[摘要] 在经历2012年楼市从惨淡到回暖的几番变幻之后，新“国五条”的出台再次彰显了国家调控楼市、抑制房价的决心。2013楼市走向如何？房地产业界又展开了新一轮探讨。
在经历2012年楼市从惨淡到回暖的几番变幻之后，新“国五条”的出台再次彰显了国家调控楼市、抑制房价的决心。2013楼市走向如何？房地产业界又展开了新一轮探讨。中国房地产学会副会长陈国强在微博上表示：“表面上看，本次强调的调控政策诸要点此前均有提及，似乎属于老调重弹缺乏新意和亮点，其实细细推敲可以发现，通稿中的新提法和新要求不少：比如对于地方需制定年度房价调控目标;对地方官员的考核问责;限购城市需按中央统一要求从严执行并将扩大限购范围;扩大房产税试点范围等。”
事实上，此次新“国五条”政策措施的出台，是自2009年12月开始实施楼市调控以来的第五次升级。新“国五条”是否真的是“老调重弹”？楼市新政的背后，又有哪些值得细细推敲之处？海南房地产开发商们，对新“国五条”是如何解读的？在这一楼市新政背景下，开发商们又将如何应对？为此，记者在时间联系了海南部分开发商，大家就调控第五次升级发表了自己的观点。
问题一：你认为，国务院为何会再次出台楼市调控“国五条”？
天鹅湾策划主管林雪莉：去年年末，局部市场出现了房价过快上涨的现象，房价报复性增长苗头开始显现。在国家经济增速逐步放缓、引导产业结构调整、实现经济软着陆的背景下，房地产调控政策的持续实施不言而喻。
天长颐生园销售经理刘彦甫：我认为，购房者对未来房价走向的预判，是支撑楼市房价和销量的基础，国家再次出台“国五条”正是给购房者明确的信号，国家将确保房价在控制范围内平稳上升。
蓝水湾销售经理陈峥：在房价出现上涨，部分城市涨速过快这一调控关键的时刻，新“国五条”的出台，表明了政府维持房价稳定决心。
问题二：今年是国家实施房地产调控的第四个年头，新“国五条”中再次重申限购政令，这会对海南楼市走向形成怎样的实际影响？
蓝水湾销售经理陈峥：新“国五条”旨在遏制投资投机，估计海口楼市将出现两极分化，一方面刚需市场经过三年的抑制，在某种意义上会有一个爆发期，由于建筑成本的提高，刚需市场整体将出现上涨的态势；另一种方面一些旅游度假产品有可能出现“以价换量”的状况。
天鹅湾策划主管林雪莉：本次调控仍然是前限购政策的延续，政府希望此次强调意在强化这些增长过快区域的房地产调控政策执行情况。强化执行‘去投资化’政策，实质并无新政推出。虽然海口市场的政策敏感性不高，但海口市场还是会随着内地市场预期的减弱而产生一定影响，而其影响程度将远低于内地市场。此次新“国五条”的出台，对刚需项目影响不大。
金隅大成美灵湖营销总监倪铭：调控的影响不仅限于购房者实际的成本影响，而更重要的是心理影响。我觉得在某一方面来看，可能会影响购房者心理短期到中期的持币待购的心态，也在一定期限会影响销售。但是在后期来看，压制的状态只会使其反噬。目前的影响效果并不是那么大。
问题三：新“国五条”中扩大限购范围，这对贵公司的营销布局、营销策略是否有影响？省外有些房企考虑“以价换量”，您觉得海南是否会出现这种情况？贵公司是否会采用这种做法来缓解销售压力？
美林谷销售策划经理王瑾：美林谷项目一直着重品质的建设，项目开发三年来在海口已有了很好的美誉度，我们依就坚持以品质提升价值的营销策略，不会以价换量。
天鹅湾策划主管林雪莉：海南天鹅湾项目是以注重高品质生活和高端度假休闲的高端物业。与本次调控的重点产品类型相去甚远。海南天鹅湾项目将按照公司既定计划进度进行。就目前海南房地产产品而言，对于投资属性较大的项目或者中高端楼盘可能会采取以价换量吸引市场，但海南天鹅湾在今年会推出3期，其产品的资源是整个社区的，预计3期还会有一定幅度的提价。
金隅大成美灵湖营销总监倪铭：美灵湖从去年入市以来的销量一直很好，在整个海口的别墅市场可以说是名列前茅，再加上今年上半年将全部交房，整个销售动作都比较快。所以新政对我们项目的影响不大。以价换量的房企肯定会有，但是这种办法基本不适用我们美灵湖。
问题四：前段时间曾爆出“海南住房存量十年才能消化”这一说法，而现在新“国五条”中有规定：“增加普通商品住房及用地供应”，对此您如何看？
天长颐生园销售经理刘彦甫：国家出台此项规定，目的是保障中间阶层的房屋供给，是稳定房价的手段之一，是在求过于供的情况下打出的牌。各地政府的情况不同，如“海南住房存量十年才能消化”。目前在海口周边的房企利润线已经很低的情况下，再加大土地供给，这样的政策对于海口是否合适，我觉得还值得考虑。
蓝水湾销售经理陈峥：我个人认为首先海南住房市场有其特殊性，住房存量中包含度假产品，刚需型住房所占比例究竟多少有待考究。其次，随着海南发展，本地刚需及“候鸟型”刚需市场日渐庞大；因此目前增加普通住房供应，在鼓励刚需及保护刚需群体置业有着积极影响。
美林谷销售策划经理王瑾：我想这个数据应该是包括了海南可开发的土地存量。随着国人经济收入的提高，他们对生活品质的要求也在不断的提高，一般的普通住宅已不能满足这部分客户群对产品的需求，国家调控也无法改变市场对产品的需求。
天鹅湾策划主管林雪莉：海南房地产市场不能按照内地的纯刚需或者什么去进行单独分类，应该放在国际旅游岛开发建设上来看。增加普通商品房土地供应，引入更多的开发商有助于海南国际旅游岛的建设进度，也有助于海南提供更加细化的产品类型。
问题五：新“国五条”中再次强调了加强市场监管，对于一些买房过程中出现的一些类似没有房产证、交房延期以及物业服务责任不明朗等问题，贵公司会有怎样的防治措施？
天长颐生园销售经理刘彦甫：这些问题都是房产市场不规范时的房产乱象，相信在房产市场越来越规范的同时，这些房产乱象会越来越少，毕竟我们是服务行业，一个不负责的企业，赢不来客户的信任和口碑，也就无法生存。
天鹅湾策划主管林雪莉：加强市场监管也是政府服务意识的进一步加强，有助于强化市场的规范进度。我们粤泰集团在20多个城市均有项目在运营开发，也一直强调客户利益承诺的实现。
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2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议再出重拳，出台了五项政策措施来稳定房价。其中包括：
（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
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