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地方救市还剩几招:除了放松限贷其他都用过了

21世纪经济报道  作者:纪睿坤   2014-09-25 07:55

[摘要] 9月22日以来,有关“四大行”放开限贷的传闻持续发酵:传言、辟谣、求证、再辟谣。一时间,弥漫在坊间的“限贷”松绑消息更加虚实难辨。

“限贷”松绑虚实:地方救市还剩多少招?

9月22日以来,有关“四大行”放开限贷的传闻持续发酵:传言、辟谣、求证、再辟谣。

一时间,弥漫在坊间的“限贷”松绑消息更加虚实难辨。

“无风不起浪,”北京中原地产市场研究部总监张

大伟猜测,决策层此次或是因为近期地方政府与市场的施压,试探着释放松绑信号。

21世纪经济报道记者从开发商、代理机构、研究机构等多处采访获悉,限贷放松是大势所趋,只不过会根据市场状况逐步、渐次推进,未来或将先从首套房标准认定上调整,实行“认房不认贷”,释放此前被误伤的刚性需求。

放松限贷或为地方救市最后砝码?

截止到9月24日,仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地尚执行限购。

另据21世纪经济报道记者统计,本轮救市政策涉及到普通住房认定标准、税费支持等多个方面。

也就是说,2011年伊始“新国八条”涵盖的一揽子政策中,仅剩“限贷”政策尚未调整,“地方政府能用的政策都已经用过了,但房地产市场下行趋势并未改变,”张大伟如是介绍。

根据国家统计局数据,8月,70个大中城市中,68个城市新建商品房价环比下跌,房价下跌个数创历史新高,同比来看,多个城市的房价接近跌回一年前。

中原地产所监测的40个重点城市数据亦显示,9月前21日成交情况来看,整体较8月同期小幅下降3%,其中二线城市表现较差,下降8%。

也正因此,放松房贷政策被看做为楼市最后一根救命稻草。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为,限购放松只解决一小部分人的购买资格的问题,在限贷政策的影响下,购房者的购买力尚未解决,应该配套出台支持信贷政策,否则政策的影响力有限。

值得一提的是,近期掀起的二轮救市潮,多地的救市政策内容从放松限购转向了对信贷、公积金等资金层面问题的关注。

“地方政府在信贷政策上并没有多少自主权,”张大伟表示,但发文一方面可以给市场信心,另一方面也可以给银行施压。

尚待细则

21世纪经济报道记者自开发商、代理机构、研究机构等多处采访获悉,限贷放松是大势所趋,只不过会根据市场状况逐步、渐次推进。

链家地产[微博]市场研究部张旭认为,一旦首套房认定标准放宽,综合来看,名下无房但有贷款记录的购房者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠,首套房认定进行调整后,将导致首付由六成变成三成,贷款利率执行首套房标准。相当于购房门槛降低一半,或将促使此前因政策误伤的刚需重回市场。

与此同时,无房无贷的首套购房者、二套房及投资型购房者,将不受新政策的影响。

张旭认为,首套房认定标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市,同时,出售原有房屋获得的使这类置换型购房者具有一定资金承受能力。

实际上,近期已经有多地发文在首套房认定上执行“认房不认贷”的政策。

就在前一天,青岛国土资源和房屋管理局发文指出,出售住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后,再次申请住房贷款的,按首套房贷认定。

福州市9月22日出台出台文件也表示,对首套房的认定标准作出调整,提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。

此前的8月1日,绍兴住建部门也提出不考虑购房的贷款次数,二套房标准,以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准。

另外,虽然监管层并未有统一口径,但据21世纪经济报道记者了解,部分地方、部分项目在首套房标准认定上,已经开始执行“认房不认贷”政策。

一位杭州的开发商告诉21世纪经济报道记者,杭州早在8月初就有银行放松了首套房认定标准,如招商银行,已还清房贷余额的即算首套房,在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。

9月24日,一家性房企总监告诉21世纪经济报道记者,他从杭州本地商业银行获悉,限贷政策将会调整,但真正发文执行需要一段时间。

一方面是预判可能带来的市场影响;另一方面,真正发文执行也需要出台具体的可执行细则。

“地方性商业银行对个贷的积极性不大,应付了事的办法很多,比如只跟品牌房企合作,拉长审批周期等,”上述开发商表示,不出台细则,只会和此前的央行喊话类似,效果不甚明显。

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