[摘要] 不动产登记制度确立时间表，营改增、房地产税改革呼之欲出，部分城市频传降价风潮……在国家推进新型城镇化建设的大背景下，房地产市场迎来新的政策和市场环境。房地产税等一揽子改革举措将给行业带来怎样的冲击？房地产市场的“黄金十年”是否面临终结？新形势下房地产商面临怎样的机遇和选择？
房地产行业能否再续下一个“黄金十年”？
不动产登记制度确立时间表，营改增、房地产税改革呼之欲出，部分城市频传降价风潮……在国家推进新型城镇化建设的大背景下，房地产市场迎来新的政策和市场环境。房地产税等一揽子改革举措将给行业带来怎样的冲击？房地产市场的“黄金十年”是否面临终结？新形势下房地产商面临怎样的机遇和选择？
不动产登记、营改增、房地产税将至，“狼真要来了？”
“房地产税到底怎么征？不动产登记到底能给市场带来多大的冲击？营改增不知哪天实施，实施时要是项目未完成，前后税收怎么算？”日前在海口举行的中国新型城镇化与房地产改革发展论坛上，房地产商纷纷表达了自己的焦虑。
近日召开的不动产登记工作次部际联席会议提出，用３年左右时间全面建立不动产统一登记制度，酝酿了多年的不动产登记制度终获时间表。根据“十二五”规划提出的到２０１５年我国将全面完成营改增，房地产行业的营改增改革蓄势待发，有关房产税的立法工作也已进入酝酿阶段。
“别小看不动产登记制度，一旦确定下来，意味着对房地产的需求尤其是投资性需求产生一定抑制作用。”国务院发展研究中心资源与环境政策研究所专家组组长倪红日在论坛上说，房地产行业存在微量的或者说有泡沫扩大的趋势，但从去年到今年看来，包括不动产登记等一系列制度和措施，有可能对这个泡沫的产生和扩大起到抑制作用。
２０１１年上海和重庆率先试点征收房产税，但由于其主要是在交易环节征收，且以增量房征收为主，引发了较大的争议。财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，试点主要是为了发现问题，价格并没有出现之前想象的变化，这些发现将用于指导改革。
刘尚希认为，新一轮房地产税改革的内容十分复杂，涉及房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等若干和土地相关的税种，“房产税改革将合并减少现有相关税种和收费，但这一过程要靠人大立法来推进，需要至少两三年，在此期间对市场还不会产生影响。”
针对房地产行业实行营改增，倪红日表示，营改增主要优势是消除重复征税，因为每个企业的成本构成不尽相同，目前很难判断这一举措将会减少还是增加房企税负。由于房地产业交易环节复杂，营改增也对一线征税部门的管理能力提出挑战，目前一些税收政策正在清理之中，为这一改革铺路。
实行营改增的另一个阻力来自地方政府，这一改革可能导致地方政府财政收入下降。日前国务院发展研究中心和世界银行发布报告《中国：推进高效、包容、可持续的城镇化》，建议将不动产税等作为地方税的主体税种，以稳定地方政府收入来源。
“以前怎么做怎么顺”，未来十年的“钱景”如何？
“过去做房地产是怎么做怎么顺，怎么做怎么都赚钱，现在感觉压力很大，不敢随便做了，尤其是住宅地产。”一位来自重庆的房地产商在论坛上坦言。
近期杭州、宁波等城市多个房地产项目价格出现调整，部分城市提高首套房贷款利率，再度引发“楼市崩盘论”的猜测。国家统计局数据显示，尽管２月新建商品住宅价格环比下跌的城市只有４个，但二手房价格下跌的达到１５个。
经历了“十年繁华”的房地产行业，未来增长“钱景”将发生怎样的变化？刘尚希认为，当前中国经济进入转型换挡阶段，政府对房地产行业的定位对整个行业的发展影响很大，“当前楼市正在出现分化，根据各地城镇化发展水平和供需情况不同，政府不会全部将其作为支柱产业，楼市不会像之前那样火爆。”
在住建部政策研究中心原主任陈淮看来，从新一届政府市场导向的发展思路来看，以往政府行为作为房地产发展趋势的主要影响正在淡化。未来１０到２０年中，中国房地产行业仍然将是世界上规模、扩张速度最快的房地产市场，但随着消费升级带来的人们对房地产需求的改变，残酷的行业竞争将不可避免。
“只要城镇总人口是快速增长的，我们就一定还需要更快的盖房子和盖更好的房子。”陈淮说，当前供大于求是市场短期均衡和长期均衡在时间上博弈的表现，随着城镇化发展、住房需求不断释放，房地产行业将经历优胜劣汰、精益求精的十年。
“过去我们主要从经济增长角度考虑房地产市场发展，产生了一些社会问题，现在恐怕要走一条兼顾经济发展和社会发展的新路子，既要稳定经济增长、推进房地产市场顺利转型，又能满足社会需要。”中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说。
“房子一夜之间卖不动”，企业转型出路在哪里？
“现在很多房地产商都遇到困难，不是房子一夜之间卖不动，就是资金链断掉了，如果说房地产未来还有十年的美好蓝图，但是今年怎么过，钱还不上、贷不出来怎么办？”一位从业２０多年的房地产商谈企业转型时说。
陈淮认为，现在无论是政策还是市场环境都发生了变化，过去由于政策性制约，自住需求提前大规模入市导致楼市的量价齐升，而当前社会预期已发生了改变，人们会想究竟是在一线城市还是回省会或者二三线城市购房，究竟是今天买房还是再等等。
企业转型的出路在哪里？陈淮认为，中国正在走向一个大中小城市协调发展的道路，日前公布的城镇化政策核心就是调整农村城市结构，其中，三分之一的中小城市将是未来城镇化中的“明星”。
“房地产商要注意新型城镇化的区域性变化，现在看起来好像一线城市房价还在涨，如果有远见的话应该将房地产投资从一线城市转移，逐步的做好向中小城镇投资的规划和准备。”倪红日说。
近年来，商业地产、旅游地产、文化地产、养老地产等高端概念地产备受追捧。去年以来，万科、保利、绿城、远洋等８０多家地产商瞄准中国老龄化商机，纷纷涉足养老地产，将其视为转型突围的一个出口。
“面对新的市场环境，加强本身资本和运营管理来提高免疫力才是关键。”清华房地产总裁商会创始会长赵建生说，未来单纯的住宅房地产市场会越来越小，路会越走越窄，地产与产业、开发与经营、实业与资本将是一个重要发展方向。
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