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林建晖:十八届三中全会下中国房地产市场机遇与挑战

——2013-2014年海南房地产互联网年度峰会上的讲话

房天下  作者:陈红   2013-12-29 23:44

[摘要] 2013年12月29日,由中指研究院主办、海南房天下承办的2013-2014年中国(海南)房地产互联网年度峰会在海口·海南新国宾馆隆重举行。同时,“第十届海南房地产网络人气榜”颁奖盛典在峰会现场精彩上演,逾300位业内精英莅临现场,共同参与并见证2013年度海南房地产风云人物、品质楼盘登顶荣誉之巅。

房天下讯 2013年12月29日,由中指研究院主办、海南房天下承办的2013-2014年中国(海南)房地产互联网年度峰会在海口·海南新国宾馆隆重举行。本届峰会以“梦无限”为主题,聚焦大数据时代背景下房地产互联网发展的新趋势、新思维。同时,“第十届海南房地产网络人气榜”颁奖盛典在峰会现场精彩上演,来自金手指、合景泰富、富力、碧桂园、绿地、中铁等百家房企大腕莅临峰会现场,300余位业内共聚一堂,共享年度海南楼市盛宴,共同见证2013年度众多人物以及品质楼盘登顶荣誉之巅。会上,中指研究院深圳总经理林建晖给到场的嘉宾们解读了十八届三中全会下中国房地产市场机遇与挑战,并对未来中国房地产市场的发展趋势做出简单展望。

中指研究院深圳总经理林建晖

中指研究院深圳总经理林建晖先生

楼市价格涨幅收窄 供需企稳 溢价率持续上行

会上林建晖林总给到场嘉宾解读中指研究院十八届三中全会后,中国房地产行业所面临的机遇和挑战,以及前10个月的房地产市场总体情况介绍,针对海口楼市现状作出简单的疏理,并对三中全会的中国房地产整体市场发展趋势做了简单的展望。

自国五条出台后拉开全年调控大幕,一线城市全面收紧,北京落实政策最为严厉,北京加大自住型商品房供应,其他城市提高二套房首付或升级限购。调控升级向更多二线城市蔓延,少数城市微调鼓励需求。截止11月,中指研究院对100多个城市进行检测,并从以下几个方面进行研究分析:

新建住宅价格:11月百城住宅均价环比上涨0.68%,同比上涨10.99,北京、上海等十大城市涨幅更高。

销售:销售指标累计同比增速持续放缓,量仍创历史新高;

开工:新开工止跌反弹规模创新高,在建面积在持续扩大;

新房成交:11月成交量与上月持平,累计为近四年;

新房供应:11月止跌反弹,累积量为近四年;

库存&消化:库存水平继续回升,出清周期与上月持平;

土地供需:11月各类土地推出量和成交量均低于上月,累计同比增幅继续放缓;

地价:楼面均价和溢价率再度上行;

企业销售:前11月销售业绩已超去年全年,千亿阵营继续扩大,品牌房企均有望完成年度目标;

海口市场住宅量价齐升

作为海南省会的海口,房价的走向备受购房者们的关注,根据中指研究院统计,海口住宅市场不论是从成交量、成交均价等各方面,前11个月呈量价齐升的走向:

成交量:10、11月单月成交量突破30万方,前11月成交面积约2009年高峰时期持平。

成交均价:呈抛物线走势,近3个月来下跌态势明显,但前11个月成交均价处于历史高位。

出清周期:库存量较去年年末的高峰时期明显下降,出清周期下滑至20个月;

商品住宅成交排行榜:绿都海长流、海航国兴城销量遥遥领先。

三中全会放眼长效机制 市场逐步理性回归

三中全会后房地产调控政策放眼长效机制,整个市场往理性回归的状态,从商品房的角度观看,房地产市场从之前的投资手续回归原来的居住属性。回顾历届三中全会对房地产改革有哪些重要影响因素,十一届三中全会中户籍制度对人对房地产的影响比较大;十四届三中全会是土地的有偿使用,以及住宅的商品化;十六届三中全会到明确整个房地产作为国民经济的支柱产业,这个是对房地产有里程碑意义的三个三中全会,以及它的相关配套的一些政策。而本届三中全会它的重点是在于全面深化改革,是市场在资源配置当中起到决定性的作用,通过市场的这个无形的手来调控整个房地产的市场发展,之前政府通过行政手段的干预比较多。所以本届三中全会对于人地钱和税这一块关键的时候做了一些深化改革。

本次三中全会新的亮点是人口生育制度的放开,初步估算单独的二胎政策的出台对未来有望增加五到十个点的新出口人口,这也会对未来房地产市场带来一些新的需求。本届会议李克强也强调新型城镇化主要有三大的特权,一个是以人为本,另外区域跟区域协调,另外是城市群的体系,在未来城市群会变得十分重要。结合中指研究院的分析,对2020年的房地产市场的需求量做了一个初估和市场展望,主要包括以下方面:

1:未来住宅总需求近160亿,潜在需求依然强烈但增速明显放缓;

2:整体供求区域平衡,局部供应过剩风险不容忽视;

3:多级多层次城市群均衡发展,小城镇分流作用吉安显;

4、居民住房需求日趋多样化,销售租赁市场齐头并进;

5、经济转型消费升级,产业、商业、旅游地产迎来发展契机;

由此可见,未来多级多城市的城市群特别是城市化的建成当中,小城镇有的会逐渐越来越多,居民的住宅需求日趋多样化,销售和租赁市场未来也会齐头并进的状态。过去的十年很多大的开发商还是在住宅这一块,未来应该注重于产业地产、商业地产、旅游地产等方面。海南作为国际旅游岛,未来在旅游地产应该有新的一个发展机遇。

对于即将到来的2014年,我们预测随着房地产调控长效机制的落实,明年下半年乃至更长的时间,整个房地产会更加趋于理性。

今天给大家分享的内容就到这里。谢谢!

 延伸阅读

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