[摘要] 这两年，中国投资者掀起的购房潮正以惊人的速度席卷全球多个国家。
这两年，中国投资者掀起的购房潮正以惊人的速度席卷全球多个国家。
留学夫妻悉尼买房记
作为一名澳大利亚的新移民，李莎最近的心情不错。刚刚当上妈妈的她，拿到了居留权，她和老公2008年买的悉尼房产市值也增长了55%。
2008年初，刚到澳大利亚的李莎，就开始考虑在当地买房的事情。
2008年5月，全球金融危机蔓延开来，澳元对人民币迅速下跌，到10月份甚至跌破了1：5，跌幅达30%。与此同时，澳大利亚房价下降，即使在该国房地产价格最稳定的悉尼，房价也平均下跌了5%，正是买房的好时机。
出国之前，李莎在长沙一家中学教数学。结婚不久，她和丈夫就在父母的支持下，前往澳大利亚留学，李莎夫妇的目的非常明确，就是希望毕业后能留在澳大利亚。由于在大学学的是数学专业，因此出国以后李莎学了会计。
在澳大利亚，会计专业找工作不算太难，因此，李莎早早就开始打算置业的问题。她和丈夫就读的大学在澳大利亚的北部，毕业以后她在地方政府财政部找到了一份工作。上学期间，两口子一直租房住，稳定下来以后，买房的事情自然提上了日程。
结婚之前，李莎自己在长沙买了一套房，她丈夫在长沙有两套房子，一套在父母名下，用于出租，一套原本是两人的婚房，月供两人一起承担。目前这套房子价格涨幅已经超过了一倍，两人决定把婚房卖掉在澳大利亚买房子。
父母一开始并不同意，认为婚房地段比较好，潜力很大，李莎则以同样价格在澳大利亚可以买到环境更好、更大的房产，而且还有土地所有权的理由，说服了父母。
钱是有了，在哪里买房又成了问题。他们的选择主要有两处：工作当地和悉尼。两人目前在北领地工作，由于当地的矿产资源丰富，房价和房租甚至比澳大利亚首都领地还要贵一些。但是悉尼毕竟是澳大利亚的城市，李莎夫妇未来也有去悉尼发展的打算。
国内的父母认为，悉尼房地产的潜力比北领地要大，两口子虽然现在在北领地工作，但是未来可能还会有变化，不如在悉尼买房，然后出租。李莎查看了很多资料，同时咨询了澳大利亚的朋友和同事，了解到悉尼房价之前“七年一翻”，这让她坚定了在悉尼买房的决定。
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2009年11月，李莎夫妇申请了三个月的假期，来到悉尼寻找房源。悉尼的蓝天白云、洁净的海滩、清新的空气，让她仿佛置身天堂。那段时间，李莎变成了一名运动爱好者，几乎每天都到海滩学习冲浪，玩得越来越起劲。这更加坚定了她在悉尼买房的决心。
李莎在北领地的房东——一位在澳大利亚生活了20年的台湾人，帮李莎介绍了悉尼当地一家有资质的华人中介机构处理相关事宜。李莎的购房预算是总价约400万元人民币，首付低于150万。400万人民币约相当于60万澳元，除去10%左右的费用支出，购房款在50万澳元左右，不能超过55万澳元。
在中介提供的购房方案中，她闪电选择了悉尼东区靠近跑马场附近的区域。那里有著名的新南威尔士大学，离悉尼市中心不远，交通方便；虽然不靠海，但离东区海滩相当近。更重要的是，这里配套设施全，公寓的租金相当高。据中介介绍，较新的两室公寓每周租金在500澳元以上，即使单独出租一间主人房也可达到300澳元。
李莎算了算，这样一来，房子的租金收入就能够覆盖掉自己在北领地的租房开支，而且根据中介的说法，公寓往往比独立屋潜力大。就这样，李莎在中介的帮助下找来律师和验房师，很快把买房的事情定了下来。
刚交了房，李莎就把出租房子的事委托给中介，就和丈夫一起回到了北领地。不久，中介就告诉李莎，房子租出去了，而且由于澳大利亚的经济复苏，房租比预先估计的还要略高一些。
这样一来，光是租金收入，李莎一家就能在北领地租一套非常不错的公寓，还有一些富余。一年下来，李莎夫妇用多余的租金收入买了一辆二手宝马。
在北领地工作了四年后，李莎的丈夫决定回悉尼创业。两口子惊喜地发现，悉尼的房子已经比当初了55%。高兴之余，李莎决定送给自家的“经理”一件小礼物——一辆价值四万澳元的越野车。
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投资移民选对你的目的地
近两年，除传统置业国家外，还有一些国家和地区推出了更具吸引力的购房移民政策，或出现新的投资机会，让投资者有了更多选择。
《CM华夏理财》特别列出近两年新出现的海外置业热点国家和地区，给投资者提供置业参考。
移民型
葡萄牙：移民附加值高
优势：葡萄牙房地产价格处于低位；对申请人没有经济、学历方面的要求；不论购买多少套房产，总价达到50万欧元即可。
获得临时居留权后，可以在该国工作和投资，子女可免费入读公立学校，还能自由进入欧洲申根国家并逗留3个月；获得居留权后，即享有和本国人一样的福利待遇；申请成为葡萄牙公民后，便可在任何申根国定居。
劣势：受欧债危机影响，葡萄牙经济不振，就业不易，房价一段时间内不会有太大涨幅。另外，需使用葡萄牙语。塞浦路斯：最快速的移民通道优势：国外投资者只要在该国购买30万欧元或以上房产，同时在个人及配偶名下有等值30万欧元资产证明，即可申请居留权。
获得该居留权，无需放弃中国国籍，也无居住时间要求。该国是英联邦成员国，很多大学与英国合办，可以到英国读书。这对想让孩子接受欧洲教育的投资者来说，是极大的利好。
塞浦路斯是离岸避税中心，在欧洲税率。对于从事国际贸易的人来说，居民身份能提供很大的实惠与便利。
劣势：获得居留权之后的5年内，投资者不能在该国就业，也不能享受除医疗、教育外的其他国家的福利。塞浦路斯不是申根成员国，其居民前往欧洲其他国家时，仍需申请签证。
投资型
英国：学生住宅回报稳定
优势：在英国当地，除了新建公寓、改建一些位于大学城内的住宅来用作学生宿舍，还有很多住宅被拆分成单间，以较低价格出售给投资者。如一座位于利物浦霍普大学附近的4层楼公寓，里面被分成若干个10平方米左右的独立单位，其售价40万人民币。出租前5年的年化率可达到8%，按当前租金水平，10年左右就能收回成本。
劣势：因投资回报稳定，机构投资者多，竞争比较激烈。同时，存在高等教育产业政策、留学生政策、学费及房租政策等变动引起的风险，还需考虑学校未来住宅需求、项目品质、实际等情况。
底特律：高风险房产投资
优势：底特律市区房产价格极低，曾有“一双皮鞋买两套房”之说。但郊区一些环境较好的社区的房价并不低，可达到几十万美元，且容易出租。另据一些房产机构称，目前该市区房产收购成本低，根据需求倒推寻找符合相应的房子，年投资净可达到15%左右。
劣势：现在底特律市区宛如一个“大贫民窟”，社区老旧，治安极其混乱。投资底特律房产成功的前提，是必须详细核实相关情况，确保投资安全。
生活型
东南亚海岛：低成本宜居之地
优势：相对于国内一线城市房价来说，马来西亚、泰国等国的房产显得很有吸引力。马来西亚首都吉隆坡市区的高级公寓每平方米约2.5万元人民币。
东南亚国家华人比例较大，国内投资者比较容易适应当地的生活。一些国家还有购房优惠政策，如马来西亚2004年实行的“第二家园”定居计划、泰国2006年实行的“退休签证”政策等。
劣势：东南亚国家经济体量较小，经济易受外部因素影响，从而导致房地产价格变化幅度大。一些国家的政局不太稳定，游行、暴乱等有可能影响房屋安全。此外，台风、海啸之类的自然灾害频发，也有可能给海岛房产造成不可挽回的损失。
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房产中介N件不可告人的秘密
随着国内房地产调控不断加码，房产投资的限制越来越多，房价上涨空间有限，许多投资者将眼光转向海外房产,由此掀起的购房潮以惊人的速度席卷多个国家。仅美国国家房地产经纪人协会发布的数据就显示，去年中国购房者在美国的全年购买力达到90亿美元，购买量仅次于加拿大人。
正是看中了这一商机，国外房地产商纷纷涌入中国招揽客户。在他们五花八门的宣传背后，隐藏着一些陷阱，投资者不可不防。
并非所有国家都可买房移民
海外购房热近几年才兴起，许多投资者对购买房产国家的相关政策并不熟悉，有些投资者甚至认为只要在国外购买一套几百万甚至上千万人民币的房产，就可以办理移民。
“这种观念大错特错。”世通（北京）出入境服务有限公司副总经理马龙说：“购买海外房产是否可以取得移民身份，需要投资者先调查该国有无相关的买房移民政策。现在美国的一些房产中介宣称买房子就可以拿美国绿卡，其实是不可能的。”
据他介绍，投资者若想了解一国是否有购房移民政策，可以到国内信得过的移民网站或移民机构咨询，也可以直接在该国的内政部或移民局网站查询。
居留权并不
“购买30万欧元房产即可移民塞浦路斯”，这是一家房产中介打出的极为醒目的宣传语。按近期欧元兑人民币汇率计算，不到250万元人民币就可以移民塞浦路斯。
真有这么好的事情吗？
记者从多家房产中介得到的回复是：购买塞浦路斯当地30万欧元或以上的房产，全家可获得居留权。但这一权利与房产直接挂钩，如果卖掉房产，居留权也随之取消。
且居留权并不等同于居民身份。马龙解释说：“获得塞浦路斯居留权的门槛很低，所以拥有此权利的人享受不到该国除医疗和教育之外的国家福利，也不能在当地工作。在塞浦路斯购房的人虽多，但是真正移民过去的并不多。”
目前购买塞浦路斯房产的投资者的主要目的，一是想获得该国的居民身份，另一个则是为孩子教育考虑。塞浦路斯的官方语言虽是希腊语和土耳其语，但通用英语；它是英联邦成员国，有很多与英国合作办学的大学，这些大学采用“2+2”学制，前两年在塞浦路斯上学，后两年可以选择远程教育，也可以去英国本土读书，毕业拿英国大学证书。
据英国《卫报》报道，仅在2012年8月至10月，中国买家就在塞浦路斯购买了600多套房产，其中90%在著名海外旅游城市帕福斯。帕福斯的房价较其他旅游城市略低，投资性价比高，而且有国际机场，方便中国客户往来中国与塞浦路斯。
不要忽视房屋的持有成本
很大一部分投资者将购买美国等海外房产当做避险性投资。刘燕一家的大部分资产都用于购置北京房产，在前段时间政策收紧之前，她将三套投资性房产出手，现在正打算在海外置业，“我咨询的一些海外房产中介，都承诺买房之后帮我将房屋出租出去，每年的租金率可以达到12%-18%。”
这个着实诱人，但海外房产的出租真有这么高吗？美亚置业集团国际地产投资经理Austen给记者算了这样一笔账：以美国为例，大部分地区售价10万美元的别墅，其
月租金在1000美元左右，这样算下来，房产的年毛租金是可以达到12%的。
但它没有剔除房屋的持有成本。在美国出租房屋，房东要承担房屋保险费、租务管理费、出租宣传的广告费等费用，减掉这些费用，净租金保守估计在5%以上（美国各州的法律不同，房屋持有成本也不尽相同）。可见，所谓“12%以上的租金”的水分很大。
此外，买房前，还必须考虑房屋的空置期、契税、维护费、往返看房等多方面因素。
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