房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

房地产信托发行量猛增 年收益最高25%

每日经济新闻   2013-10-28 11:00

[摘要] 在银行信贷紧缩、房企自身项目销售不畅的环境下,今年房地产企业普遍面临资金压力。急需用钱的房企纷纷“借道”信托公司,集合类房地产信托产品量价齐升,不但规模较去年翻番,产品收益也从此前的6%涨至最高的25%。

在银行信贷紧缩、房企自身项目销售不畅的环境下,今年房地产企业普遍面临资金压力。急需用钱的房企纷纷“借道”信托公司,集合类房地产信托产品量价齐升,不但规模较去年翻番,产品也从此前的6%涨至的25%。

在银监会关于信托公司的净资本管理办法出台后,在业务转型和监管合规的压力下,信托公司纷纷选择集合类房地产信托产品,将宝贵的净资本投向高的主动管理类业务。

房地产信托发行量率齐升

楼市第二轮调控启动后,房地产信托产品俨然成了房企融资最后的一根救命稻草。《每日经济新闻》调查发现,集合类房地产信托产品发行量和率近日齐升,近2个月发行规模已经赶上去年全年水平,产品也从此前的6%涨至25%。

公开数据显示,今年前8个月房地产信托的发行规模已超过1047亿,其中8月发行规模为221亿元,发行数量为50个。

据用益信托统计显示,2010年7月、8月我国房地产信托发行规模共计433亿元,和2009全年的发行规模449亿元相当。

此外,今年上半年,房地产信托在全体信托项目占比接近50%。今年8月,这一比例更是高达56%。相比之下,此前7年间,房地产项目在整体投资中的占比始终维持在30%的水平。

从产品看,7月后发行的集合类信托产品年化普遍位于8%以上,有的高达15%、17.5%和20%,甚至达到25%。相比之下,今年上半年率在9%至12%已属罕见。

从产品说明书看,上述产品主要针对机构投资者,认购起点从30万到300万不等,参与较为活跃的包括平安信托和杭州工商信托两家公司。

华融信托上述负责人称,在今年的信贷环境下,房企从银行融资有难度,楼市新政又使得房企很难靠自身项目销售缓解资金压力,尽管近期楼市出现短暂的回暖,但宏观调控的大环境下,房企的资金压力依然较大。

据调查,房企银行融资的成本由利息和财务顾问费组成,利率一般按基准利率上浮20%至30%,部分商业银行则以顾问费取代利率上浮。

华融信托深圳分公司某负责人认为,银行给房企发放贷款都是以开发贷为主,要求有项目作支撑,需四证齐全,且对资金用途有严格限制,而信托资金使用相对灵活,这些优势都是银行贷款不具备的。

不过,相比之下,房企的信托融资成本普遍高于从银行借款。其中,大型开发商融资成本每年约为11%至12%,中小型开发商为15%至20%。“除此以外,按照募集资金的规模,信托公司还要收取1%至3%的管理费,为5%。”

“虽然信托融资成本高,但是从双方接洽到产品发行和募集成功,全过程不过2至3个月,和房企银行融资的时间成本相当。”上述人士表示。

房地产信托抵押率决定风险资本

按照银监会近日下发的《信托公司净资本管理办法》,信托公司需要按照业务类别和对应的风险系数计算风险资产,并且直接和净资本挂钩。

知情人士告诉记者,受此影响,集合类的房地产信托这种高的主动管理类业务便成了信托公司的。对信托公司而言,银信合作的平台类产品1‰的管理费也远比不上房地产信托产品1%至3%的管理费。

据悉,和《办法》配套的《信托风险调整表》显示,房地产信托按照抵押率的不同,设定了不同的风险系数,这意味着产品的抵押率越低,所占用的风险资产也相应提高。

对此,某信托公司负责人表示,房地产信托大多是集合类业务,信托公司每年这类业务的规模数百亿,而银信合作产品如中融信托1年就做1000多亿;由于基数小,即使投向风险系数高的房地产领域,也不会对信托整体的净资本规模造成大的冲击。

上述人士进一步称,相比之下,银信合作的“单一”信托由银行主导,信托公司采用“以量补价”的方式导致这类业务规模庞大,在净资本管理办法的约束下,受影响也较大。

西南财经大学信托与理财研究所分析师赵杨对《每日经济新闻》表示,今年6月初,银监会以窗口指导的方式叫停银信合作,1个月后,监管层下发《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》,使得银信合作被套上“紧箍咒”。

根据银监会的要求,银信合作不得发行开放式产品,产品期限不得少于1年,募集资金不得投资上市公司股权,此外融资类产品余额不得超过银信合作规模的30%。

银监会还要求银行对银信合作的表外资产转移至表内,同时按照150%的比例计提拨备,同时按照大型银行11.5%、中小银行10%的资本充足率计提资本。

“上述硬性指标的出台,使得银行、信托公司双方从事银信合作业务的动力被严重削弱,平台类的银信合作业务因此急剧萎缩。”赵杨表示。

与此同时,由于证监会于2009年7月暂停了私募证券基金在中登公司设立账户的请求,上半年信托公司合作的阳光私募受到严重影响。

此外,地方融资平台规模扩张导致政府信用打折,地方政府担保因此受限,导致“政信合作”进一步受挫。

沪上新时代信托公司一负责人对《每日经济新闻》表示,信托公司的客户也包括工商类企业,不过囿于信托公司额融资成本偏高,这类做实业的企业更倾向于向银行借款。上述因素都使得房地产信托成为信托公司的核心业务。

中国人民大学信托与基金研究所所长邢成认为,银信合作业务和集合类信托业务以同样的比例计入风险资本,两项业务所占用的净资本一样,如果信托公司仍以宝贵的净资本做较低的“平台型”银信合作业务,这与监管政策背道而驰;如果信托公司大力开展由信托公司主导的、具有较高产品附加值、公允市场价格报酬率、充分体现信托公司资产主动管理能力的银信合作业务则会产生完全不同的正面效应。

 

 

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注特价房海南官微

有专业有态度有房源有优惠

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com