[摘要] 关于房地产，近期至少有三件事吸引众人的眼球：一是1月份数据显示包括北上广深一线城市在内的多地楼市的“大降温”；二是近期香港楼市惊现“熊出没”火了十多年的楼市是否将迎来拐点？分歧正在地产大佬们中间滋长。万科王石[微博]曰：“非常不妙”；保利余英则预测，“3月起飞，5-8月火爆，上半年是投资买房最佳时机
关于房地产，近期至少有三件事吸引众人的眼球：一是1月份数据显示包括北上广深一线城市在内的多地楼市的“大降温”；二是近期香港楼市惊现“熊出没”火了十多年的楼市是否将迎来拐点？分歧正在地产大佬们中间滋长。万科王石[微博]曰：“非常不妙”；保利余英则预测，“3月起飞，5-8月火爆，上半年是投资买房时机！”
17日，广东省住房城乡建设工作会议上印发了《广东省住房和城乡建设事业深化改革的实施意见(征求意见稿)》，文件提出了允许提取住房公积金支付购房首付款和房租等多项新政。广东一位业内人士对记者分析称，在地方债务问题等因素下，地方政府仍有动力刺激楼市鼓动地价，以达到增加土地财政的目的。
年初楼市倒春寒
17日，相关研究机构发布实时一期的《中国主要城市房地产市场交易情报》显示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。1月份，包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市，超过九成楼市成交量出现环比下跌。
从成交量来看，据CRIC研究中心数据显示，1月，深圳同比下降72%，其次为广州，降幅达54%；北京、上海则分别同比下滑49%与31%。环比方面也有不同程度下滑，深圳以环比下滑51%高居榜首，广州随后环比下降30%，北京、上海则分别环比下降16%与28%。
1月份，广州更是出现了“量价齐跌”的态势，据某知名网房产数据中心统计，今年1月广州一手楼均价为12527元/平方米，与去年同比跌幅达9.7%。
更让人警觉的是近期香港楼市的变化。2月10日，新鸿基地产推出新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘，价格为平均每平方尺9268港元，较去年首推时下降近35%，甚至低于同区域二手房价格10%至15%。如果算上项目提供的付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠等其他优惠，项目价格降幅可达40%。此外，李嘉诚长和系长江实业新年新盘也以降价25%开售。
“若香港楼市真的出现转折，首先波及的会是周边的广州、深圳等珠三角城市，再影响到，”某券商分析人士对记者表示。
未来是涨还是跌
“非常不妙。”万科董事会主席王石用这四个字来预测2014年的楼市，此前他还针对李嘉诚抛售其在北京上海的物业，在微博上称，“这是一个信号，小心了！”星河湾董事长黄文仔昨日也表示赞成王石的观点，今年的房地产市场形势确实不容乐观。
值得关注的是，另一位重磅地产大佬任志强[微博]日前也忽然改口称，今年房价涨幅将大幅度下滑。他还警告其他房地产商，对今年房地产太乐观会“很危险”。
1月份，除了出现“滞涨”的行情外，关于楼市降价的传言在开始散播。2月11日，一则据称是恒大内部员工爆料说，恒大地产将在142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍购房还可额外享受97这优惠，此外首付也可分三年付清。不过，14日恒大地产对外澄清，并未进行任何降价行动。
看空楼市的氛围不断在变浓。日前中国社科院副院长李扬称，“金融部门已在对未来房价可能下跌做准备。”也有宏观评论家撰文说，已有太多的迹象显示，我国房地产市场自2003年以来的黄金发展期即将结束。经过十多年的持续上涨，我国房地产市场存在强烈的调整需求。
然而，看多楼市的也不乏大腕级人物。曾经高精准预测2013年房价暴涨的保利地产[微博]董事长余英近日称，2014年楼市将在“3月起飞，5－8月火爆。”他说，2014上半年是投资买房时机。
余英的预测依据主要源自于地价，他说，今年新拍地的楼面地价基本和正在销售的房价持平，这批 “地王”上的房子最快年底才能入市，到时房价一定翻翻；2013年前拿地的成本比今年低一半到三分之一，这批货现在上涨不多，预计下半年尾盘会上涨接轨2015年新房价格。相关报告显示，1月份一线城市土地价格创历史单月新高，专家预测一线城市地价仍将大幅上涨。
2014年开年，楼市步入“分化与盘整期”，呈现“房冷地热”趋势，可谓是冰火两重天。一边是房市量价齐跌，一边是地市热火朝天。
毫无疑问，“房冷地热”现象背后，透露出楼市多重风险暗流涌动的信号，一是房市冷遇反映出，高房价脱节市场有效需求；二是地价疯狂上涨，助推房价上涨的预期；三是地价走高，警示土地已成为地方债风险敞口的“虚幻遮羞布”；四是房价上涨动力增加，意味未来调控进一步的升级。
虽然“房冷地热”现象或在2月之后消失，但城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。
楼市降温速度犹如天气，瞬间进入寒流模式，告别去年火热的行情———2014年1月一手住宅成交量跌入历史低谷，中指院监测的43个城市中，有36个成交量环比下降；30个典型城市总体环比下降17%，同比减少14%，其中四个一线城市同比大降47%；中原研究部的54个城市成交量同比降15.6%，且春节期间出现集体“休眠”现象。
不过与此同时，土地市场却呈现亢奋状态，高烧不退。北京、上海、杭州、深圳、广州五个城市1月份土地出让金总额已创纪录地突破1100亿元。除了疯狂的出让金总额外，这五座城市共诞生8个“地王”。房企对一线城市土地的“饥渴”引发了土地市场的火爆，同时房企却频频海外发债，此举意味着房企兜里的钱其实并不十分充裕。
房地产市场上出现这种怪现象，但凡对房地产调控进行观察与研究的人就会发现，“房冷”是短暂的，而“地热”会进一步推高房价。由于“房冷地热”产生的原因，主要是住房需求季节性断层与房贷收紧及调控持续，与此同时地方政府卖地热情延续，房企重回一二线，处于补空库阶段，特别是乐观看好后市。预计元宵节后，随着返乡置业人群回城与市场供应增加，楼市量价逐渐进入平稳趋势，“房冷地热”现象会消失。
不过，城市分化仍会加速，一二线楼市火势不减，三四线楼市冷热不均。眼下“房冷”与“地热”之间正积蓄着巨大的能量，在一个合适的时间点就会释放。不妨透过开发商抢着逆市“储食”作一个判断：开发商正在利用土地市场主导权对可能到来的房价上涨作一个预调。换言之，就是选准市场突破口来操作房地产市场。不少开发商从三四线城市抽身，通过抛售的方法收拢资金，尽快从这些城市中撤出，向一二线城市等重要区域挺进。当开发商对于一二线城市房地产市场的信心更加趋于明朗，在资金充裕的情况之下，拿地欲望高涨导致一二线城市出现地价节节攀升的“地热”景观。
房市的清冷和地市的升温，给市场一种雾里看花的感觉。从成交量看，房价真的很难再涨；从房企拿地的热情看，房价又有很大可能上涨，毕竟这些资本大亨们的市场敏感度是一般人无法企及的。既然从楼市看房价上涨预期不明显，房企拿地热情缘何高涨呢？不外乎两种可能，要么房企自己有房价上涨预期，要么想通过地市升温制造民众对房价的上涨预期。显然，卖方想把产品卖一个高价格，必须让买方先认可这个价格。但是，面对部分城市如此高的房价，购房者的收入基本与高房价脱节，意味着市场需求脱离高房价。此外，银行房贷的成本不断上涨。对于大多数二、三线城市而言，2013年则是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策，使得2010-2011年大量开发企业涌入非热点二、三线城市，推动这类城市土地成交大量释放，商品住宅新增供应不断释放，进而导致当前库存持续积累的局面。一些二线城市的成交速度明显放缓，部分三线城市出现供应过剩风险，未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下，房价上涨动力也将被阶段性削弱。
众所周知，支撑这些年来楼价飙升的一个根本原因是各个地方政府对“土地财政”的高度依赖。1月各地土地市场特别是一线城市土地市场的火爆，昭示着未来一年楼价想降很难。一个无法回避的现实，就是开发商对房地产市场的盘算着眼于地方政府“土地财政”而发力。对于“房冷”，开发商之所以并不在乎，是因为他们判断地方政府为了保持“地热”，不会任由“房冷”这种不利于地方政府创收的趋势延续下去，前不久曝出的某县摊派公务员卖房就是一个极端案例。就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。中国城市化进程不可逆转，大量人口向城市流动也不可逆转，住宅供求矛盾并没有发生变化。而“地王”频现与楼面价上升却有着直截了当的关联，土地市场升温，注定了在今后相当长的时间内，相关区域的房价仍然坚挺。在重要区域住宅供不应求的趋势之下，预示着房价上涨周期很快到来。
当前房地产市场处于阶段性的淡季，市场的回暖需等到2月之后。从全年来看，一线城市楼市今年或将出现供应趋紧、成交回落等情况，春节前出现的“地王”风潮对市场的实际影响也将缓慢释放，其间可能触发监管调控，市场需要注意这一现象释放的信号。土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间，但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用，特别是一线城市土地市场具有风向标意义，也是监管调控的重点对象。目前土地市场的走强仍是“点状”的，并未出现市场“面上”的整体性走势，高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立，但这一市场信号仍值得注意。无疑，节前土地市场异常火爆的行情使市场对今年房地产行业的走势充满了想象力，预计也将引发监管部门关于行业的远期考虑与政策安排。譬如北京市土地整理储备中心在今年1月17日公告暂停4宗土地招标/挂牌交易活动后，市场便普遍将这一动作解读为监管部门可能将对目前土地市场进行“降温”，未来政策层面或将迎来部分调整。特别是房地产市场在2013年处于政策调控的“潜伏期”，调控长效机制的政策可能在今年出台或落地，而市场在面对多次“狂潮”的洗礼之后或将渐趋理性，笔者预计今年一线城市楼市仍将延续去年前热后稳的全年走势。
据仲量联行的实时研究报告显示，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，同比增长124%。而2012年和2011年的数字分别为33亿美元和29亿美元。
2013年，英国和美国房地产市场吸引中国资本，其中英国由2012年13亿美元上升至23亿美元，而美国由2012年2.64亿美元飙升至31亿美元。在亚太地区，中国对外商业房地产投资主要集中在澳大利亚和新加坡两个市场，分别吸引7亿美元和10亿美元资金。相比之下，2012年，澳大利亚吸引的中国资本仅为2.09亿美元，而新加坡在2012年无中国资本进驻商业房地产领域。
仲量联行国际资本集团亚太区总监Alistair Meadows表示：“推动中国海外投资大幅攀升的主要动力，来自于中国政府推行的‘走出去’政策。政府政策的放宽，促成并带动了各行各业的对外投资。其结果是，在过去的12-18个月，保险集团、开发商以及超高净值人群均在全球范围内不断寻求房地产投资机会，以将其资产组合多样化。这是一个长期的结构性转变的标志，中国资本将成为全球房地产市场一个长期且不断增长的重要因素。”
纽约和伦敦成为全球吸引中国资本的城市。其中，中国投资者在纽约房地产市场的投资额达29亿美元，远远超过2012年的2亿美元。2013年伦敦吸引中国房地产投资者的投资总额为21亿美元，伦敦仍是包括中国投资者在内的海外投资者的城市。
2013年，在商业房地产细分市场中，办公楼市场继续成为中国海外商业房地产投资者的资产类别，占其总交易额的85%。同时，中国海外商业房地产投资者对商铺和酒店市场以及住宅土地开发的兴趣不断增长，绿地集团近期收购伦敦Ram啤酒厂地块以及大连万达集团决定在伦敦“九榆树地区”(Nine Elms)新建一个酒店和住宅综合体项目便是例证。
仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏补充道：“我们预计2014年中国富裕买家对海外房地产市场的兴趣及其投资活动将持续增长，2014年中国投资者在海外商业房地产市场的总投资额有望突破100亿美元大关。”
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