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取消限购难以扭转供求困局 限贷放宽方为决定走势关键

——2014年三季度中国房地产政策评估报告

中指研究院   2014-10-27 14:34

[摘要] 各地因地制宜相继放松限购。继二季度个别城市放开限购后,三季度各地限购放开步伐加快,或定向或全面取消限购。目前47个限购城市中已有42个做出调整。同时限购放松力度也逐渐加大,限购政策由局部调整转向全面放开。

房天下产业网讯:中指研究院[微博]10月27日发布《2014年三季度中国房地产政策评估报告》,各地因地制宜相继放松限购。继二季度个别城市放开限购后,三季度各地限购放开步伐加快,或定向或全面取消限购。目前47个限购城市中已有42个做出调整。同时限购放松力度也逐渐加大,限购政策由局部调整转向全面放开。武汉、苏州、无锡等城市在经历7月轮定向放松限购政策后,于8月、9月宣布全面取消限购。至9月末有29个城市官方正式宣布全面取消限购。【下载报告】【更多报告

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1.2014年三季度中国房地产政策评述

1.1重点政策:限购陆续退出,限贷大幅放宽

各地因地制宜相继放松限购。继二季度个别城市放开限购后,三季度各地限购放开步伐加快,或定向或全面取消限购。目前47个限购城市中已有42个做出调整。同时限购放松力度也逐渐加大,限购政策由局部调整转向全面放开。武汉、苏州、无锡等城市在经历7月轮定向放松限购政策后,于8月、9月宣布全面取消限购。至9月末有29个城市官方正式宣布全面取消限购。

央行超预期放宽限贷 ,意在扭转市场预期,支持自住性刚需。9月30日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。《通知》对首套房再启“认贷不认房”的界定标准,贷款利率下限也重回2009年水平,此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低。同时《通知》还表示支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度,促进当地房地产市场持续健康发展。

地方政策更重信贷支持。三季度,福建、湖南、江西等省陆续出台文件促进房地产市场平稳健康发展。从内容来看,除明确放松限购外,重点涉及信贷调整、保障房建设、财税支持等内容。部分重点城市在调整限购的同时,利用信贷、财政补贴、免征契税等多种手段刺激市场需求。绍兴、青岛降低首套房认定标准,沈阳、南昌等城市降低二套房贷首付比例。同时,多地放松公积金使用条件,提高公积金贷款额度,加大公积金利用率以盘活存量,强调优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。

货币政策注重定向微调,房企融资渠道进一步丰富。三季度,中国人民银行多次表示,仍将持续实施稳健的货币政策,继续深化金融体制改革,并贯彻定向调控要求,精准发力。8月国务院下发通知明确各地要推进债券创新,支持承担棚户区改造项目的企业发行债券;央行两次向部分支行增加再贴现额度。9月央行向五大行释放5000亿元常备借贷便利(SLF),鼓励银行业金融机构积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。“930”新政鼓励通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等增强金融机构个人住房贷款投放能力,鼓励银行业金融机构扩大市场化融资渠道,稳妥开展REITs试点。同时,已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据再度重启。

1.2重点政策效果评估:取消限购难以扭转供求困局,限贷放宽方为决定走势关键

1.2.1 限购取消:部分城市短期成交回升,但仍未扭转整体下行;量价低迷拉动土地市场降温,促使企业以价换量

整体量价同比下行,投资明显趋缓

受高基数及市场预期影响,商品房销售同比持续下降。2014年前三季度,商品房销售面积7.71亿平方米,降幅较上半年扩大2.6个百分点至8.6%,商品房销售额4.92万亿元,降幅较上半年扩大2.2个百分点至8.9%。其中,住宅销售面积为6.77亿平方米,住宅销售面积下降10.3%,销售额4.05万亿元,同比下降10.8%。2014年以来商品房、住宅销售指标同比持续下降,一方面由于上年高基数影响,另一方面经济增速放缓、市场成交不旺导致观望气氛加重。三季度多个城市取消限购,加之限贷放松影响,市场在近期略有回升,预期逐渐向好,但供求关系尚未真正扭转。

新开工面积同比仍然下滑,但降幅继续收窄。2014年以来,商品房和商品住宅新开工面积同比均在下降,前三季度商品房新开工面积为13.14亿平方米,同比下降9.3%,降幅比上半年收窄7.1个百分点;住宅新开工面积为9.18亿平方米,同比下降13.5%,降幅比上半年收窄6.3个百分点。前三季度商品房销售开工比为0.59,较上半年(0.60)仍在下降。

房地产开发投资额同比增速明显趋缓,增幅为近年低值。2014年以来,房地产开发投资仍保持增长,但是增速逐渐趋缓。1-9月,房地产开发投资额6.9万亿元,增幅较上半年继续收窄1.6个百分点至12.5%。其中,商品住宅开发投资额4.7万亿元,增速较上半年回落2.5个百分点至11.3%。相较于2013年全年接近20%的投资增速,2014年房地产开发投资明显放缓,且前三季度增幅为2006年以来的同期水平。

2014年三季度百城价格指数环比跌幅扩大。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,2014年市场量价呈现下行趋势,市场观望情绪蔓延,导致百城价格指数于5月首次出现环比下跌后降幅不断扩大。房地产企业面对高库存、高负债的双重压力延续打折促销、以价换量的去库存策略,市场价格进一步下行。具体来看,9月百城住宅均价环比下跌0.92%,同比涨幅持续收窄至1.12%,与1月的11.10%相差近10个百分点。

限购城市积极调整短期效果呈现,但长期作用有限难以扭转大局

部分城市短期需求爆发,但持续性不强。从较早放松限购的南宁、呼和浩特、济南等4个城市表现来看,政策放宽后的1-2月内商品住宅成交量均有明显增加,但随后又恢复至调整前状态。由于信贷偏紧、市场预期看弱等因素影响,放松限购带来的持续性需求动力不足,难以扭转当前市场的整体低迷态势。济南7月宣布放松限购,当月商品住宅成交面积环比大增153%,8月起成交呈现回落,9月仅成交51万平方米,接近4月水平。

部分城市限购定向放宽后全面取消,短期成交量有所回升。武汉、苏州、西安、无锡、杭州、宁波、青岛等重点二线城市首轮放宽限购采取定向放松的方式,如无锡、苏州、宁波取消90平方米以上住宅限购,武汉、杭州放开主城区140平米以上大户型限制。但从效果来看,成交未见大幅反弹,同比继续下降,仅降幅略有收窄。8月以来,7城市逐步全面放开,8月成交量接近600万平方米,同比增长20%。全面放开对重点二线城市市场短期有明显效果,但长期难以维持高位。9月成交量仍在增长,但涨幅已明显趋缓,7城市共成交649万平方米,同比增长14%。

部分城市出清周期下降,但多数城市仍有较大库存压力。截至2014年9月,尽管绝大多数城市已放宽限购,天津、南京、宁波、长沙等二线城市可售面积仍然较大。呼和浩特三季度末出清周期较上半年大幅下降,但从值来看仍接近10年。武汉、青岛、杭州、宁波、舟山等城市虽表现出一定好转,但幅度相对较小,且由于政策出台时限较短,长期需求能否持续仍待观察。

放松限购后城市累计销供比仍处低迷。2014年市场普遍低迷,城市去化放缓,库存逐渐攀高。即使三季度绝大多数城市已放开限购,但2014年以来整体市场仍呈现供过于求的局面,较2013年存在较大差距。从具体城市来看,呼和浩特的年内累计销供比为0.4,南京、杭州、海口销供比也仅为0.7。

价格更为坚挺的一线城市为限购红线。2014年房价压力持续下行,二季度开始各类城市价格均出现环比下降。在多个二线城市陆续取消限购的背景下,一线城市仍然坚守,从而使得三季度一线城市百城价格指数累计跌幅大于其他二、三线城市。但从全年累计来看,与二三线城市均已小幅下降不同的是,在刚性需求的支撑下,一线城市年内累计微幅增长0.08%。

多数企业销售低于预期,高库存高负债导致企业拿地更趋谨慎

多数品牌房企销售不达预期,年内完成目标难度较大。2014年1-9月,20家品牌房企 销售目标完成率平均值为65%(去年同期76%)。其中仅4家房企目标完成率超70%,多数房企维持在60%-70%之间。具体企业来看,恒大1-9月目标完成率高达89%,为各房企,绿城中国为80%,仅次于恒大,中海、万科目标完成率分别为76%和75%。金地、首创等房企目标完成率仅50%左右,年底完成业绩目标几乎无可能。整体来看,由于前三季度房企目标完成情况不甚理想,第四季度房企销售压力陡增,通过降价促销、以价换量等销售策略加快去化以完成全年计划或成为多数房企四季度主要选择。

品牌房企纷纷放缓拿地步伐,逐渐聚焦一线城市。目前多数房企资金压力较大,在销售不甚理想的情况下拿地热情不高,且自身土地储备充足,即使资金面充裕,也是在等待更好的拿地时机,在投资策略上更趋理性。代表房企 1-9月拿地金额同比多呈下跌,且同比降幅在50%以上,其中以雅居乐降幅最为明显,同比下降95%,仅在2月份于长沙拿地一宗。从1-9月企业拿地布局来看,一线占比39.0%,较去年全年提升5.9个百分点,而二线城市占比跌破50%,三四线城市占比下降4个百分点至12.0%。一线城市凭借其庞大的人口基数和经济基础以及成熟的房地产市场发展仍然为房企在行业低迷期规避风险的投资选择。二线城市中环渤海、珠三角继续为投资热点区域。三四线城市此前土地市场供应过大,导致现有住宅存量严重饱和,在前端销售有明显改善前,土地投资节奏将持续放缓。

市场下行影响企业拿地意愿,三季度土地出让金近腰斩

前三季度土地成交量同比明显下降,三季度市场持续恶化。2014年前三季度,300个城市各类土地共成交14.2亿平方米,较去年同期下降22.9%。其中,住宅用地成交6.5亿平方米,同比下降26.3%;商办用地成交2.6亿平方米,同比下降29%。分季度来看,今年各季度土地成交量均不如去年同期,而三季度情况愈发严重,企业拿地需求持续萎缩,各类用地成交量同比骤降37.6%至4.1亿平方米。其中住宅、商办用地三季度成交分别成交1.7和0.7亿平方米,同比降幅均接近五成。

出让金远低于去年同期,三季度出让金下降明显。2014年前三季度,300个城市土地出让金总额为17176亿元,较去年同期下降19.6%。其中住宅用地出让金为11548亿元,同比下降19.3%;商办用地出让金为4168亿元,同比下降19.9%。分季度来看,今年仅一季度各类土地出让金同比均实现增长,二季度起土地出让金骤降,而三季度降幅明显增大。三季度总体出让金总额为4588亿元,同比下降48.8%,其中住宅出让金总额2961亿元,同比下降52.4%;商办出让金总额1120亿元,同比降幅为46.1%。

各类城市土地市场持续降温、分化加剧。2014年以来各类城市土地市场分化继续,但均有所降温,市场渐趋冷清。三季度,房企着重布局使得一线城市土地成交降幅小于二、三四线城市。一线城市住宅土地成交下降16%,较二三线城市少10个百分点。从出让金和楼面均价来看,房企拿地集中于一线城市优质地块,使得一线城市住宅楼面价整体提升,带动土地出让金同比增幅接近30%,但价格小幅波动并未影响出让金大幅下降的整体趋势。今年以来市场整体下行加之企业资金紧张,使得企业溢价拿地现象减少,各类城市住宅用地溢价率均出现下滑。2014年房地产销售增速放缓,带动土地市场量价呈现理性平稳回归。

1.2.2限贷放宽:经济偏弱、旺季不旺促使利好政策出台,有助扭转市场预期

深化改革背景下经济增速放缓,房地产市场同步趋缓,政策调整适应市场需要。今年以来,我国处于深化改革的关键时期,宏观经济发展存在复杂性和不确定性,下行压力依然存在。前三季度我国GDP总值41.99万亿元,同比增长7.4%,其中第三季度增长7.3%,经济增长略显疲软。同期房地产投资6.88万亿元,同比增长12.5%,增速较上半年回落1.6个百分点,商品房销售额4.92万亿元,同比下降8.9%,降幅比上半年扩大2.2个百分点。经济出现区间内波动,出台相应调整政策成为必然。

信贷政策影响个人住房购买力。2014年上半年,房地产市场遇冷,贷款收紧,房地产企业开发资金来源中的个人按揭贷款自4月开始出现同比下降。5月“央五条”出台,当月末个人按揭贷款降幅收窄至1.2%。三季度中央明确支持首套房贷款,部分地方政府也出台相应信贷公积金优惠政策。但受我国整体信贷结构调整影响,1-9月在商品房销售面积和销售额同比降幅均继续收窄的情况下,个人按揭贷款同比降幅扩大至4.9%,较上半年下降了1.2个百分点。

货币信贷政策落实情况将是决定未来市场变化的关键。2011年以来持续贯彻并不断加码的差别化信贷政策在今年三季度末大幅松绑。近年来,无论是新增贷款变化或是利率调整均对房地产市场起到了重要影响,市场量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关。在2014年市场下行、多个城市相继取消限购的背景下,中央和地方相继放宽信贷无疑将极大地增强未来市场预期的信心。但与前次放松信贷不同的是,在强改革、调结构的大背景下,各地金融机构同时也需把控风险、把握尺度,未来政策的落实程度将成为决定四季度市场变化的关键。

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