[摘要] 受春节假期等因素影响，1月全国楼市成交明显下滑，部分城市甚至出现了“腰斩”现象。预计，3月随着就业人口流动方向的转变，各大城市的市场成交量会出现新的变化。
受春节假期等因素影响，1月楼市成交明显下滑，部分城市甚至出现了“腰斩”现象。有业内预计，3月随着就业人口流动方向的转变，各大城市的市场成交量会出现新的变化。
1月楼市成交明显下滑
据监测，1月30个典型城市新建商品住宅成交面积为1415万平方米，环比减少17.1%，同比减少14.0%。 具体而言，30个城市中，有23个城市成交量出现了环比下跌。
其中，一线城市的环比跌幅最为明显。4个一线城市新建商品住宅成交面积为225万平方米，环比减少30.0%，同比减少47.1%。具体数值看，4个城市分别出现了36.8%、27.9%、16.2%和44.4%的环比跌幅。
上述业内表示，这主要是春节假期效应开始显现，很多房企推盘力度不大，且购房者的入市动机削弱，从而导致成交量的下滑。另有业内专家补充称，自2013年底已有18个城市出台了调控收紧政策，加上银行信贷收缩，同样客观上造成了成交量的降低。
上述业内认为，预计到3月，随着就业人口流动方向的转变，各大城市的市场成交量会出现新的变化。大体上，一线城市和东部城市的行情下滑态势会得到遏制，成交量甚至会出现明显的反弹。
典型房企业绩“淡季不淡”
尽管如此，典型房企1月的业绩却房企出现普涨。在目前已公布业绩的几家房企中，万科、碧桂园、恒大、绿地、招商、旭辉、中骏置业均出现显著上升。从同比增幅来看，中骏置业和碧桂园，同比增速分别高达142%和141%。
对于“淡季不淡”的现象，朱一鸣认为，与部分房企采取“削峰填谷”的策略有关。典型的有万科，由于去年底就开始“藏”业绩，万科实现了“开门大涨。根据 万科业绩报告显示，公司1月销售面积同比增长20.79%；销售金额同比增长44.99%，两项数据均创同月历史新高。
朱一鸣还认为，典型房企仍然保持一定的推案量，同比增长实属合理，但由于公布业绩的企业家数有限，首月业绩同比增长肯定不是大多数房企的普遍现象。
不过房企显然对2014年形势很有信心，纷纷调高了今年业绩，万科、绿地、恒大分别将销售目标定在了2000亿、2400亿、1100亿。
不同城市分化仍在加剧
对市场前景的看好，传递到土地市场则是土地成交价的上扬。一线城市土地均价涨幅更加惊人。数据显示，1月北上广深四个城市的成交均价过万，为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。
但不可置否的是，不同城市的分化在持续加剧，近期三四线城市崩盘论甚嚣尘上。亿翰智库的观点则认为，经历三年的调整周期，市场价格机制在三四线城市调整的颇为明显。开发企业在三线城市开始缩小投资，地方政府对土地供给也有所减缓。
而最主要的是，在三四线开发房地产，无论是开发贷还是影子银行都对三四线城市有所忌惮，开发商所能够动用的杠杆不高，可能会进一步收缩。从需求的角度看，亿翰智库认为三四线城市依然可以持续，危机并不如此严重。
进入2014年，北京楼市供应量与成交量双双下滑。房地产机构统计数据显示，1月上半月北京商品住宅市场成交套数、成交面积同比和环比均萎缩四成左右。1月中上旬，北京二手房均价也出现小幅下调，目前均价3.21万元，而上月为3.26万元。
来自中指研究院的数据显示，百城新建住宅均价1月份环比继续上涨，但涨幅略有缩小。这个指数自2012年6月以来，已经连续20个月上涨。房价越调控越上涨，中国的房地产大牛市似乎看不到尽头。北京的房地产市场则是牛市中的牛市，北京房价在2012年初早于其他城市开始反弹，一口气涨了近两年，涨幅也高于平均水平。
房地产中介机构的数据显示北京二手房均价出现小幅下调，但有关新房的统计数据显示，今年1月北京新房环比上涨2.12%，涨幅居十大城市之首。北京新建住宅价格继续大幅上涨，少数高价楼盘年初入市被视为上涨的重要原因。尽管这一上涨有一定的偶然性，但也足以抵消二手房价小幅下调带来的房价停涨预期。
其实，北京1月二手房量价齐跌，也带有相当的偶然性。往年我国银行贷款通常是“年初松、年末紧”，房贷也因此受益，“水龙头”大开，二手房交易也就活跃起来。但今年以来，各地银行对房贷并未放松。甚至在一些城市，大量股份制银行、城商行已退出房贷市场，许多地方首套房贷款利率八五折优惠几乎绝迹。银行是“唯利是图”的，“钱紧”的银行更愿意将有限的贷款额度，用于利润更高的企业贷。这就是房贷紧张的重要原因，也是造成北京1月二手房交易清淡、价格略有回调的原因。
也有观点认为，房贷的利润一直以来就比较低，而以往银行之所以热衷房贷，是因其风险较低，可以带来稳定的回报。目前房贷紧张，事实上表现出银行业对房地产后市的判断出现分歧。一些银行为了防范房价下跌风险，出于自我保护，对房贷业务变得更加谨慎。然而，房贷紧张和银行业的谨慎，似乎并没有动摇房地产商的信心。春节前夕，上海（楼盘）、杭州（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）等热点城市的土地市场保持火热景象，地王频出。一周内这四个城市连续产生四个地王，保利、招商等大型房企重金抢地。保利夺得广州番禺、荔湾两个区域地王之后，保利地产(600048,股吧)广东公司董事长在个人微博上，以“大笑三声”表达对夺地的志得意满。地产商在大笑之后，是否会遭遇“华容道”，目前不得而知。但既往事实表明，地产商们一旦陷入抢地无底线的癫狂状态，房地产业很可能就会步入一次颇具规模的调整。
如何拉住房价不断上抬的“牛头”？限制土地价格几乎是个老生常谈的答案，但这个答案也是个无法落实的老大难。据统计，2013年国有土地出让收入达4.12万亿元，同比增长44.6%。土地出让金占地方收入的大头，在这样的利益格局下，地方政府对打压地价注定难有太多作为。
房价屡调屡涨，新一届政府正在调整过去的一些做法，由堵变疏。推出增加住房持有成本的房地产税，实行不动产统一登记，让高收入者的财产透明等，这些将要出台的措施仍着眼于“堵”，住建部今年将着力推进的共有产权保障房探索等，则主要着眼于“疏”。不论房地产牛市还要牛多久，2014年北京房价是涨还是跌，希望比周边房价便宜30%的自住型商品房，走稳走好，成为普通市民的定心丸。
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三大视角看楼市 2014年房价：涨价不是答案
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