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商业地产或将占据更多市场份额 风险需警惕

经济参考报  2013-07-01 11:39

[摘要] 受楼市调控“国十条”的影响,近一段时间以来,住宅市场陷入更加浓重的观望之中。不过投资者并没有选择静观其变,相当一部分人携重金转战商铺和写字楼市场。最近的消息称,重庆某楼盘商铺遭抢购。数据显示,广州、深圳等重点城市商业地产的成交量也出现逆市攀升的局面。

专家提示投资者谨慎应对风险

受楼市调控“国十条”的影响,近一段时间以来,住宅市场陷入更加浓重的观望之中。不过投资者并没有选择静观其变,相当一部分人携重金转战商铺和写字楼市场。最近的消息称,重庆某楼盘商铺遭抢购。数据显示,广州、深圳等重点城市商业地产的成交量也出现逆市攀升的局面。

业内专家认为,商业地产的空间等优势凸显吸引了大量投资者进入,在住宅市场受调控政策影响的情况下,商业地产会占据更多的市场份额。不过,商业地产不太可能在楼市调整阶段走出独立的行情,因此,投资者应理性分析投资风险。对于那些意欲将更多精力投入商业地产的本土开发商而言,资金、运营能力等方面的挑战则不容小觑。

部分重点城市成交量逆市攀升

国家统计局发布的房地产运行数据显示,1-5月,办公楼销售面积增长74.5%,商业营业用房增长45.7%,远远高于商品住宅销售面积19.9%的增幅。

与住宅市场不同,自“国十条”出台以来,随着调控的逐渐深入,并未受到直接冲击的商业地产逐渐博得投资者的青睐,在一个多月的时间里广州、深圳、北京等重点城市成交面积、价格甚至出现逆市攀升的局面。

数据显示,4月底开始,广州写字楼交易呈现异常活跃情形,4月中下旬的一周,广州写字楼录得成交面积环比增加7737平方米,成交套数增长43.3%,成交面积增长74%,而5月的周,一手写字楼成交95套,共14589平方米,成交量环比激升204.4%,均价亦稳中带升,升幅高达10%。商铺也同样火爆,另外一项统计显示,广州4月份商业地产项目中,商铺物业成交面积7.33万平方米,同比上涨41%。

同样的情形发生在深圳。根据统计,5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商铺共成交77套,环比前一周成交的23套,增加234.78%。二手市场上,写字楼共成交43套,环比前一周成交的33套,增加30.3%。

在北京,根据中国不动产研究中心的统计数据,5月份北京写字楼市场继续延续4月份的销售优势,销售面积继续提升。与2009年同期相比,北京市写字楼市场出现明显的回暖趋势。成交价格上,新政后各区县典型项目价格均普遍上涨,涨幅从几千元到上万元不等。租金方面,新政出台后大量项目的租金价格有所上升,涨幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之间。

美联物业一份研究报告认为,随着新政的推出,商业地产的投资优势显现。“新国十条”中规定,“对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”按条款所述,购买第二套住房的门槛提高后,等同于购买商业地产的标准。

受调控政策影响从住宅市场撤离的不少投资者将目光投向商业地产,上周末有消息曝出,重庆新牌坊加州片区某楼盘的商铺开售现场相当火爆,虽然临街门面每平方米的价格普遍在4万元到8万元之间,但在开售当天便被热情高涨的投资者们抢购得所剩无几。

上述报告称,住宅物业未来空间被挤压,而工商物业并不受影响,现时投资工商物业能够更好实现资金的保值增值。即使不能及时转让,其租金也基本保持在5%以上,少数工商物业甚至达8%以上,而据美联物业(广州)住宅蓝筹指数显示,住宅租金低至3.55%。由此可见,无论是短线投资,还是长线投资,住宅物业都没有比商业地产更具优势。

商业地产将占据更多市场份额

“无论政策是否打压住宅市场,商业地产在最近十年都是一个发展的高峰期。”美联物业研究中心主任徐枫说。她认为,随着城市化进程加快,商业地产的比重也会有所增加。

分类型来看,徐枫认为在写字楼方面,在北京、上海等城市,1000-2000平方米的写字楼比较受欢迎,广州、深圳及东南沿海城市,300-500平方米的写字楼更受青睐,这与当地企业类型有很大关系。而商铺方面,市场可能更欢迎街铺、专业市场和shop-pingmall等物业形态。

令投资客鼓舞的传闻是REITS(房地产投资信托基金)试点有可能于近日启动,为构建多元化的民间资本投资渠道,合理引导社会资金投入房地产生产领域提供一个平台。

“长期以来,活跃在房地产领域的游资少有出路。”工商联房地产商会会长聂梅生此前接受《经济参考报》采访时说。她建议,进一步推动REITS的相关试点工作便是一个值得探索的途径。

所谓REITS,是一种集体投资计划,通常在证交所上市,它是将投资者的资金汇集起来,投资于一项或多项房地产。德勤的一份针对中国的房地产投资研究报告称,REITS既可增强房地产商的融资渠道和资金流动性,又可拓宽房地产投资渠道,对散户投资者而言,除了可让他们在房地产投资中分得一杯羹外,REITS的股份或单位可在证券交易所自由买卖,因此散户投资者很容易就能退出投资,而相关房地产不会受到任何影响。

业内人士表示,虽然开闸后的一段时间内REITS只面向资金雄厚的大企业和机构,但随着相关法律法规的完善,大量分散的民间资本最终将有望通过REITS集中起来投资商业地产。

“房地产业在国民经济中依然扮演着重要角色,所以政府不会轻易让房地产业陷入全面萧条,在住宅市场遭到打压的情况下,商业地产势必会占据更多的市场份额。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说。

不过,他同时指出,商业地产不可能在楼市调整阶段走出独立的行情,在目前的现况下,必定也会随之出现调整,但是其调整的幅度将弱于住宅市场,如果商业地产出现转折性的改变的话,那么商业地产的税费等方面需出现有利因素。

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