[摘要] 3月24日，由中国银行海南省分行联合海南省农村信用社举办的“金融支持海南旅游房地产”银企座谈会在海口举行。会议邀请到了国内多位金融领域知名学者、专家及房地产企业代表，就“房产税征收”“房产市场政策走向”“城镇化的国际化比较”等议题进行了探讨。
金融如何支持海南旅游房地产？需要共同探讨金融产品与旅游地产产品的创新
3月24日，由中国银行海南省分行联合海南省农村信用社举办的“金融支持海南旅游房地产”银企座谈会在海口举行。会议邀请到了国内多位金融领域知名学者、专家及房地产企业代表，就“房产税征收”“房产市场政策走向”“城镇化的国际化比较”等议题进行了探讨。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文在会上表示，未来我国房地产调控政策将是以“增供给”为主的管理思路，“建立共有权制度为核心的保障性住房体系”也是主要途径之一。海南开维集团董事长李 就表示，海南发展旅游房地产应该提升项目质量，瞄准高端市场，充分发挥海南国际旅游岛特有的资源优势。海南省国土环境资源厅相关负责人表示，良好的生态环境是海南发展的生命线，也是房地产发展的核心价值，在房地产开发的过程中，必须把保护生态环境放在突出位置。
个人认为目前由于海南旅游地产开发水平较低，大多数项目还停留在传统的住宅型商品房项目开发层次。大量同质化项目让海南众多金融单位依然将海南大多数房地产企业定性为传统企业。在项目贷款方面依然很严格。
另外，海南很多旅游地产项目经营性物业受限于其旅游产品经营能力。酒店及旅游服务项目管理人才缺乏，经营不善，长期亏损，很多大型房地产项目中配套的酒店基本依靠住宅项目反哺。这些也让很多金融企业对于自重资产的价值打了折扣。海南这种“重建设、轻经营”的旅游地产开发模式如果持续不能得到改变，那么海南旅游地产将成为一个高风险行业。谈何让金融机构进行支持呢？特别是海南很多高尔夫球场的经营。大部分还是依靠球场圈地和造景，球场的经营实际上长期处于亏损。
未来海南旅游地产的发展一方面要强化自身产品，另外一方面金融机构应该和旅游地产开发企业共同研究，开发出灵活的金融产品来支持海南旅游地产项目。由于一些旅游项目需要很长的时间进行“预热”，例如一些酒店项目需要6-10年才能开始盈利，但是前期占用资金量较大。这导致很多房地产项目担心资金长期占用，所以很多项目均按照产权式酒店进行销售，至于经营更是不敢关心。如果银行等金融机构能够为房地产企业中经营性物业提供低息贷款或者根据经营状况制定动态利息机制。
对于一些租赁型物业，金融机构可以和旅游地产机构积极探索房地产投资信托基金（REITs）。例如对于一些租赁农村集体用地建设的度假山庄、养生庄园等产品如果能够保证稳定盈利，都可以探索以这种模式融资。
对于一些区域性一二级联动开发项目，涉及到大型的基础设施和公共设施建设及经营。政府、企业及金融机构可以积极探索PPP开发模式（PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系。）
PPP模式的典型结构为：政府部门或地方政府通过政府采购形式与中标单位组成的特殊目的公司签定特许合同(特殊目的公司一般由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司)由特殊目的公司负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和权来换取基础设施加快建设及有效运营。
总之，海南旅游地产形式单一，经营模式和经营能力还有待提高。海南旅游地产开发中金融创新也不足，一些中小型房地产企业融资方式更是简单。如果要探讨金融机构如何支持海南旅游房地产开发，个人建议需要共同先探讨金融产品与旅游地产产品的创新，这样才能实现突破。金融机构对于海南旅游房地产的支持，同时也推动了海南国际旅游岛的建设。
本文作者：李东绪
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