[摘要] 7月28日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布《2014年中国住房发展(中期)报告》(以下简称报告)。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，我国房地产市场开始了又一次市场调整，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，投资“暴利”时代终结。
7月28日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布《2014年中国住房发展(中期)报告》(以下简称报告)。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，我国房地产市场开始了又一次市场调整，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，投资“暴利”时代终结。根据报告，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。
住房市场步入低速增长期
报告称，经历了2013年大中城市房价全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，楼市进入结构性过剩阶段。
今年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。而过了半年之后，今年6月房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。
报告显示，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，住房成交量萎缩明显，其中一线城市的住房销售量跌幅较大。今年1-6月，我国商品住房销售面积近4.25亿平方米，同比增长-7.8%;商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%，销售量与销售额均出现较大负增长。
报告中提到，随着销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑，住房市场步入低速增长期。
“暴利”时代已终结
对于未来的市场走势，倪鹏飞认为，我国楼市又一次进入了一个自发调整期，未来10年楼市将进入“白银时代”，即需求虽依然强劲，但房地产市场低速增长的阶段，投资投机的“暴利”时代终结。
中国社科院财经战略研究院博士邹琳华表示，本轮市场调整是由市场力量自发形成，表明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变，房价短期下跌难以避免。
从看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三、四线城市住房出现结构性过剩。从一、二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。
据邹琳华预计，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。
报告还根据城市人口长期变动和生育政策变化展望了我国城市住房长期需求。据预计，2015-2030年我国城市住房需求的总体走势呈现出“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时中国城市的住房需求将不再具备快速增加的条件。
相关链接1:热点问答
问：房价是否会出现崩盘?
邹琳华：房价短期下跌难以避免，但居民住房消费热点由“有房住”向“住好房”转型，房价不会出现整体崩盘。
具体看，房价是否会崩盘主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭;二是我国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而我国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内市场主动调整不可避免，但不会进入持续衰退与萧条。
倪鹏飞：房价整体不会崩盘，但不排除出现局部崩盘情况，有可能在一些房价涨幅较高、前期开发量过大的中小城市出现发生。
问：新一轮的市场调整中，是否能放松限购政策?
倪鹏飞：这一轮市场自发的调整有利于消化2010年以来过度的库存，目前情况还没有达到需要政府救市的程度。政府应该支持房地产市场的自发调整过程，尤其是一、二线城市不适合放松“限购”。
中国社科院财经战略研究院博士后杨慧：一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大，购房者观望态度不会有太大转变。建议一线城市和热点二线城市应通过长效机制建设正确引导市场预期，促进住房市场稳定健康发展。
预计其它的二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。
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【土地市场】下半年或有大量低价地入市
报告显示，上半年300个城市土地市场总体供大于求，成交面积大幅减少21%的情况下，楼面地价却上涨21%，特别是一线城市地价增长至102%。这固然与土地的稀缺性等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，但也与地方政府采取招拍挂出让方式有关。地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。
中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳表示，2014年，大规模地方债偿还在即，加上上半年政府推地较少，下半年政府或低价大量推地。考虑季节性因素，下半年房企销售将进入高峰期，资金会相对充裕，拿地意愿也会有所抬头，带动市场逐渐活跃。
【信贷走势】按揭贷款政策可能松动
中国社科院财经战略研究院博士高广春认为，房地产贷款特别是个人按揭贷款在下半年有望持续回暖。报告显示，个人按揭贷款与开发贷款之比在上半年大幅下滑，与去年同期相比，降幅数月保持在10%以上。
高广春表示，从决策层面来看，“去库存”已是住房和城乡建设部下半年的重要工作之一，同时货币政策从6月份开始出现趋松迹象，预计下半年的货币政策和监管有望对个人按揭贷款均实施定向宽松策略，下半年的按揭贷款因此可能持续回暖。
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