[摘要] 有房地产新项目在“销售方式”上又有新花样，推出一种新的居住及投资方式——“长租”，年限长达35年，一套50多平方米的小复式房，月租金仅800元，交个10多万元的首付就可以入住。但业内专家提醒，《合同法》规定租赁合同期限最长20年，投资存在一定风险。
花35万元租房35年，你愿意吗？
近日有房地产新项目在“销售方式”上又有新花样，推出一种新的居住及投资方式——“长租”，年限长达35年，一套50多平方米的小复式房，月租金仅800元，交个10多万元的首付就可以入住。但业内专家提醒，《合同法》规定租赁合同期限最长20年，投资存在一定风险。
亚运城新盘35万元长租35年
11月，位于番禺亚运城板块的楼盘亚运源筑推盘，独特的销售方式引来人们关注，其以“长租”方式取代“出售”，只租不卖，租期长达35年，月租为800元左右。平均算下来，一年租金仅一万元。据亚运源筑的销售人员张先生介绍，开盘1个月以来，接近2/3的公寓已经被预订了，其中一位做生意的投资者一次性租下28套公寓。
据开发商广物地产相关负责人表示，该项目以50多平方米的小复式房为主，有少量60~80平方米的平层单位，每套总价控制在35万元左右。虽然房子只出售使用权，但项目完全按照商业地产的模式开发。
目前在广州的白云、花都、从化等地还有多个长租形式的公寓项目计划推出，而在国内，北京、成都也有多个长租形式的公寓项目亮相。它们的共同特点是：采用只租不售的经营形式，为中长期住客提供一个完整、独立的住宿设施。
业内人士苏先生认为，随着楼价的持续上涨，以及各种限购政策的出台，不少工作几年的年轻人，短期内没能力一次性买房，又考虑未来结婚生子、租房、搬家等问题，需要一个长期的稳定住所。这种长租形式，从某种意义上说，是用较低的成本解决了长期居住的问题。
而左右地产总裁周帆指出，很少人会一下子租35年那么长时间，因此估计该项目的买家仍会以投资者为主。现在承租35年每月800元，再转租出去价格可以提高数百元甚至。35年算下来，总利润至少达到10万元，在目前限购的情况下，这不失为一种好的投资方式。
租赁合同超20年无效
记者采访到的多数房地产开发商表示短期内不考虑开发这种“超长租约”的项目，地产出租模式主要集中在商业区域。
据方圆地产首席分析师邓达志表示，之所以有这类房子出现，与该地块的用地性质有关，其土地权属于当地村里。之前也有类似案例，村委会将集体用地出租给开发商几十年，然后开发商在上面建房子，只有使用权，几十年后使用权和建筑物需要返还给村委会。
邓达志认为，该项目看上去是用低成本解决了住房难题，是不错的投资项目，但由于租期过长，其后续情况难料。根据《合同法》第十三章明文规定，租赁合同期限最长20年，超过20年的部分是无效的。上述项目租期长达35年，很有可能是先签一份20年以内的租赁合同，等合同到期之后再续签。
亚运源筑的销售人员承认，开发商和客户除了签订一份租约为20年的租赁合同外，还会签一份补充协议，说明租赁合同到期之后，将自动延期15年。
非主流模式投资存风险
据一位不愿透露姓名的业内人士则透露，亚运源筑的所在地是此前政府依法征收南派村土地作亚运会预留用地。亚运会后政府为发展南派村经济，依法行政划拨予南派村，土地性质为国有。虽然项目所有规划报建手续都经过了政府相关部门审批，证照齐全、手续合法合规。但是，这种长租形式并非市场主流，仍然存在一定的风险，须谨慎投资。
该人士认为，市民如果要投资，必须考虑降低风险的方法。建议双方签订一个有效的保障协议，比如可以由开发商提供一定的担保以确保其所承诺的各项行为，在协议中列举出如果开发商不能保证履行承诺，就要做出相应的赔偿措施等规定。
租客：有人觉得实惠有人嫌不抵
对于这种长租房，租房客们有何看法？
来广州打拼多年的外地人小林认为，有一套属于自己的房子是他的奋斗目标，未来是否长期在广州发展还不确定，怎么会用租个房子绑定35年呢？而且如果有10多万元的首付，宁可再借多几万元，去远郊买个二手房。
刚刚大学毕业不久的凯丽也认为，如果租房超过十年不如买房好了，因此还是短租比较现实一点。
一位大学城某高校在职员工有意向长租，他说：“目前同个地段，同类型的房子租金至少1500元，这里的价格便宜一半。而且租35年总费用才35万左右，首期也只要10多万，完全在我的预算之内，而且房子带装修，又节省了一笔装修费用。最关键是不占购房指标，以后有钱了仍然可以买房。”
一位投资客则表示，番禺近几年的房价涨得快，他已经认租了几套作为日后公司高管暂时居住的场所，以后随着亚运板块区域价值的持续升温，还能转为商业办公场所经营，发展潜力不可限量。
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