[摘要] 2012年9月，在北京、上海两大城市，由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕。在此背景下，我们专访了海南房天下博友三亚年轮项目营销总监苏棋智，为大家解读商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，探索商业地产未来发展之路。
2012年9月，在北京、上海两大城市，由中指研究院、中房指数系统联合主办，房天下联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕。在此背景下，我们专访了海南房天下博友三亚年轮项目营销总监苏棋智，为大家解读商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，探索商业地产未来发展之路。
海南房天下：商业房地产近几年来逐渐崭露头角，现在人们开始对商业房地产有了一定认识，但是同时，无论大小房企甚至是其他行业的企业纷纷涌入商业地产领域，形成了“混战”的局面。毫无疑问，目前确实是商业房地产的发展良机，但是这会不会给商业房地产带来更多的泡沫和风险呢？
苏棋智：商业地产作为经营性及投资性产品，有别于传统的住宅产品。商业地产发展的关键在于如何招商及经营，其核心还是地段。而目前众实力开发商纷纷转型或加大投资商业地产，最重要的还是受政策影响而转型的。个人认为商业地产泡沫存在可能性较小，但商业地产的风险还是后期经营的问题。
海南房天下：任何商业模式如何追求差异化是永恒的主题，您觉得面对大型房企的紧逼，本土商业地产企业应该如何生存？
苏棋智：多数商业都存在同质化开发的问题。
海南房天下：很多传统住宅开发商进军商业地产的很多因素是因为现金流，但是同样的，做商业地产也需要大量的资金投入，而且资金回流周期较住宅更长，另外，就是人才的问题。对于这两个最重要的部分，应该如何解决？
苏棋智：商业地产开发需要强大的实力作支撑，这是事实，商业地产更是一种融资品，也可以间隔变现的。至于人才问题，关键还是有一个长期性培养，或引进大型的招商企业进行培训。
海南房天下：商业地产中的热潮现在逐渐由一线城市转向二三线城市扩张，这是不是表明未来二三线城市会是商业地产的主要战场？
苏棋智：这是市场的发展趋势。一线城市趋向饱和，而二三四线城市随着城市化及富裕化，存在更大机遇。而开发商都是这样，哪里有利可图就去哪里战略布局。同时，高端旅游地产商业配套，也是未来开发商进军的重点类型。
海南房天下：目前，CBD出逃记愈演愈烈。过高的租金压力导致大中小企业纷纷换写字楼或者缩小办公面积，业内人士称写字楼售价将比租金下跌更快，而租金的下跌，似乎还没有看到停止的迹象，写字楼的售价已经成了投资客心里的一块痛处。您觉得写字楼租金还会不会继续下跌？这会不会影响未来写字楼的投资空间？
苏棋智：这个不好说，写字楼的售价及租金，决定于供求量，以及整体的经济环境。
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