[摘要] “人们不应该只关注政府是否对房地产市场进行调控，更应该重视长效机制的建设。”谈到十八届三中全会对房地产行业的影响，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮这样表示。
未来将渐进式推出房地产税
改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收；但房地产税从立法到推出还需要时间
十八届三中全会顺利闭幕，审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，明确提到“加快房地产税立法，并适时推进改革”，这也是中央首次提出“房地产税”的立法问题。
记者了解到，由于目前还未有更多的信息披露，除了上述的基本共识外，业内对房地产税立法的时间安排、制度的设计猜想、立法期间会不会增加房产税试点等话题都存在较大分歧。
从房产税到房地产税立法，更成体系
相较于房地产税，人们更熟悉的是“房产税”，即持有房屋需要缴纳一定税收，全面推行房产税被认为将会彻底改变整个中国房地产市场的现有格局。但是自2011年“温和版”房产税试点在上海、重庆两地推行三年的情况来看，两地楼市并未受到实质影响，而房产税也没有继续在其他城市进行试点。
“房地产税包括了房产的持有环节税，此外还包括土地等多个税种。”多位政府智囊、财税专家、开发商高层都对新京报记者表示，业内的共识是，房地产税作为中央税制改革的一部分，将形成一个体系，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税等的整合，包括一些税种的合并，未来将有增税也有减税。
“加快研究房地产税立法，不是简单的哪个税要加，哪个税要减，而是建立起一个科学的税制，合法征税。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹11月19日在北京出席“中国房地产新趋势”论坛上说，现在跟房地产有关的各种税收都是在1998年住房改革之前设立的，房地产市场这些年来迅速发展，应该研究持有环节、交易环节的税收到底应该怎么设置才能体现出政府的支持、限制，以及使得整个税负较合理公平。
但针对记者询问的立法时间计划时，秦虹表示，自己也在期待中，后续对楼市的影响现在还没有办法做出判断。
增加持有税、房产税试点扩容或成突破口
“除了中央政府，没人知道房地产税究竟是怎么设计的。”著名经济学家马光远昨日对新京报记者表示，目前各种观点都是猜测，但共识是增加房屋持有环节的成本，即加快推行公众熟知的房产税。
据新华社报道，财政部部长楼继伟在11月19日发行的《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文指出，将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税改革，而房产税的改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加房产保有环节税收。
“每年的改革文件都说要适时推进房产税改革，去年没有动作，今年仍然没有看到动作，但这不意味着方向没有锁定，只是可操作方案还没有出台。”财政部财政科学研究所所长贾康()11月20日表示，目前是有关部门如何磨合可操作方案的问题，而目前的现实是法、条例、暂行条例、红头文件一起构成中国的法规体系，上海、重庆的房产税试点不仅是合法的，而且先试先行仍有必要，但未来不一定还以房产税的名义推行。
针对未来可能的突破口，贾康表示，房地产税的推出一定是渐进的，路径要先从比较具备条件、能形成决策层的共识与决心、容易操作的地方试行，同时也需要从高端住宅及增量为主来入手。如果把房产税提到“法”，一起实行，并不现实。
■影响
开发商仍对楼市有信心
记者采访发现，大多数开发商都认为房地产税从立法到推出都还需要一定的时间酝酿，短期内不会对楼市造成较大影响。
“关于加快房地产税改革，我想可能还需要一定的时间才能出台。”首创集团董事长刘晓光表示，看完了三中全会文件后，他认为决议对房地产市场还是有重要的作用，可能决议中提到市场资源配置起决定性作用、农村建设用地的流转两个方面不久后就能看到新动向，但房地产税则还需要时间。
“房地产税实质上是土地制度同价同权的问题。土地无法确权，房地产税怎么征收？我看2020年都很难完成，现在说影响太早了，慢慢等着吧。”华远地产董事长任志强在11月19日举行的“中国房地产新趋势”论坛上说，至于放开宅基地流转，三四亿农民进城后，农民抵押宅基地后可卖钱，也存在改善居住的需求，房价也不会下跌。
针对未来房企面对的挑战，刘晓光表示，将来楼市可能形成保障房、限价房、市场化的商品房的“三轨制”，可能还有部分集资房。但这个模型越来越不好掌握，对开发商的挑战是越来越大。“总的来看，中国房地产仍有一个发展时间，中国改革的红利和开放的红利肯定也会体现在房地产上。”
炒房“好时光”不再
针对推进房地产税立法和加快房产税改革，业内专家一致认为，清晰的预期和持有房屋成本的加大，将使房地产市场乃至社会更加理性健康发展。
“以前炒房人持有十几套房子都没有任何成本，以后会彻底改变。”经济学家马光远昨日对新京报记者表示，改革的大方向已经明确，以后持有房屋的环节必须缴税，如果房地产税定位为财产税，则每一个持有者都需要缴税；而如果定位为调节税，则持有超过一定面积的房屋需要缴税，未来持有房屋一定会收税，这必然会对购房者产生影响。
贾康则对新京报记者表示，房地产税的改革，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸——中国未来的房地产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少套房不征收的“基本待遇”。
针对房产税出台将打压高房价，使得工薪阶层能买得起房的观点，贾康表示，目前政府的思路是对低收入阶层、夹心层提供有效供给，对高收入阶层的多套住房收税。他认为，收税对象应该是拥有第三套房和第三套房以上的阶层，这不仅不会使社会“伤筋动骨”，房主也可根据这个信号做出自己理财方面的安排，比如将房屋出售或投入租赁市场等。
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