产品体系；大力发展以度假酒店、度假村、主题公园、高尔夫、游艇、康体养生等为代表的经营性旅游地产；以及培育和配套发展商业、商务办公、文化教育等体现三亚特色的产业型地产。
对于未来三亚房地产发展，三亚市市长王勇此前在会议中曾表示，三亚市房地产目前正处于受困状态，由于三亚缺乏工业支撑，所以三亚亟须通过产业升级实现“突围”，重视旅游地产发展。
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