[摘要] 豪宅,房企“快拿快销”运营路线从普宅渗透至豪宅 但开发成本降低、产品不断复制引发业内质疑
7月份夏家胡同地块以超过4万元/平米的楼面价被中粮摘得；8月，房山理工大学地块又以2万元/平米的楼面价被万年基业纳入囊中；9月，东三环地块农展馆地块出让……这些地块与楼面价全部是高档住宅的影子。
房企有钱才能拿到地，拿到地必须快速开发并回笼资金才能支撑下一次拿地。从去年开始，在持续调控的压力下，不少专注于普通住宅领域的房企纷纷采取高速周转的市场策略，快速回笼资金。而今年，当泰禾集团高调宣布其也将转战高周转阵营时，这意味着豪宅领域的房企也纷纷向楼市调控政策低下了“高贵的头颅”。业内人士认为，下半年房企高周转的现象将愈演愈烈，但是也有业内人士担心，豪宅项目的高周转会让产品越来越粗糙，越来越缺乏创新，最终购房者埋单时收获的不是豪宅的品质，而仅仅是“品牌价值”。
实时
房企高调宣布九成项目高周转
总货值为50亿的泰禾北京院子要在一年半内清盘，这个消息让人有点始料未及。在近日北京院子首期产品发布会上，泰禾集团董事长黄其森发布了这一消息。黄其森表示，泰禾目前90%的项目以高周转的模式开发，将打造高周转豪宅。
“人家做一个项目能够有一个亿的利润，我可能一个项目利润低一点，四千万、五千万，但是我能做三个，最后的利润率实际上一点都不差。”黄其森如此解释选择高周转的原因。但是记者发现，黄其森的腔调跟一年前相比简直是180°的大转弯。
“如果从企业经营角度上说，我做一个盘，相当于别人做8－10个盘。每一家的商业模式运作不一样，有喜好高周转的，做20至30个盘；而我走精品高端实际也是一种商业运作模式，但并不是每个人都做得来。”一年前的黄其森显然对高周转看不上眼。
黄其森确实有看不上眼的理由。作为专注高端产品开发的房产企业，泰禾在2002年进入北京，开发的豪宅“运河岸上的院子”在业内被誉为“国宅”，在长达十年的销售期内，“运河岸上的院子”从原本每平米一两万元的价格飙升到现在的十多万元，甚至出现了令人咋舌的3亿、5亿的单栋总价，全盘货值也从最初的6个亿上涨到80个亿。
市场
豪宅拿地到上市仅用大半年
从今年1月拿下孙河地块到如今开发成“北京院子”，泰禾仅仅用了七个月的时间。而龙湖地产亦是如此，去年9月，龙湖成为进驻孙河这个新的高端住宅聚集地的房企，然而不到十个月，该地块上的龙湖·双珑原著就取得了预售证正式发售，不仅如此，双珑原著一次性将所有产品全部报批，与以往低开高走的营销策略截然相反。
“一个项目从拿地到成房销售一般需要一年的时间，而高端住宅的开发时间要大于一年。”一位大型国企的营销总监对记者解释。但是很明显，泰禾与龙湖的别墅项目不约而同地打破了这个“魔咒”。
除了以上两个房企之外，专注豪宅开发的融创中国，就一直以高周转著称。位于西山脚下的西山一号院是融创中国开发的著名豪宅，资料显示，西山一号院一期开始预售时间是2011年7月20日，但是不到9个月的时间，该期房源没有售完的已经转为现房销售，也就是说，其真正开始发售的时候西山一号院已经基本上是准现房。
从以上案例可以看出，从前要精耕细作多时的豪宅项目现在仅仅用大半年的时间就可以对外销售。
预测
下半年高周转愈演愈烈
“在持续调控的压力下，各大房企采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，现金为王成为必然。”复星地产控股旗下智盈投资董事总经理董伟海表示。在楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，房企“死扛”不如“跑得快”。
据记者了解，早年前大部分开发商的拿地价格比较低，而土地增值幅度又比较大，所以缓慢开发带来的利润往往比快销方式利润更大，所以开发商们往往不愿意走高周转路线，但是随着近几年土地价格的不断攀升，房企的现金流被土地大幅占用，如果不迅速开发，房企恐难以支撑。
但是北京的土地供应依然连年完不成预定的计划，房企对土地的饥渴反馈在土地市场上就是不断的推高地价。高策房地产机构董事长李国平表示，下半年不少大规模开发，走高周转路线的房企依然会加紧推盘，加速循环资金回流。所以楼市的供应会有所增加，但是价格上也会相应的上涨，换句话说上涨的趋势非常明显。
问题
精装标准下降质量问题频出
房企的高周转路线，除了玩转现金流之外，对成本的控制也考验着开发商。而在建材的采购上，低价也成为开发商的，从而导致高端住宅品质的下降。
记者注意到，北京目前不少高档住宅在精装修标准上明显降低了档次，从前长安街沿线的贡院9号为代表的天价住宅电器都是采用西门子品牌。但是眼下不少开发商都换成了伊莱克斯。据记者了解，该品牌既没有核心技术也算不上是一线品牌，只是这个名字听起来很高端。除此之外，高端住宅质量问题也被频频曝光。
据杭州电视台报道，位于杭州远洋大运河商务区的远洋公馆一期项目因装修问题与业主发生纠纷，原本应该在2012年年底交付的房屋至今被房主拒绝接收。
业主反映，该项目在交房时，木地板鼓起，大理石地面有裂纹，洁具品质下降。
据记者了解，公馆系产品是远洋地产产品线中的中高端产品，已在北京、三亚等多地复制。
模式
豪宅高周转产品要创新
高端住宅之所以卖得贵，除了地价高，产品质量高之外，购房者往往更看重房子在设计上的前瞻性、创新性以及独特性。但是如果高端住宅也走高周转路线，那么免不了不停地“复制—粘贴”。
兰德咨询总裁宋延庆认为，企业高速发展时期，推行标准化产品线的复制、连锁开发，除了降低开发管理难度和成本费用外，还有利于缩短项目开发周期，大幅度提高周转率和财务杠杆率，并最终提升项目的投资。然而，近几年来开发商缺乏对产品的创新，甚至没有创新。
宋延庆认为，无论业绩多么炫目，房地产企业终究要回到关注产品本身的阶段。房地产高速发展时期已接近尾声，开发商需要提供更多的好产品，而不仅仅是数量的标准化。
记者手记
别让品牌价值忽悠了品质
地价越来越高，房价也越来越贵。“只有你想不到的价格，没有你买不到的价格”，聚集在社会金字塔的人群花几千万甚至近亿元买下一套传世大宅不仅仅看的是地段，重要的是品质和它所带来的提高身份的附加值。
这就像是买奢侈品，材料不见得有多昂贵，加工也不见得有多细致，更多的是附加了“品牌价值”。
同理，豪宅高周转的同时，开发成本必然降低，产品的简单复制，装修品质的降低，设计费用的从简，这些统统将由购房者埋单。买房子毕竟不是买奢侈品，买到真正的好房子也不仅仅买的是“品牌价值”
延伸阅读
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