[摘要] 在中国经济下行的大背景下，土地价格的狂飙无疑是对政府威严的挑战。舆论的集体噤声，只不过是狂风暴雨来临之前短暂的寂静。
在中国经济下行的大背景下，土地价格的狂飙无疑是对政府威严的挑战。舆论的集体噤声，只不过是狂风暴雨来临之前短暂的寂静。
融创以73100元/平的楼面地价取得农展馆地块，恒大斥资40亿元收获豆各庄地块。几个月来，地王频出不断考验着公众的眼球和神经。北京的房价管制措施已名存实亡，日光盘成了这个夏天最醒目的风景。
任志强预测的暴涨终究还是来了，政府在不知所措中已把国五条的最后挣扎抛在脑后。与房价的大涨相比，稳定经济增速更为重要。
当前的市况，与2010年何其相似：一样的地王频出，一样的房价飙升，一样的经济探底。不一样的是，领导换了，调控思路正在调整，但可以预见的是，有形之手又在蠢蠢欲动了。这一次的名目是“长效机制”，可能的选项包括土地政策、货币政策、财税政策的组合拳，而不包括新的行政限制政策。
众多房企拿地的狂欢中，地王的一次次出现也预示着新的一轮政策风暴即将来临。在一个所有人一致看多的市场，风险正在悄悄积累。地王频出的当下，就是击鼓传花的鼓声渐渐急促的时候了。
北京的六环房价已破2万，我三年前预测的四环内5万均价已经实现。通货膨胀的阴影在既得利益集团竭力维护下挥之不去，但毕竟不能继续以庞氏骗局进行到底。一线城市的房价已经抵达刚需支付能力的极限，指望半年多来的这一轮上涨持续下去，需要海量货币的支撑。而现在，钱荒的到来已经让人看到了一丝不祥的预兆，二手房的停涨只是一个表象，背后的金融危局已经威胁到国有商业银行金融资本的安全，而这，正是这个国家赖以生存和发展的最重要基石。
此时此刻，持有部分现金应当是正确的选择。这场盛宴如何落幕，让我们拭目以待。
国内外一致的看空中国经济，使得理性投资者开始反思是否要在此时此刻投资于一个已经背离了投资价值的市场。当房地产企业的高管都已买不起北京的住宅，这个市场距离调整已经为时不远。
李嘉诚正在从香港和内地悄然撤资，布局金融危机中的欧洲，此前火热的香港楼市已领先下跌。北京的楼价经过一年多的上涨，已经追平香港，远超东京和新加坡。
在中国经济下行的大背景下，土地价格的狂飙无疑是对政府威严的挑战。舆论的集体噤声，只不过是狂风暴雨来临之前短暂的寂静。
2013年下半年，货币政策转向已成定局。适度从紧的财政和货币政策将替代此前泛滥的流动性宽松。所谓的“万花丛中过，片叶不沾身”，那只是一个传说。
保持一份理性和冷静，才有明天。历史纵不会简单重复，也会有一些相似和巧合
楼市无假期。刚刚过去的“十一”长假期间，多数热点城市楼市量价齐升，成交量直逼历史同期峰值。长假结束后，“银十”行情延续，一些地区再现“一房难求”的局面。
在本轮楼市异动过程中，预期失控被认为是推动房价上涨的重要因素。其中，因高价地频出引发的涨价预期，以及因传言引发的政策松动预期，在很大程度上使市场陷入恐慌。随着房价攀升，购房者买涨情绪恐将在短期内继续存在。
当前长效机制已经成为市场关注的焦点。但短期之内，主管部门更倾向于采用行政手段引导预期。按照主管部门的要求，近日北京、杭州分别暂停了两宗热门地块的出让，目的在于释放平抑地价信号。业内人士认为，未来可能有更多的热点城市采取这一举措。
卖方掌握市场定价权
中原地产研究中心统计数据显示，今年国庆长假期间（10月1日-7日），主要的54个城市新建住宅签约套数为19572套，比上年同期上涨了6.2%。一些热点城市成交量仍接近近五年的峰值。各地的数据显示，长假过后的一周，楼市成交量仍保持在较稳定的水平。一些新开盘的项目出现了“日光”局面。
长假期间楼市向好是“金九”行情的延续，但真正让人惊讶的还是房价上涨的趋势。来自中指研究院的数据显示，今年9月，百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，环比上涨1.07%，涨幅比8月扩大0.15个百分点。自去年6月以来连续16个月上涨。实际数据恐怕还要超出上述统计。据中国记者调查，位于北京大兴区的金融街融汇、住总万科橙等多个项目，在建委备案及对外报价均为1.8万元/平方米左右。但在实际销售中，购房者需根据不同的户型，在首付中额外缴纳数额不等的“精装修”费用。这进一步提高了购房成本。
“虽然定价提高有各项成本抬升的因素，但从供需双方的强弱态势来看，供应方显然已经牢牢掌握了定价权。”京城某上市公司销售总监向中国证券报记者表示。
市场供不应求的态势是导致出现“卖方市场”的原因。以北京为例，近几年来，北京市场的商品住房土地有效供应量（不含保障房用地）远低于同期商品住房销售量，市场明显供不应求。来自北京市住建委的数据显示，截至10月9日，北京商品住宅库存（期房+现房）为59921套，历史上首次跌破6万套，去化周期不足半年。
另一个重要因素在于房企充裕的资金。截至日前公布今年前9月销售业绩的15家房企，总销售业绩达到5455亿元，同比增长了42%。其中部分企业已提前完成全年销售目标。
热点城市供不应求的大势以及房企不缺钱的现状，使定价权牢牢掌握在卖方手中。一个案例便是，在7月北京房山区诞生区域单价“地王”之后，同区域一些新房项目便纷纷推迟开盘日期，以求上调价格。
改善型需求占比攀升
从需求方的角度看，购房者对价格的承受力在进一步提高。有统计显示，近几个月来，北京楼市成交的平均户型面积均有一定程度的提高。这种变化说明，改善型需求正在逐步入市。
北京房山区某商品房项目负责人向中国证券报记者表示，在今年上半年的市场交易中，首次置业需求仍占优势；而从年中开始，对价格承受力较高的改善型需求开始占据越来越大的比例，这也成为近期支撑北京房价的重要因素。
在不少业内人士看来，引发近期楼市异动的需求因素中，还有恐慌性情绪存在。从今年7月开始，在各路豪强的争抢下，一线城市陆续诞生了一批单价和总价“地王”。短短不到两个月的时间，北京“地王”门槛已从4万元/平方米攀升至7万元/平方米。进入8月，“地王潮”从一线城市逐渐蔓延至二线城市。10月10日，天宝远东以5.68亿元拿下浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7住宅地块，溢价率63.2%，楼板价40106元每平方米，这意味着今年上海单价地王易主。
如果说“地王”的诞生只是个案，土地成本提高则已是普遍现象。最近两个月来，北京的台湖、孙河、亦庄、房山等区域的土地成本均达到历史高点，这种普涨现象也成为推升北京房价“六环过两万”的重要因素。
此外，楼市政策松动预期也在助长恐慌情绪蔓延。今年以来经济复苏力度不及市场预期，有关“房地产救经济”的论调再次出现，加之各地地方债务压力增大以及城镇化概念的发酵，市场预期楼市政策可能有所松绑。与此同时，房地产长效机制的酝酿，也在引发行政调控手段退出的论调。
一方面是土地成本提高引发的涨价预期，另一方面是市场传言带来的调控松动预期。在两种预期“夹攻”下，市场出现恐慌的买涨情绪便不难理解。
业内人士认为，在市场供需关系短期内难以平衡的情况下，预期管理失控正在助长楼市异动。在我国房地产行业发展史上，这种情况并不少见。
多数分析认为，随着房价的不断攀升，年末数月的房地产成交量可能受到一定的抑制。但当前导致市场恐慌情绪的因素仍然存在，因此未来一段时间，房地产市场的量价仍将维持在相对较高的水平。
行政调控存加码可能
市场异动往往是政策调整的先兆。从一些地方政府近期的动作不难看出政策调整的端倪。
10月9日，北京市国土局暂停了“顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块”的挂牌出让。虽然已“改头换面”，但外界对该地块并不陌生。2009年11月20日，大龙地产曾以总价50.5亿元、单价2.99万元/平方米的成本竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地块，成为当时北京单价、总价双料“地王”。此次暂停出让这宗低密度地块，正是“老地王”的一部分。
无独有偶，杭州市国土资源局萧山分局也暂停了本拟于10月10日出让的“杭州萧山湘湖地块”，该地块因位置稀缺、起价高而被认为是杭州的“准地王”项目。同时被暂停出让的，还有位于萧山主城区金城路的一宗50.6亩的商住地块。
两个热点城市相似的动作，被认为与中央管控“地王”的思路有关。今年9月25日，国土资源部召集16个城市国土资源部门负责人专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出要在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”影响预期。
据悉，上述16个城市包括北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及近期出现“地王”的天津、杭州、南京、苏州等二线城市。因此，国土部上述“约谈”的意图十分明显。
分析人士认为，未来将有更多的城市效仿上述两地的做法，推迟热门地块的出让。与此同时，在土地出让中，“限地价竞房价”等手段将越来越多地运用。今年四季度，各地的“地王”出现频率将有明显削弱。
另有观点认为，为维护三中全会前后楼市的稳定，短时间内楼市调控政策的总基调不会发生大的变化。对于热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。
事实上，此前出现的高地价和高房价，已使得部分上市房企再融资申请的审批速度有所放缓。因此，在楼市长效机制尚无法很快建立之时，现有的调控政策还将在相当长的时间内存在。
近几个月来看，高层表态似乎较少提及房地产调控。有分析认为，随着长效机制的出台，未来的楼市调控思路将可能发生根本变化。近期的一轮楼市异动可能会加快上述机制的出台步伐。
据了解，未来一段时间高层可能会率先公布有关房产税试点扩围、个人住房信息系统联网等工作的进展情况，并明确房地产用地供应的相关长效政策，从而稳定市场预期。
对于近期高价地频出扰动市场，国土资源部下属机构近日发布报告认为，所谓“地王”并不一定会成为楼王，“地王”不见得就是香饽饽，也有可能是“烫手山芋”。
这份“2013年9月地价月度调查分析简报”的撰写方是中国土地勘测规划院地价月度调查分析组，作为国土部下属机构之一，该院每季度还会发布一次主要城市地价监测报告。
报告认为，9月各地频出的高价地被媒体渲染报道，一时间“面粉贵过面包”的说法频现。静心来看，那些名副其实的高价地确实是优质地块，以其极佳的区位优势、庞大的面积体量，如果以低价成交，才是市场的异常现象。
“供需是决定价格的基础，而本身的价值更是价格的核心。所谓地王并不一定会成为楼王，从上海的徐家汇地块入市18年来的坎坷历程不难看出，地王不见得就是香饽饽，也有可能是烫手山芋。”报告称。
对于阶段性地王的出现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，这也意味着开发企业承担着更大的风险，这对楼市的影响并不大，同时也与“高端有市场”的调控目标一致，稀缺的土地资源就应该让市场来决定，少行政干预为好。
虽然国土部机构对地王的开发前景发出预警，但近期房地产开发企业纷纷加大对一二线城市土地市场的投入却是不争的事实。
中指研究院的《2013三季度总结与四季度展望》统计显示，2013年前三季度，十大代表性企业累计拿地金额为2447亿元，是去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%（原注：十家代表性企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地）。
报告称，今年前三季度，企业拿地热情相比前两季有增无减，十大企业拿地金额达934亿元，环比增长18%，同比增长66%。具体来看，7月和9月为拿地高峰期，拿地金额分别达到388亿和372亿元，为今年水平，一二线热点城市仍成为企业争夺重点，高总价高溢价地块频现。
具体到不同企业，三季度万科拿地最为积极，拿地金额超过300亿元，保利和恒大位列其后，均超过150亿元；同比来看，碧桂园和恒大增长幅度，相比去年同期均有7倍以上的增长，世茂增长近5倍，增幅也较为显著。
房地产企业拿地态度积极，土地价格也水涨船高。上述中指院报告称，2013年三季度，300个城市住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨45.4%。溢价率方面，三季度300个城市住宅用地溢价率为24.1%，为2011年以来。
土地市场的异动也“惊动”了中央。9月25日，“按照国务院领导批示要求”，国土部在京召集地方政府开座谈会，国土部副部长胡存智要求当前各地要多措并举，消除地价异常信号。要防止异常高价地误导市场，干扰市场预期；防止少数大企业抢地推高地价，借此消化库存；防止一些地方政府过度追求高，引起市场误读。
国土部的会议结束两周后，北京就暂停了一宗“潜在的地王”地块出让。
9日，北京市土地储备整理中心网站发布公告称，因故暂停北京市顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块R2二类居住用地、C9其他公共设施用地（下称“21街区地块”）挂牌出让活动。
胡景晖认为，暂停出让21街区地块，这种稀缺的、低密度的地块势必将形成新的区域高价地，与最近国土部的表态不无关系。
为稳定市场预期，在暂停敏感地块出让的同时，胡景晖也建议年底应进一步加大土地供应量，尤其是周边新城的普通住房用地，不要被所谓年度土地供地计划束缚。
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