海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店业发展前景透视

新华网海南频道  2014-04-21 08:28

[摘要] 上个世纪90年代国家宏观调控以后，海南房地产业因经济泡沫的影响从高峰跌入低谷达十年之久。经济学博士、现任中国银行海南省分行副行长王一林，曾亲历、参与和见证了这一切，并始终坚守海南经济发展核心地带20年，对海南经济、金融及房地产的体悟和感触尤深。

【编者按】空气清新、环境优美、交通便捷、生活舒适的海南，近年来，旅游房地产开发和高端酒店可持续高速发展。积淀了中国改革开放30年的成果，融合了现代人对生命健康的时尚追求，“绿色、开放、繁荣、文明、和谐”的新海南，最宜人居住的环境特色，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业。

上个世纪90年代国家宏观调控以后，海南房地产业因经济泡沫的影响从高峰跌入低谷达十年之久。经济学博士、现任中国银行海南省分行副行长王一林，曾亲历、参与和见证了这一切，并始终坚守海南经济发展核心地带20年，对海南经济、金融及房地产的体悟和感触尤深。正因如此，当又一场宏观调控正在深刻地影响着国内房地产业的时候，在历史与现实的交汇中，王一林博士保持着难得的清醒，他以自身多年的金融实践和理论研究，从混沌而胶着的国内房地产形势中，敏锐地审视海南旅游地产和高端酒店清晰走势。

王一林

海南经过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展,具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而房地产宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注的行业。

独特资源禀赋：
海南旅游房地产长期发展的坚实基础

海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积而海洋面积的省份，其资源的独特性、不可复制性和性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的坚实基础。

海南海岸线长达1823多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是著名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛的环境质量在名列，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。

这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。

中信泰富董事局主席荣智健先生，非常看好海南的发展前景，他说：“中信泰富投资海南，就是因为非常看好海南的发展前景。海南的气候、地理环境是中国的，也是世界的，不逊于世界上任何一个地方。国内看好海南的居住环境，这是一个大趋势，将会在今后5年、10年甚至更长的时间影响中国的发展。”

改革成果积淀：
海南是富裕人群追求高品质生活的绝佳选择

30年的改革开放，社会财富极大增长，总体小康向全面小康的的历史跨越，使海南，这个风景气候条件绝佳的宝岛，成为富裕阶层追求的旅游居住之地。

据有关国际权威机构调查数据显示，我国65%的富裕家庭拥有两处房产，且选择别墅作为第二房产的富裕家庭占到了83%的比例；26%的富人拥有3处房产，且第3套住房的平均购房面积达到了184平方米；8%的富人拥有4处住房。这是我国经济发达地区、人居环境良好地区房地产需求旺盛的主要原因，财富效应凸现。

1978年改革开放时，我国的GDP仅有3645.2亿元，人均GDP仅有381元，到了2007年，我国的GDP猛增到246619亿元，人均GDP也增长到18268元。1978年城镇居民家庭人均可支配收入只有343.4元，2007年达到13786元。

中国改革开放30年，使国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志财产。30年改革开放带来的财富效应，使海南旅游房地产的健康发展成为必然。

生活条件便利：
海南基础设施、医疗卫生及文化体育建设日臻完善

建省办经济特区20年，彻底改变了海南基础设施薄弱的局面。昔日缺水少电交通不便的“荒芜之岛”，发生了翻天覆地的变化。

粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。电力电网加快建设，装机容量达到256.5万千瓦，已建成220KV环岛电网，110KV电网覆盖全省各市县及开发区；正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。

近年来，海南加快建设“健康岛”“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救治体系。仅海口市就有4家三甲级医院，各医院都从岛外引进大量的医务人才。完善的医疗卫生体系，为广大的游客提供了周到服务的健康保障。

与此同时，海南加快医疗、卫生、文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们提供丰富多彩的精神食粮，努力打造良好的人居环境。

基础设施建设的快速发展，使海南岛的生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。海南日益成为安全、快乐、健康之岛。

人居环境良好：
海南是现代人追求绿色、珍爱生命的时尚之地

在世界加速推进现代化进程的同时，人类居住的环境也在日益受到破坏。世界环境保护的压力越来越大，人居环境质量日益下降，有些地方甚至威胁到人的身体健康和正常生存。

联合国环境规划署先后于1997、2000、2003年和2007年发布第4份《全球环境展望》报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严重影响人类的生存环境。

在我国，一些省份经济过度发展，自然环境受到极大的破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重的污染，一些城市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。

在经济、社会高速发展的同时，人们追求宜居舒适环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假的刚性需求。

海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。海南作为“国家生态文明建设示范区”，已经成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业。

统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘接近80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显。海南是世界的海南！“要把海南办成人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南！

追求绿色，珍爱生命，成为富裕起来之中国民众日益追求的美好境界。

在2008年博鳌亚洲论坛期间，胡锦涛主席在三亚举行重大国事接待活动，这是我国国家元首，首次在北京之外举办的国事活动，让三亚令世人瞩目。

不仅如此，亚洲论坛落户琼海博鳌，三亚连续成功举办四届世界小姐选美大赛，文昌新航天基地项目即将启动，洋浦保税港区获准设立，奥运圣火在三亚境内首传等一系列重大事件，都极大地提升了海南的知名度，使海南品牌效应凸显。

海南国际旅游岛明确了“世界一流的海岛休闲度假目的地”的战略定位，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，海南岛“度假天堂”的地位日益显现，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。

近年万科、富力、雅居乐、鲁能、新世界、中信国安、中信泰富等知名房地产公司纷纷进入海南，加快海南旅游房产地产建设。尤其是东部沿线的三亚市、海口市、琼海市、文昌市、陵水县等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档五星级酒店得到了迅速的发展，尤其是在三亚亚龙湾五星级酒店的密度居之首，在全世界也堪称一流，继亚龙湾之后，被命名为“国家海岸”的海棠湾，建设已经正式启动，国内众多的投资者以及国际上的酒店管理公司已经将目光聚焦在这片正在建设中的美丽海岸。“海棠湾”滨海度假海岸将成为全中国乃至全世界品质的度假圣地。

高品质生活追求：
“生命周期”理论决定了成功人士在海南购房的脚步不会停止

“生命周期”理论告诉我们，人的生理将在35-40岁左右呈现生命的向下拐点。

大多数成功的人士，财富积累都在40岁左右取得一定的成果。尤其是在50左右岁的成功者，他们通过自己不懈的努力和拼搏，获取了辉煌的成功，追求物质享受和生活的舒适将成为他们生活中重要的部分。在西方社会中，已经出现了这样的潮流和时尚，50岁左右的成功人士，开始放弃工作的紧张和忙碌，去享受舒适休闲的生活。

美国房产界的标杆公司普尔特（PULTEHOMES）体系，经过多年的研究，认为大部分都市人都将经历“三次置业”的过程：

次置业，年轻人初入社会，一套卧室和起居室合一经济型或效率型的住宅是他们的。

第二次置业，大部分人在30-40岁之间经历升职、加薪等事业上升期，有些开始迈向事业的顶峰，这时候，他们青睐的是实力型或炫耀型的住宅。是的电梯豪宅，有大面积规划的住宅空间、突显住户尊荣的科技化设备，还有强调视觉美感的豪华建材。

这两种置业人群的偏好并不一定完全符合海南房地产的情况。

第三次置业，45岁之后的人士，向往更多的家庭生活，或者开始制订自己的退休计划，休闲型或养老型的社区对他们的吸引力越来越大。山水是否清秀，玩伴是否众多，园区服务是否完善，都是影响他们购买行为的主要因素。

属于第三次置业阶层的大多数是掌握有一定社会和个人财富的功成名就人士，从物质条件来看，他们具备一定购买力。同时，这一年龄段的人日益面临着人生命周期拐点，现代医学证明，人类的生命活动是有其运行周期的，当这个周期运行到从高潮向低谷的拐点时，生命、时间对于他们来说更显珍贵，从心理上、生理上都有需求到海南这样空气清新，生态环境良好地方置业，享用自己创造的财富成果，享受高品质的生活。所以，宏观调控和经济周期都不能改变他们的置业规划，阻挡不住他们在海南购房置业的脚步。

生命健康乐土：
“银发经济”使海南房地产蕴含无限商机

国家统计局统计表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%。按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家。这仍在不断增长的庞大人群，蕴含着无限商机。老年群体将成为旅游房地产的庞大市场消费群体之一。

从我国五次人口普查的数据情况来看,我国人口老龄化呈加速状态。截止到2001年,我国60岁及以上老年人已达1.32亿，占总人口的10.35％。而且,在今后的40年里,老年人口数字将以每年3.2％的速度递增，预计到21世纪中期我国60岁以上的人数将会超过4亿。老年人市场已经成为一个庞大的市场，并且旅游作为一种社会化的活动，也日益成为老年人的主要休闲方式。

在所有的旅游者群体中，老年游客的旅游条件最为优越，既有时间，又有经济条件。老年旅游者格外关注身体健康、追求生命质量，且颇有积蓄，旅游消费水平较青年人高，他们愿意选择安全、不费体力、环境优美、优雅宁静的旅游地去观光或度假。如今，海南岛的自然山水、秀美海滨、舒适温泉，高负氧离子空气已成为越来越多老年人旅游居住。

另外，中国独生子女政策导致的双亲家庭已经开始进入退休年龄，赡养老人的东方文化，在新一代单亲子女中得到延续和发扬，那些有一定成就又在事业巅峰的年轻人，将海南作为老人休闲享受的乐土，以尽他们的忠孝之心。

近几年来，在海南的老年人公寓，市场十分广阔。在海南三亚、琼海，已经有十分成功的项目，琼海、保亭的温泉、三亚冬季的气候受到各地，尤其是北方地区中老年消费者的广泛青睐。

房地产宏观调控：
海南旅游房地产短期稳健且前景乐观

今年以来，国家陆续出台一系列针对房地产市场的宏观调控政策。虽然国家对房地产行业的宏观调控导致消费者普遍存在持币观望心态，但是由于海南旅游房地产资源秉赋具有稀缺性的特点，决定其在宏观调控下与房地产呈现不同的表现，仍然保持了相对稳健的发展态势。

一是开发投资情况完成良好。根据海南省统计局公报：2010年1-8月，海南完成房地产开发投资284.46亿元，同比增长69.4%，同比涨幅继续位居位；商品住宅完成投资256.30亿元，同比增长67.7%。

二是施工面积增加。2010年上半年海南省商品房施工面积2093.97万平方米，同比增长38.4%。

三是销售面积及销售金额增幅明显加大。2010年1-8月，海南商品房销售面积571.25万平方米，同比增长89.0%，商品房销售额520.54亿元，同比增长190.0%。

四是价格依然保持了坚挺。2010年上半年海南省商品房销售均价10359元/平方米，同比增长69.85%。

但是从另一方面看，在房地产宏观调控的大背景下，海南旅游房地产也显现出一系列需要解决的问题。

一是产品结构不尽合理、配套功能不够完善。由于商品住房投资少、见效快，海南省商品住房占房地产开发投资达90%，而为现代服务业提供配套功能的集工作、生活、娱乐为一体的新型商务地产及康体养生、主题公园、商业娱乐、分时度假等经营性房地产不足。

二是产品特色不够鲜明。目前海南省多数市县房地产开发尚处于初级阶段，规划引导比较滞后，没有根据海南各地区不同的地理环境、自然景观和社会状况来对项目、产品进行高水平的策划、规划和建设，设计上较少融入海南元素和海南特色。

三是空置率较高。目前，海口、三亚、文昌的岛外购房比例分别为71%、85%、94%，很大一部分业主是作为长期投资和度假使用的，过高的空置率存在着资源浪费现象。

四是2010年上半年各指标数据环比呈负增长状态。受国际旅游岛概念刺激，2009年底至2010年初海南房地产销售价格、面积等数据达到数年来点，之后及海南省出台一系列稳定房价的政策、措施，有效稳定海南房地产市场，保持有序、合理发展势头。由于年初数据冲高，各月度销售面积及销售金额、销售价格呈现先扬后抑势态，环比逐月递减；房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数亦明显下降。

《海南国际旅游岛建设规划纲要》已经对上述问题的解决提出了方向和策略，这些问题的逐步解决，将持续提升海南旅游房地产的发展品质。

回顾上世纪90年代的宏观调控，因为没有真实需求作支撑，海南房地产泡沫最终破灭，房价跌入深渊。而目前正在进行的宏观调控，对海南旅游房地产的影响，却迥异以往。

一是对环境优势持续支撑。这是本文从不同角度所分析的海南旅游房地产的生命力所在，并且随着愈来愈多人群对海南环境优势的认识和认知，这种来自乃至港澳地区的支撑将更加的稳固。而此次宏观调控恰成为海南旅游房地产的“镇沸剂”和价格的“试金石”。宏观调控使海南旅游房地产，程度地避免了房价大起大落，非常利于购房者，也促进了海南旅游房地产健康稳定可持续发展。

二是真实需求支撑。此次宏观调控于上世纪９０年代背景不同。经过３０年改革开放后的中国，国家经济基础、居民收入水平、国民财富积累发生了本质的变化，对房地产形成有力的支撑。海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力改变着市场观望的气氛。

三是城镇化支撑。中国工业化、现代化的建设，必然伴随着城镇化的进程，而中国城镇化的进程方兴未艾，推动海南旅游房地产健康发展。中国自身内需的巨大潜力尚未完全释放，从我国巨额的储蓄存款余额可见一斑。

四是国家战略支撑。中国政府“保增长，控通胀”政策的调整，使国民经济中重要的支柱产业——房地产业获得新的发展机遇。房地产业在国民经济地位突出，因而必然是宏观调控的重要行业，但是如何调控，调控到什么程度，都要围绕国家宏观经济目标的实现来考虑。如果要实现经济的平稳增长，房地产业就不应该压得太低，应有适度增长为宜。

五是国际旅游岛建设的强力效应。海南作为国家旅游业改革创新试验区、世界一流海岛休闲度假地、生态文明建设示范区的定位，为海南旅游房地产和高端酒店的长远发展拓展了广阔的空间。

作为的热带岛屿，海南拥有的气候、环境和旅游资源，旅游房地产业拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，面向乃至全世界的海南旅游房地产业和高端酒店业市场是具有广阔发展前景的，海南旅游房地产业在经历短暂的调整后一定会呈现更加理性、健康的发展。

（注：本文2008年9月22日发表于《中国改革报》第3838期第8版，曾获第六次省部级社会科学成果论文三等奖。）

作者简介

王一林，吉林长春人，经济学博士、高级经济师。自1984年起，历任吉林省物价委员会办公室副主任、海南省人民银行综合计划处处长、海口合作银行筹备办公室主任、海南发展银行副行长，2000至今任中国银行海南省分行副行长。

海南大学、中南财经政法大学兼职教授及硕士研究生导师，中国企业文化专业研究会常务理事、特约研究员，海南省信用建设委员会副主任。编著多部金融专著。其中《海南金融20年》被列入《海南历史文化大系（特区卷）》。所著《转轨时期商业银行风险研究》一书获得省部级社会科学专著二等奖，参与《金融学》等8部经济金融类书籍的编著，公开发表论文40余篇，其中《关于国有商业银行股份制度改革目标的理论思考》《对防范国有银行业的制度思考》等多篇论文获奖。

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