[摘要] 看了潘石屹的关于中国房地产即将崩盘的报道，颇有感触。如媒体所说，“小潘”同志从来没有以这样的方式吐过槽，却在如此关键时刻危言耸听，确实有些不合时宜。细看其理论，尤其是反驳任志强的理论，感觉不免过于简单，逻辑也不是很清晰。
看了潘石屹的关于中国房地产即将崩盘的报道，颇有感触。如媒体所说，“小潘”同志从来没有以这样的方式吐过槽，却在如此关键时刻危言耸听，确实有些不合时宜。细看其理论，尤其是反驳任志强的理论，感觉不免过于简单，逻辑也不是很清晰。【点击此处阅读更多车守辉的精彩原创博文】
，潘总的核心结论是：“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”
查阅潘总的历史以及其对市场的预测，对比任志强，潘总除了那几斤橘子的故事之外，只能算是一个江湖术士。即便他的企业看起来很成功，但仍然掩盖不了其SOHO中国近年来的鸡肋市场尴尬，掩饰不了他类似于中国其他房地产企业一样的被历史机遇成就的不争事实。SOHO中国与其他很多民营企业一致的是，同样都是伴随着中国用廉价劳动力、过剩资源开发与高度污染为代价换来的中国经济飞速发展的大潮中顺流而下，而不是逆势而上。回首这段时间，何止是潘石屹一人，又何止是SOHO中国一家飞黄腾达？只要胆子够大，这些年地产企业腾飞的还少吗？除了脑子进水的，谁见过房企亏钱的？100%赚钱的行业本就是一种不健康的表现，也是飞速发展的经济与泛滥的货币政策共同推动的结果。所以，潘总即便是作为中国房地产企业的领袖人物，也不该利用民意而讲违心的话，利用违心的逻辑。
翻看世界各个国家从贫困到经济高度发达，都会走些弯路，或许这些又都是必经之路，也都会成就一批投机之人，潘总也不例外。记得2008年美国次贷危机演化为世界经济危机时的北京，本人到北京潘总的建外SOHO处租用一处办公室，那时，他的建外SOHO已经“十室五空”，租金便宜得吓人，而在那时之前，他没有预计过中国房地产市场，包括北京地方的商务地产会冷到什么程度，也没有发表如此悲壮的预言，却是紧跟着的4万亿救了他，而他当时的表现却是束手无策。再回首这4万亿，我们也很容易看得到，在中国除了郎咸平准确预测了其对中国通胀传导的时间及对房地产的影响结果，这一准就是五六年。至于后期的学者分析，几乎都是马后炮了。
本次潘总的高调言论，不知其意欲何为，是心血来潮，还是又在配合任总唱双簧？但无论如何，潘总自己做的毕竟是SOHO产品，连公司的名字都从未给自己留过退路，直接就叫做SOHO中国，而开发住宅市场你可以另外注册一家公司，何必非要直接抛出“不看好住宅市场”的结论呢？我倒是感觉，在中国实体经济不振的大前提下，产业调整未见效之时，新兴产业培养不足与其促进中国经济发展的惯性未形成之前，住宅至少还有刚需作为保障，而SOHO产品的投资者倒有可能帮着潘总之前的错误预计与价格透支埋单，为他对市场预测不准而还账。
第二， 将中国房地产整个行业比作泰坦尼克号，倒有比任总还要更胜一筹的“放炮”之嫌。“放炮”有两种，种是任志强这种有理有据，并无惧善良民众误解而讲真话的放炮模式，不取悦或屈从于民意；第二种就是单纯为哗众取宠或是危言耸听而为之的模式，潘总本次不知是哪一种。以往中国房地产政策单纯由打压到救市的180度转弯就有四次（有兴趣的朋友可以查阅20多年的中国房地产政策史），而且都显得那么不合时宜，稍一调整，便视为要崩盘，就要由打压到救市的180度转弯。而本轮房地产调整都知道可能刺破泡沫，李总理与建设部不可能不知道，当前对限购、限贷等的暧昧态度已经表现出中央政府的再次纠结。因为本次与以往的几次都不同，本次是中国是否要步入“中等收入陷阱”的历史转折点；是人民币强势，美国围追堵截的外部大环境下的历史抉择关键点；是中国经济转型能否成功的十字路口；是中国宏观经济不进则退的关键点。如果说整个行业都成了泰坦尼克号，我们将拭目以待，看潘总是否会弃房地产而去玩其他产业，如果不是，我们就仍然把它当作与任总的双簧来看看也就罢了。
第三， 潘总批判很多学者，尤其是任志强的言论是“瞎掰”，有些不可理喻。房地产本就是一个综合性较强的产业，对国家上下游各产业影响极大，不能单一论之。即便美国与日本房地产遭遇了比中国还要大的挫折，也不可否认其仍然扮演着支柱产业的角色，更何况中国人口基数与面临的问题等与美、日均有不同。有兴趣的人可以再看看潘石屹的《我的价值观》与任志强的《任人评说》系列，再看看潘总的《我用一生去寻找》与任总的《因为我从不装》及其自传《野心优雅》，潘与任两位老总的性格自然相形见绌，至于他们的理论，也自然知道如何去解读与汲取了。
第四， 潘总强调“带着头脑去市场上看看”，潘总个看到的是“不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量，房价就会下跌。”，在此，潘总的语言表达模式也比较委婉，他说“要搞不动产登记，傻瓜都知道，变成人民币会比较隐蔽一些。”估计潘总也被习总上台后的反腐给吓着了，甚至认为贪官的房子放出来会影响整个中国经济，会影响到新一轮城镇化带动的3亿人口进城，甚至会影响到中国从一胎的人口政策一成不变地走下去，甚至会影响到使人民相信贪官都要傻到用自己的真名实姓将上百套房产全写在自己的名下……
第五， 潘总认为房产税的推出会导致中国房地产行业成为泰坦尼克号，导致崩盘。这点无须过多解释，郎咸平在他的《财经郎眼》与书中已经解释过，学者有很多也阐述过相关观点。即便从事实上看，如果按潘总的逻辑，是否国外已实施房产税的国家，房地产就不可能再作为投资产品了呢？在中国实体经济不振的前提之下，宏观经济未走出困境之前，倒是中国房地产行业回归理性会走在新兴产业支撑国家经济会来得更实际些，更快些。也因此，本人认为对于此时此刻的中国，房地产不应该也不可能是泰坦尼克号，而应该是通过调整使其健康发展，并挽救中国经济于狂澜的诺亚方舟。
第六， 潘总的又一崩盘理由为“三中全会决定允许农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价。”其理论逻辑更低劣到无法理解。首先，忽略了每个城市每年的土地硬性规划指标，即便放开此政策，宪法中的“国有”与“集体所有”仍然需要转变，而地方政府每年能够转换的土地指标也是极其有限的，否则，很多地方政府就没必要用什么工业用地、市政配套用地的先批后改等绕着圈子的方式，把吃奶的劲都用上了去绕开指标红线而多搞土地了。而这种受着多重约束的土地被视为未来土地市场放量，是极其幼稚甚至是在侮辱群众智商的理论逻辑。加之国家政策也会循序渐进，也不可能让这些土地一次性投入市场。且不论国家尚有智囊为政策做分析，只论我们的子孙后代，试问土地一次都放完了，他们吃什么？由此理论而断言房地产崩盘，不管你信不信，反正我是不信！
第七， 潘总说“当房价下跌20-30%，金融问题就全显现出来了”。在此之前，各大银行曾经做过很多风险测试，在国外来说，房地产下跌30%就会带来崩盘的节奏也比较鲜见，潘总的逻辑又如何站得住脚呢？
第八， 潘总说不看好中国房地产，但看好中国经济。中国经济转型前途未卜，新增长点和经济引擎连总理都没找到，目前仍在摸着石头过河，潘总断言看好中国经济这话可能是政治味道要更浓一些，毕竟潘总的位置与普通企业家不同。但如果把经济与房地产割裂，单纯看好中国经济而不看好房地产，这在全世界的国家来说都不可理喻。假若中国经济好了，人均可支配收入一定会持续增长，合理通胀就一定会存在，那么中国庞大的人口支撑的城镇化在有消费力支撑的前提下，你让房地产如何像泰坦尼克号一样瞬间崩塌？假如中国房地产完蛋了，如泰坦尼克号般崩盘了，你潘总又以何为依据判断中国经济会好？
总之，在中国处于宏观经济、国际政治同步转折的关键时期，说行业没有风险才是真正的瞎掰，但风险不等同于崩盘，一家或部分企业出局也不能证明行业有风险。看看海南雅居乐清水湾特价5折，谁敢翻出他们的土地价格，计算一下他们的成本，如此价格他们是否仍然有利润？如果有，房价下跌30%如何让这样的项目与企业倒塌？
日本房地产的结局几乎被人用滥了，但这不代表日本就不再有企业开发房地产了，更不代表日本这些年的房地产企业都不赚钱了。我仅认为这并不是产业问题，而是企业问题。动辄谈及崩盘的，要么是买不起房的又惦记着买房的，要么是拿不到便宜土地的开发企业主，再不就是跟着起哄的，切实能拿出可靠、实际逻辑的人，还真没见到几个。
最后需要澄清的是，反驳潘总的观点并不代表本人极其看好房地产行业的中短期发展，而是要因时、因地分析，也要因企业与企业主本身的不同而分析，对于已经高价拿地的，失误进入一些泡沫城市的，以及外行的开发商，死多少都无法代表中国房地产行业的整体崩盘。在整个行业都在选择“向左走”或“向右走”的时候，包括万科等企业每一次的对待方式都是“走中间”，在他们看来，至于是否崩盘，与他们基本没多大关系。我们更需要关心的是，崩盘也好，调整也好，能够顺利、健康地生存下来，你便成功了。
本文作者为房天下资深博友、纵横投资、长风房产总经理
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