房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

地产永续债背后:大型房企热衷低成本融资路径

中财网   2014-02-17 08:47

[摘要] 自去年民生银行、平安银行分别与恒大地产合作发行类永续债产品后,诸多金融机构和大型房企纷纷跟进,地产永续债持续升温。地产永续债,正成为部分内地开发商热衷的融资路径。

自去年民生银行、平安银行分别与恒大地产合作发行类永续债产品后,诸多金融机构和大型房企纷纷跟进,地产永续债持续升温。

地产永续债,正成为部分内地开发商热衷的融资路径。

据了解,自去年民生银行、平安银行分别与恒大地产合作发行类永续债产品后,诸多金融机构和大型房企纷纷跟进,地产永续债持续升温。

对于投资者来说,永续债可为他们提供高评级企业的高产品,然而风险也不容小觑:我国的法律框架还不支持无固定期限的债务,潜在风险暗藏;而国内外利率水平的变化,也会对该类产品发行人的还款能力产生冲击。

大型房企的“新宠”

据北京一位参与做地产永续债的券商人士透露,地产“永续债”模式,最初是诺亚财富、民生银行以及平安银行在做,无一例外的载体通道都是选用跟自己相关联的基金子公司。单由民生加银基金的子公司创设,笔业务是为恒大地产融资。

“大型房企并不缺钱,基金子公司或者有限合伙基金的融资成本又很高,双方能合作的原因,在于找到了永续债这种模式。”据深圳一位私募人士介绍,这一模式可以在会计处理上作为股本处理,而不计入长期负债,可以有效降低上市公司的资产负债率,资金用途比开发贷更为灵活。鉴于当前大型房企普遍急需降低融资成本,以获得更强的竞争资本,永续债受宠便成为自然。

其具体方式为:数十亿资金借道基金子公司设立资管计划,再通过委托贷款发放给港股上市的房企。该笔贷款不设固定期限,根据境外会计准则可计入“资本工具”,计入权益项;同时,资管计划通过“利率重置条款”,前两年发行人获得较低的融资利率,第三年开始息率大幅攀升,即以高息促使其在两年内还款。

在去年上半年进行了永续债的发行之后,截至2013年6月30日,恒大净负债率从2012年上半年的96.1%降至58.4%,锐减37.7个百分点,降低负债比率为全行业。与此同时,恒大2013年中报里权益项下挂了60多亿元人民币的“资本工具”。记者了解到,除恒大之外,不少在港上市的内资大地产商寻找合适金融机构合作。

金融机构是更为积极的推手。2013年平安银行地产事业部成立之初,曾联合平安大华基金与恒大地产合作发行了50亿元的地产永续债,这是去年平安地产事业部手笔的创新项目之一。平安银行地产金融事业部总裁刘湣棠透露,平安银行事业部正在尝试与集团旗下的信托、基金公司合作,为房地产企业设计各类资管计划。

前述券商人士表示,类永续债目前适用于在境外上市或有境外融资平台的房企,万科、保利、富力、中信、金地、碧桂园、雅居乐、招商、佳兆业等公司均有可能成为该类产品发行人。

中天城投集团股份有限公司1月12日发布关于子公司取得国有建设用地使用权的进展公告称,全资子公司中天城投集团乌当房地产开发有限公司通过公开挂牌竞买方式取得贵阳市乌当区新天社区北衙村奶牛场G78、G79、G80的三块土地的国有建设用地使用权。总面积逾32.23万平,总价逾2.13亿。

公告显示,G78地块位于贵阳市乌当区新天社区北衙村奶牛场,出让面积为4.67万平方米,土地用途为商业、住宅,使用年限商业为40年、住宅为70年,总成交金额3400万元。

G79地块位于贵阳市乌当区新天社区北衙村奶牛场,出让面积为19.18万平方米,土地用途为商业、住宅,使用年限商业为40年、住宅为70年,总成交金额1.48亿元。

G80地块位于贵阳市乌当区新天社区北衙村奶牛场,出让面积为8.38万平方米,土地用途为商业、住宅,使用年限商业为40年、住宅为70年,总成交金额3195万元。

1月22日,中天城投集团股份有限公司发布业绩预告。该公司预计2013年度归属于上市公司股东的净利润为8.77亿元至10.96亿元,同比增长100%至150%,预计基本每股为0.68元至0.85元。

对此,中天城投表示是因为2013年度公司开发的商品房交房量增加,销售收入与去年同期相比,有100%左右幅度的增加。

中天城投曾在1月10日在投资者互动平台上表示,据初步统计,公司2013年合同销售金额约超去年同期的一倍,完成年度目标不低于90%。

中天城投2012年全年销售89亿元,2013年销售目标为207亿元,同比增长132.8%。但是,据中天城投表态,其2013年销售金额并未能完成全年目标。此外,2013年下半年,中天城投仍继续增加贵阳土储,先后在10月和12月投入6.74亿及6.78和8.59亿元补充未来方舟项目5宗地块和贵阳另3宗地块。

位于北京西南三环边,原定1月27日进行现场竞拍后因故暂停的北京西局地块,昨日被龙湖地产以近36亿元收入囊中。机构估算,其楼面价格约达6万元/平方米。

不过,在土地价格节节攀高的同时,豪宅成交则在走下坡路。据中原地产研究部统计数据,北京今年1月总价800万元以上的高端二手房成交仅128套,环比和同比分别减少34%和53%。

土地市场火热

昨日,京城宅地市场迎来马年"首拍",丰台西局和顺义赵全营各有一宗宅地入市,两地块起始价合计超过40亿元。其中,西局地块使用权起始价为24.1亿元,此前已收到10次网上报价,现场更是吸引了包含万科联合体、龙湖、保利、鲁能、融创、懋源、龙湖、方兴葛洲坝联合体等近十家知名房企参与竞拍。最终,龙湖以29轮竞拍、35.7亿元总价、现场竞报限价商品住房面积5.4万元/平方米的条件将其拿下,其中限价商品房限价2.1万元/平方米。

据亚豪机构估算,扣除配建限价商品房以及还建的商业部分后,该地块的楼面价格约6万元/平方米。

西局地块即北京市丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块二类居住、托幼、商业金融用地地块国有建设用地,北京市土地整理储备中心公布的成交信息显示,其具体位置在丰台区卢沟桥乡丰北路北,建设用地面积7万平方米,土地开发程度为三通一平。

该地块位居西南三环边,被地铁14号线、9号线、10号线三轨环绕,亚豪机构副总经理任启鑫分析称,其地理位置、交通条件较好,是近年来北京市出让的为数不多的四环内宅地,引来众多房企追捧在意料之中。

但该地块的楼面价依旧令人惊讶。"这一价格无论是对比周边物业的在售价格,还是去年土地成交情况,都再度显示出土地市场的热度。"任启鑫举例说,去年,同样位于西三环与西南三环附近的玉渊潭地块与夏家胡同两块高价热地,其住宅部分的实际楼面价在4万元/平方米左右。

目前,西局地块周边二手房房价如西局欣园等小区价格在4万元~4.5万元/平方米之间。今年1月份,于其不远的紫辰院项目取得预售许可证,拟售价格为6.7万元/平方米。

高端市场风险加剧

身价再高的地,也有缺点。在业内看来,西局地块虽地段相对优越,但毕竟位居南城,周边缺少基本生活配套,南侧靠近丽泽桥长途汽车站,北侧又临近六里桥长途汽车站,周边人流密集、环境复杂,地块周边以老旧小区为主,配套及环境劣势使得该地块难以形成高端生活氛围。此外,西局地块现状仅为"三通一平"的施工标准,开发商还需要通排水、电信、供暖、燃气、道路,才能达到"七通一平"的交付入住标准,开发商在施工过程中还需要付出大量成本。

值得注意的是,本次西局地块以楼面价约6万元/平方米拍出,仅有5万平方米纯市场化的商品住宅可供销售。因此,在任启鑫看来,未来纯市场化商品房将承担整个地块的利润目标,预计售价将超过10万元大关,这对开发商的产品规划能力、高端资源的整合能力、营销能力提出了巨大挑战。

中原地产首席分析师张大伟则认为,该地块的整体属性多样,带有商业金融属性,对于已经在北京有2个商业+居住产品的龙湖来说,运作此类项目尚有经验。他表示,该地块是龙湖继孙河地块后,时隔近2年后再次在北京拿地,也体现了房企回归一二线市场的拿地策略。

机构数据显示,1月北京土地出让金达到400亿元,住宅用地的成交宗数更是创下了6年来新高,2月土地成交总额也有望再破400亿元。据中原地产研究部监测,十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位,达到372亿元。其中,一线城市购地支出达到近三年,达到229亿元,显著高于去年平均水平。前一高位是去年7月的195亿元。显示出一线城市土地市场虽然价格高企,但对标杆房企依然具有很强的吸引力。

任启鑫表示,未来高端市场将成为北京楼市的主战场,但是地价倒逼下扩容的高端市场也激流暗涌。他说,去年北京优质宅地供应增加,仅四环内的地块就出让了三宗,无论是夏家胡同地块、玉渊潭地块,还是农展馆地块,土地成本一再居高,地价的倒逼让高端市场被迫扩容,但是客群却相对有限,这都将导致未来高端楼市风险剧增。

"房企迫于土地这个原材料储备不足的压力,在当前的土地市场竞争规则下高价拿地,开发商只能靠保障房或自住房来保障现金流安全、靠纯商品房部分来实现利润,但未来北京市场将会有大量同质化的高端项目入市,房企库存压力将会逐步凸显。"

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注特价房海南官微

有专业有态度有房源有优惠

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com