[摘要] “只要在家，一约就愿意出门看房。”一名房产中介经理说：“‘黄金周’期间有不少网络客和上门客，且购买诚意度非常高。“10月1日晚上接待了一名想买地铁房的上门客，看了三四套房源后，次日就敲定了房子，定下一套曹杨六村的两房。 ”
“只要在家，一约就愿意出门看房。”一名房产中介经理说：“‘黄金周’期间有不少网络客和上门客，且购买诚意度非常高。“10月1日晚上接待了一名想买地铁房的上门客，看了三四套房源后，次日就敲定了房子，定下一套曹杨六村的两房。 ”
今年的楼市风向标——“十一假日楼市”，无论是房企参展规模还是参观人数都比前两年同期有显著增长。这一热闹的景象，有赖于市场当前供需两旺的环境。在政策面不变的基础上，短期内卖方处于主导地位的格局将很难被打破。
随着10月中下旬大量在房展会蓄客的纯新盘上市，这股热潮或将一直延续到年底。
金九收尾显成色 存量低卖方占优势
9月开局，曾有专家预言商品住宅成交量将达120万－140万平方米，实际结果却是突破了预言的上限。监控的数据显示，9月上海商品住宅成交面积为141.71万平方米，环比上月上涨56.72%，比去年同期上涨了74.96%。
9月月末放下巨量，或和一部分开发商担心银根偏紧、贷款难放有关，因而需要提前放量，通过扩大成交量来增加回款，同时也有利于“抢”贷款。在现况下，市场总体供应偏紧，在有利于开发商的市场环境下，只要开发商把握好价格的策略、“优惠”幅度，跑量是比较容易的。
与此同时，根据汉宇地产新房监测的数据显示，截至9月30日，全市商品住宅市场存量面积为1020.91万平方米，如根据9月份的成交数据计算，全市商品住宅存销比仅需要7个月，处于历史低位水平。由此反映出，当存量处于低位状态下，楼市正处于向好阶段，对于卖方而言，更占据着优势地位，房价也正处于向上阶段。如前期热销的嘉定某刚需盘，其前批房源成交均价在16000－17000元/平方米，而据了解，后批加推房源售价则预计将调整至18000－19000元/平方米，价格涨幅超过10%。出现售价上调，一方面由于房源所处位置不同等客观因素所致，而项目因前期取得了热销表现，开发商积攒了信心，从而出现涨价行为也在所难免。
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量价齐升 房价“高烧不退”达政策红线
十月房展会中全新盘亮相较多，随着近几周上海住宅成交量的高涨，各楼盘在10月房展会期间加大力度宣传，积极蓄客并押宝年底前入市。
此外，开发商仍采取积极推盘的战略。长假期间，全市共有5个项目取得预售许可证，批准预售面积为11.06万平方米，不在少数的热销盘、纯新盘都选择在10月下旬入市，而借由房展会平台，前期有效客源积累，加快项目开盘节奏。德佑地产研究总监陆骑麟表示，从目前市场的热度来看，10月的成交量很有可能突破9月的水平，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量。同策咨询研究部总监张宏伟认为，至年底“翘尾”的行情也会出现。资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动“日光盘”、涨价现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。
汉宇地产研究部认为，虽然“银十”延续“金九”量价齐升的可能性很大，但楼市长期处于“高烧不退”的危险阶段，这会对房价上涨起到大力推动的作用。而各地方政府则会面临房价制定目标完成难度大的困扰，从而采取“新动作”进行干预，因此今年末期、明年年初，楼市整体表现仍存在诸多不确定因素。
外围区域积攒拥趸粉丝 利好板块“热度高”
从近期新建商品住宅成交榜单看，外围区域仍是当下成交的热点对象。而其中南汇惠南、临港新城等板块，在“自贸区”概念利好、区域宅地高价出让等客观条件影响下，区域成交热度呈现升温迹象，由于这些区域目前仍处在全市价格洼地，因此不排除部分购房者存在抄底投资、投机的目的。
面对当下房价处于上涨阶段，购房者更应该根据自身实际情况做出合理选择。置业需求强烈的买家，如遇到合适房源，应该果断出手。后阶段政策层面仍存在新动作的可能性。其中信贷政策发生变化的概率，如此一来，日后购房者的置业成本也将被抬高，因此建议购房者如存在此类担忧，不妨加快入市步伐。当然，仍有一部分潜在置业客群，认为政策将会影响后期楼市表现，从而为价格回调创造条件，故选择持币观望。
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二手房成交高位 逾五成受访者涨延迟购房
今年以来，全市二手房市场一直保持在较高的成交水准，9月全市二手房成交量突破了2.8万套的高位。除去今年3月份因政策因素引发的“赶末班车式”异常成交外，本月成交量创下44个月以来的又一高点。
从各区县的成交情况看，除了崇明县的二手住宅成交套数有小幅下滑，其他各区县均出现明显增长，奉贤、金山、青浦三区的涨幅达到40%以上，而全市成交量的浦东地区成交涨幅亦超过40%。汉宇地产分析师朱春峰认为，导致交易量持续放大的原因主要在于买家追涨、房贷收紧等因素。预计“银十”将延续“金九”交易的成交趋势。
部分中介门店反映，在市场保持“热烧”阶段下，8月开始抬头的跳价、惜售情况进一步加剧，尤其是在自贸区规划批准后，浦东地区的二手房跳价、惜售情况尤为严重。在外高桥，两个月的时间内，区域内小区的两房房源挂牌总价从原先的245万－250万元/套，上涨至295万－310万元/套，价格涨幅超过两成。金桥板块因受“自贸区”概念影响，二手房房价短期内提升了5%－10%。除普遍涨价以外，卖房者跳价后失约不卖的现象在板块内有所发生，这样的惜售举动并非个例，并直接导致近期房源持续减少。看房者则反应，虽然市面上的房源尚不算稀缺，但是房东有诚意出售且真正具性价比的房源却少之又少。川沙等关联板块也有相似的情形出现。
上海房天下实时调查显示，逾五成受访者因房价上涨而延迟购房。此外，近五成（47.22%）受访者认为房价难降是影响人们购房的主要原因。需要提醒的是，当下对于购房者而言，在选购二手房时，除考虑价格因素外，还需对周边综合配套、房屋情况等一系列内、外因素进行全面考量。同时，对于价格过快上涨的区域，盲目跟涨易成为风险的直接埋单者。
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