[摘要] 购买预售商品房时，购房人须预先了解并查阅新购买的房屋五证是否齐全，五证是指：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》。
问：购买新建商品房时，应注意哪些事项？
答：、购买预售商品房时，购房人须预先了解并查阅新购买的房屋五证是否齐全，五证是指：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》。特别要注意拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》记载的房屋范围内，该信息可从海口住宅与房地产信息网中查询（咨询电话：68724528、68724576）。
第二、购买现售商品房（现房）时，购房人应注意查验房地产开发企业的营业执照、资质证书、建设工程规划许可证、施工许可证、工程竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋将不能办理产权登记手续，对已办证的房屋应查验房产证原件等信息。
第三、购买新建商品房时，属下列情形的房屋均不能购买。（1）违法建筑或违章建筑；（2）有纠纷或产权不清晰的；（3）国家建设需要使用或已确定拆迁范围内的；（4）有司法查封或抵押权人未同意销售的；（5）其他未依法取得登记领取权属证书的房屋。
问：哪些房屋在合同备案时可以注销和变更？
答：依据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房合同的签订予以备案。由开发企业在海口住宅与房地产信息网上自行录入备案，合同备案撤销涉及到双方的利益，由当事人提出开发企业申请，买卖双方当事人到我局申请备案注销，如当事人不能亲自到现场，也可以公证委托他人予以办理。
1、符合下列情形之一的，可以办理合同备案注销手续
（1）因商品房买卖合同纠纷并经人民法院判决或仲裁机构裁决解除合同的；
（2）买卖双方同意同一项目内调整合同标的物的；
（3）买受人办理房屋抵押贷款手续未获批准，导致无法继续履行合同的；
（4）因自然灾害、重大疾病等原因急需资金，无力支付后续购房款项导致无法继续履行合同的；
（5）因商品房规划设计变更，或工程质量等原因导致买卖双方解除合同的；
（6）因合同约定的原因导致买卖双方解除合同的；
（7）法律、法规规定的其他情形。
2、买受人有下列情况之一的，可办理合同备案变更手续
（1）父母与子女之间、夫妻之间等三代以内直系亲属需要更名的；
（2）因夫妻双方解除婚约关系，原买受人需变更为另一方的；
（3）多个买受人共同购房一套商品房，其中部分买受人解除房屋买卖关系的；
（4）房地产开发企业将买受人姓名、身份证号码、房屋状况等基本信息录入错误需要变更的；
（5）其他需要变更合同备案登记事项的情形。
问：购买二手房时应注意哪些事项？
答：首先，要弄清二手房的产权情况。购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属。凡是产权有纠纷的、产权不清晰的、共有产权其他共有人不同意出售的、已抵押未经抵押人书面同意转让的、已查封尚未解封的和无产权的房子都不能购买，以免成交后拿不到房屋产权证。同时还要特别注意产权证的房主与卖房人是否同一个人。这些信息可从住建局房屋档案馆信息系统查询。
其次，要了解房屋结构和周边环境。购买二手房时，要对房屋进行实地考察，不仅要了解建筑面积和使用面积是否与产权证上标的物一致，更要了解房屋结构情况有没有改建造成主体结构损坏隐患的情况。同时，要认真考察房屋周边有无污染源，周边环境、小区物业、安全保卫、卫生清洁等方面情况。
第三，购买二手房时，买卖双方一定要到政府的政务中心办理产权转让手续，按国家规定缴纳各种交易费用，获取房屋产权证。若委托中介结构，首先要选择在住建局备案的经纪公司。已备案的经纪公司可在住建局住宅和房地产信息网上查询。对委托房地产经纪机构促成交易的，可通过存量房网上交易服务平台，提供受理委托，发布房源信息，签订打印和提交委托合同，存量房交易合同，实施交易资金监管等服务（该网上平台正在试行）。
第四、国有划拨土地上房屋的转让，须先办理土地出让手续，后办理房屋所有权转让手续。
第五、办理房屋转移登记须提交的材料:(1)申请书；（2）申请人身份证；（3）房屋所有权证书；（4）房屋买卖合同或协议；（5）完税证明；（6）其他必要材料。
海口市住房和城乡建设局
二O一二年六月二十六日
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