[摘要] 中指研究院29日发布的实时研究报告指出，限购调整难扭转市场，但是可稳定预期。报告指出，单纯放松限购无法扭转市场，需足够的金融支持和企业促销。
中指研究院29日发布的实时研究报告指出，限购调整难扭转市场，但是可稳定预期。
报告回顾指出，受4万亿元投资影响，2009年下半年大量资金涌入房地产市场，导致需求大幅提升，价格快速上涨，开发投资额和新开工面积不断增长，房地产市场火热。加之当时房地产投机严重，多地出现“炒房团”，房价应声上涨，刚性需求得不到满足。为了控制房价过快上涨，满足自住需求，2010年4月17日国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，由此开启了楼市调控的大幕。9月底住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。2011年1月，“国八条”的出台，限购范围扩大到40多个城市。截至2011年11月，已有47个城市出台限购令，另有4个城市限价。
2012年上半年，市场表现低迷，部分地方政府出台放松政策，但涉及限价、限购的均被叫停。国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6月18日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。2012年底至2013年，随着市场转暖，各地放松限购的声音消失。
2014年以来，房地产市场成交大幅回落，城市间分化加剧。部分城市房价松动、销售趋冷、库存高企，当地政府逐渐对现行限购政策进行了调整。南宁、苏州、杭州等城市对限购政策进行了调整；呼和浩特、济南、海口等城市正式出台文件取消限购；天津、宁波等城市虽未明确发文调整限购政策，但在执行环节已经有所放松。
报告指出，单纯放松限购无法扭转市场，需足够的金融支持和企业促销。
从历史经验看，限购可以有效抑制投机、满足刚需，对稳定房地产市场功不可没。限购政策通过差别化待遇，支持自住需求，打击投机需求，通过需求拆分和歧视待遇，削弱商品房的投资属性，强化其消费功能。限购政策有效地抑制了投机性购房，满足了刚性需求，使得一度“非理性繁荣”的房地产市场趋于平稳，房价涨幅收窄，部分城市甚至出现下降。特别是北京、上海等经济发达的城市，限购与其他政策相互配合，共同抑制投机性购房，满足自住需求，房价涨幅收窄，成交量普遍下滑，使房地产市场步入正轨。
单纯放松限购不能从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面。限购是应对房地产市场整体低迷的一只“强心剂”，能够在短期内刺激需求集中爆发，但由于市场预期看弱，信贷偏紧等原因影响，持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。温州、南宁放松限购后，短期内成交量明显增加，但一个月后，市场又恢复到调整前的状态；目前济南和宁波正处于限购放松后的爆发期，销量激增，但预计不可能持续维持高位。加之部分城市由于前期房价过快上涨、需求提前释放，导致当前需求不足，尽管限购政策出现松绑，但需求不会持续旺盛，库存高企的局面难有改观。值得注意的是，在放松限购之前，部分城市对限购政策执行并不严格，所以即使限购政策放松后，对市场刺激也是短期的。
限购放松有利于稳定市场预期，将促进市场回稳，健康发展。2014年上半年，信贷收紧影响市场预期，各方保持观望，影响市场整体下行。两年来供需失衡最终促使市场调整，通过放松限购条件，短期内可刺激市场，但无法根本上解决库存过大的问题。放松限购客观上有利于引导市场预期，带动需求释放。因此，在市场预期逐步稳定的前提下，加强金融支持，同时企业抓住市场需求通过灵活的促销措施促进成交，有望带动市场回升。
当前阶段，中央着力推进中长期制度建设，使地方政策调整更趋灵活，空间更大。中长期来看，不动产统一登记、财产公示等制度出台、房地产税立法工作持续推进，将进一步促进长效机制的建立和完善，推动房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。然而，市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，房地产市场正在经历新一轮变革。对于各地对限购政策的调整，我们依然秉持此前一贯的观点：在热点城市仍然面临较大房价上涨压力的前提下，多数一二线城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；对于其他限购城市来说，政策调整空间将有所扩大，针对限购进行全面调整也不无可能。
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