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小产权房法律属性界定 购买小产权房有何风险?

济南日报   2011-11-15 10:43

[摘要] “佳华”咨询:我一直想买套房子,但一路飙升的房价让我望而却步。听说有种叫“小产权房”的房子比较便宜,但好像是违法的,不能办房产证。我想咨询一下:小产权房到底是什么意思?它意味着是违规非法吗?为什么不能办房产证啊?因为价格比较低廉,购买的话有什么法律风险?

“佳华”咨询:我一直想买套房子,但一路飙升房价让我望而却步。听说有种叫“小产权房”房子比较便宜,但好像是违法,不能办房产证。我想咨询一下:小产权房到底是什么意思?它意味着是违规非法吗?为什么不能办房产证啊?因为价格比较低廉,购买话有什么法律风险?

蓝孚律师:你说“小产权房”并不是一个法律上概念,它只是人们在社会实践中形成一种约定俗成称谓。目前通常所谓“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证房产。所以,“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”,它并不真正构成严格法律意义上产权。说再直白一些,“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售、建筑在集体土地上房屋或是由农民自行组织建造“商品房”。

那么,小产权房法律属性如何,其究竟是否合法、能否购买或转让?

首先应当明确小产权房有两种:一种是在集体建设用地上建成,即“宅基地”上建成房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅。只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑。另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设。违反《中华人民共和国土地管理法》规定,农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,并非只要是小产权房就是非法建筑。

非法不能购买,那合法是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,农民将房屋卖给城市居民买卖行为不能受到法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,小产权房是不能向非本集体成员第三人转让或出售。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售对象是有限制,只能在集体成员内部转让、置换。

它法律风险在哪呢?前面已经详细论述了由于小产权房特殊法律属性,使得小产权房流通转让存在很多限制,因为小产权房只具备了普通商品房使用性质,但不具备普通商品房法律性质,其并不是商品房。所以,法律法规对商品房相关规定和制度对小产权房是无效,人民法院也就不能适用商品房买卖法律规定及司法解释处理涉及小产权房案件,购房人权益很难得到维护。同时,由于购买小产权房合同是无效,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有案例来看,如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失请求。而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人权利也无法得到保障。由于小产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。

同时,由于所购小产权房得不到法律认可和保护,没有得到国家房地产主管部门批准,无法办理合法产权手续,购买后也不能合法转让过户。这对房屋保值和也有很大影响。

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