截至1月第三周，海南楼市延续2013“开门红”的火热态势，成交量持续走高。成交价格环比递降，量升价跌趋势明显。
2012年，断臂求存的“价格战”加速了海南房企优胜劣汰，中小房企去库存后离场观望、大型房企增持土地转型。专家预计，海南楼市“价格战”或将持续至今年2季度，呈现量稳价滑的趋势。
关于海南楼市签约均价持续走低的现象，有业内人士称，众多开发商近期的主要任务是持续走量以缓解庞大的运营资金压力，因此海南楼市近期的价格战仍将持续一段时间。而也有部分业内人士持反对意见，认为开发商目前是以薄利多销的心态消化库存、活跃市场成交，一些楼盘的价格已是开发商所能接受的价，价格再持续下滑的可能性很小。此外，需要注意的是，即使有的楼盘起价较低，但基本上是限量供应，开发商放量很少，其最主要的目的是为了在缓解运营资金压力的同时开拓市场。
海南1月延续去年底推盘热
虽然目前海南楼市有压力，不过一年一度旺季的来临还是吸引了很多开发商加入。去年年底两个月，海南楼市成交转暖，签约超过12000套，也吸引了更多项目在今年年初加入推盘行列。
2012年12月29日，北京寒风凛冽，三亚某项目在燕莎奥特莱斯的一个旅游地产展示厅，举办了样板间展示，向北京的买房人推介小户型产品：59平米两居和72平米三居。当天，该项目还发布了2万元/平米的均价及相关优惠。根据记者了解，该项目预计将于2013年1月开盘。
1月隆冬，内陆的低温正凸显了海南的优势，海南楼市的推盘旺季也正在此时。根据新浪乐居统计，2013年1月，海南预计有21个新项目开盘。虽然和去年同期相比有所减少，但这一数字延续了去年底的推盘热，有“保温”趋势。在21个将开盘项目中，海口和三亚仍占据大头，分别有7个和4个项目将入市。有关统计显示，2012年12月，海南超过10个新项目入市。
低总价助推海南小户型热销
在三亚近期开盘的项目中，不少楼盘也在主推小户型产品，市场反响也让开发商比较满意。2012年11月，万科在三亚的湖畔度假公园推出63平米的公寓，均价21000元/平米，1天销售突破3亿。另据介绍，该项目开盘到场5000人，也创下三亚开盘到场人数纪录。万科在三亚的另一项目森林度假公园，近期也主推37-80平米的公寓和145平米的别墅。公寓产品折后均价在2万元/平米上下。一居小户型总价也就在70万-80万元的水平。
低总价成为小户型产品吸引买房人的一大优势。鸿洲时代海岸项目自去年底推出54-97平方米一到两居，12月销售近70套，成交金额超过1个亿，项目也对春节前继续热销保持乐观。中小户型具有低总价、适合度假生活、便于租售二次交易的特点，在海南尤其在三亚容易受到买房人认可。
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有楼盘推出6.4折优惠
“三亚市区两房价买清水湾区别墅。”近期，乐活城市打出这样“劲爆价”的广告。乐活城市是位于大三亚板块清水湾的一处新盘，新盘入市，选择了这样一个低开的路线。
根据目前乐活城市对外报价，公寓均价9800元/平米，别墅均价15000元/平米。即使不和三亚比，和同片区雅居乐清水湾、阿罗哈清水湾、绿城清水湾等项目相比，乐活城市的报价也有大幅优势。以公寓产品为例，乐活城市9800元/平米的价格，较清水湾区域几个楼盘，每平方米低几千元不等。别墅产品价格相差甚至在2万元/平米以上。
该片区一位业内人士对记者表示，乐活城市的开盘，已经掀起清水湾区域的价格战。目前，Aloha阿罗哈推出公寓6.4折的大幅优惠。雅居乐海南清水湾则有全款8.2折的优惠。不止在清水湾片区，三亚、海口等多个地方，都有楼盘在大张旗鼓地以价换量，从而带动区域房价的松动。
在三亚核心区，相对于去年曾经30000元/平米以上的报价，中铁·子悦薹部分公寓产品报价仅20000元/平米。同在三亚市，部分项目起价只在15000元-16000元/平米的水平。在海口，去年底部分项目以价换量，以低于区域5000元/平米的价格入市换取热销。除了价格上的直接优惠，海南不少项目还通过赠面积等提高性价比。
开发商“冲量”房价近期走势平稳
近期许多开发商都在“跑量”，各楼盘都在打折促销，海口的楼市主要以刚需为主，自去年年底楼市“暖冬”以来，楼市在回暖后就一直处于较稳定的状态;而冬季是三亚楼市的传统旺季，加上近期北方地区出现的雾霾天气影响，拥有优良的自然环境与气候优势的三亚楼市近期就成了“候鸟”们的主要目标。
至于琼海、文昌、澄迈等市县的楼市表现活跃，则是因为随着当地市场的持续开发，加上整个市场环境的配套的逐步完善，在房子的单价趋于合理稳定、总价降低后，吸引到更多的岛外购房者。
对于文昌、琼海在周末两天的成交均价反差较大，则是成交产品类型不一样所致。
去“泡沫化”是当前海南楼市的主要诉求，随着市场调控的继续，海南楼市在经过2011年、2012年两年的调整期后，市场回归理性，房价已趋于稳定，不会再有疯涨的可能。
近期不少开发商以‘跑量’为主，为了完成销售目标、缓解现金流压力，楼盘打折促销成为常态，因此春节前这段时间，开发商为了不让客户流失，不会上调价格。
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楼市筑底：“价格战”去库存
随着国家对房地产调控政策的收紧，2012年海南房价保持低位运行，二三季度作为传统淡季，成交均价与成交量一路走低，据数据中心分析显示，3月至10月间海南全省月均成交面积保持在35万平方米至53万平方米范围内浮动，10月份成交面积仅为35.02万平方米。
根据中原数据平台等多家机构的监测数据显示，去年5月起，以琼海、文昌、陵水为先锋自北向南的“价格战”逐渐展开，三地成交均价较2011年同比下降2成左右，而陵水乐活城市项目更是在年底发布了6.4折的认购价。海口市海长流项目在周边12000元至15000元的区域水平内，开出7068元/平方米的超低价，成交均价仅为9000元/平方米。
海口市房地产协会统计数据显示，2012年海口市销售商品房266.1万平方米，同比增长18%，商品房价格为9402元/平方米，同比下降了6.6%。商品房新开工面积262万平方米，同比下降39%。商品房库存量为463万平方米。
业内人士认为，“价格战”的激烈在于，独树一帜的降价会使整个销售片区陷入停滞，形成了区域销售牵一发而动全身的全岛激战“澄迈县湾区成交均价在7000元至8000元左右，而御景湾非毛坯楼盘开盘价仅为5800元，一度使周边开发商封盘停售，这样的竞争太激烈。”王路介绍说。
楼市转型：关键发展旅游地产
专家指出，海南楼市转型的关键在于对旅游地产的认识转型。“大多数人以为在旅游地做房地产就是旅游地产了，其实这只是‘旅游地’地产。”王路说。
据介绍，当前海南省土地产出不高、供地结构不优、土地闲置的问题比较突出。2011年海南省建设用地每平方公里GDP产出只有7350万元，列倒数第四位。供地结构上看，2007年以来，海南省有偿供应的建设用地近半数是住宅用地。
目前海南绝大部分房地产项目仍是普通住宅项目，并没有抓住国际旅游岛“旅游”的核心价值。而真正的旅游地产是需要“服务先行”，依托配套服务设施及物业租赁等形式来实现盈利的。
王路认为，旅游地产前期投入较大，投资门槛是目前旅游地产发展的局限，因此本轮价格战后，大型企业纷纷增持海南土地或持地观望，一些房企对旅游地产的先行试水将逐步带动海南楼市在这一领域积累经验。
优化土地结构也成为海南促进房地产市场转型升级的当务之急。目前海南省已认定的闲置建设用地有23万亩，占已供地的38.6%，还有一批未认定的闲置土地沉睡积压在开发商手里。海南土地供应必须体现转方式、调结构的导向，优先配置给有实力、有信誉的投资商，提高土地利用效益。
据了解，今年海南各市县、国土部门将对闲置土地要全面排查清理，限期处置，加快盘活。长期不开发的土地要果断置换给干得快的项目。
海南省长蒋定之在去年底召开的海南省经济工作会议上也表示，海南今年将继续调整优化房地产开发结构。将用地指标向重点项目和品牌企业倾斜，适当降低普通商品房建设比重，适度发展大众化酒店，加大存量商品房促销力度，促进房地产投资和销售协调增长。
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