[摘要] 在过去的2013年，尽管全国一二线城市不断加大调控力度，但是房价却再度陷入越调越涨的局面。对此，住建部副部长仇保兴日前表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。
在过去的2013年，尽管一二线城市不断加大调控力度，但是房价却再度陷入越调越涨的局面。对此，住建部副部长仇保兴日前表示，房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道。现在解决房地产存在的问题还来得及，采用微调办法还可以调节。专家认为，当前一刀切的调控政策已经难治百病，只有实行差异化的调控政策才能对症下药。
楼市分化趋势严重
2013年尽管房地产调控的主基调依然从紧，但仍难以阻挡楼市的火爆。
数据显示，去年9月北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅首次全部超两成，至11月份，70个大中城市中，69个城市的房价同比上涨。北上广深等一线城市上涨幅度尤为显著，而厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价涨幅也大多在15%以上。
然而，正当一二线城市房价快速大幅上涨的同时，三四线城市的交易市场却相对惨淡，形成鲜明对比。温州、海口、聊城、芜湖等少数三四线城市住宅市场出现下行，其中温州跌幅，达到13.91%；鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外，基本无市场成交。
“随着中国的城镇化发展，2013年内，房价分化的趋势就已非常明显，”全联房地产商会创会会长聂梅生指出，未来5年还可能会出现“一个城市中某一个地段分化”的现象，未来分化可能更大。
差异化调控是上策
事实上，过去一、二、三线城市房价的上下浮动基本上是同向变化，最近两年开始明显的分化。不管是面积、销售、施工、价格，历史上的“同上同下”，现在都变成了逆向变化。反差极大的两种现象证明：“一刀切”的调控政策已不适应，“因地制宜”、“对症下药”，让政策真正回归地方，不同区域采取不同措施才是上策。
“市场分化趋势引发的潜在问题值得关注。”国务院发展研究中心市场经济研究所的所长任兴洲形象地将房地产调控比喻成吃药，“如果说在过去10年，房地产市场都得了相同的‘热’病，那么大家可以吃一样的药。但现在房地产市场出现分化趋势，得的不是一样的病，如果再给一样的药，那就不行了。”
在中国房地产学会的副会长陈国强看来，当前各地更需要加强地方对于本地楼市调控的自主权和主动性，比如部分二三线甚至四线城市应该向刺激型的楼市调控方向转变，而大多数一线城市针对现在仍存的供应明显偏紧、房价上涨压力等问题，明年在“做减法”继续严格限购限贷的同时，也要注重“做加法”，加大后续住房供应，比如继续提高住宅用地供应比例、提高住宅用地土地利用率等。
一地一策分类指导
其实，自去年下半年以来，政府的调控思路已经开始改变并有所尝试。在一些地方出台的规定中可以看出，从过去的“一刀切”，变为因地制宜、分类指导的调控政策，强调“谁的孩子谁抱走”。比如，去年9月份郑州率先对调控加码，10月份深圳、北京分别出台“深八条”、“京七条”，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，随后部分二线城市也在11月底扎堆出台调控措施。与此同时，少数市场低迷的三四线城市，如温州、芜湖、徐州等，在不突破调控底线前提下，对现有政策进行“松绑”，放松调控力度，以促进需求释放。
住房和城乡建设部的部长姜伟新表示，要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。
陈国强认为，“分类指导”的楼市调控方向，除了各类型城市之间的调控政策需要有所差别外，在一线城市内部也需要制定差异化更明显的调控政策，比如今年部分城市除了加强针对中低收入人群的保障房供应外，还特别注重了对“夹心层”改善型住房需求的满足。
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