[摘要] 土地浪费和粗放利用以及由此导致的高“地耗”已经成为当前中国发展的突出问题。专家指出，企业是占比最大的用地主体，在“成本约束”不强的情况下，企业浪费土地几乎难以避免。
土地浪费和粗放利用以及由此导致的高“地耗”已经成为当前中国发展的突出问题。专家指出，企业是占比的用地主体，在“成本约束”不强的情况下，企业浪费土地几乎难以避免。
《经济参考报》记者采访获悉，由于土地紧缺，一些企业开始自想办法提高存量土地利用效率，在没法平面铺开的情况下，立体发展向空间要地。然而，有这样意识的企业还比较少，多数企业仍将节约集约用地看作政府的事、与自己无关的事，主动节地意识仍待培养。
“多数企业还是习惯拿地”
记者在走访中发现，一些企业对土地节约集约十分陌生，还有的企业直接说，节约用地跟自己没关系，“这事儿归政府管”。与企业喜欢标榜的“转型升级”、“节能降耗”这些“热词”相比，“土地节约集约”在不少企业眼里还是个生僻词汇。
位于浙江永康的群升集团引人注目的是其在建的10层厂房。该幢厂房占地面积1655平方米，总建筑面积却达到16674平方米，并且将在楼顶搭建30多米高的电梯检测塔，以前这种检测都是横在地上完成的。仅此一项对原有低效厂房的改造，令其厂房建筑面积扩容了1.5万平方米，大大增加了企业生产有效空间，而且其整个厂房屋顶还将建设光伏电站，每年可发电100万度。
“要是能拿到地皮，企业也不会费这么大劲改造旧厂房。”群升集团副总经理吕文喜说，现在当地用地实在太紧张，因此个别企业开始想办法加高厂房来解决用地不足的难题了，但多数企业还是习惯拿地，如果当地拿不到地，就搬迁到中西部去，那边土地便宜，可以随便建。
江西水晶光电有限公司是浙江企业在江西鹰潭投资建设的新厂，占地150余亩，有部分土地是预留的发展用地。
该企业负责人告诉记者，这块地是从一个“圈地”企业手里转让过来的，用了100亩，还有50亩等二期工程上马。
这位负责人表示，企业到一个地方投资，都希望多拿点地，可以为企业发展预留出空间，但是也不排除一些企业借预留发展用地“圈占”土地。
尽管自己企业已经将厂房从一层加高到五层，但浙江绍兴恒元纺织有限公司总经理茅元根认为，多数企业对节约用地并无动力。
“土地一旦到了企业手里，怎么用就完全取决于经营者了，因为这是企业的资产，至于土地的资源属性，很多企业没有考虑。”茅元根说，只有企业扩张确实拿不到地，他们才可能想办法加高厂房、立体发展，但现在各地以土地为筹码的招商引资竞争，又给了企业“圈地”、粗放扩张的机会。
“地皮倒一下手就能赚钱”
“土地市场是一个不断上涨的市场，而且倒腾土地的企业都赚到了钱，大家都知道拿到地就是资产增值，就能赚钱，所以大家都愿意多拿地。”杭州一家企业的负责人说，绝大多数企业都有这样的认识，他们哪有动力少占地？
他举例说，自己的企业2013年从其他企业手里转让获得一块地，该企业当时是15万元/亩拿到的，卖出是60万元/亩，今年自己企业转让出去是83万元/亩。
“什么也没干，地皮倒一下手就能赚钱，谁不愿意多拿地？”他说，只有当“圈地”不赚钱，反而要付出持有成本的时候，土地才会节约集约利用。
浙江绍兴市索密克汽车配件有限公司总经理沈百庆认为，当前一些发达地区工业用地价格相对还是较低，没有真实反映资源的稀缺程度，政府本来为促进产业发展而低价把土地出让给企业，不少企业却利用一、二级市场的价差来牟利，土地实际在“空转”，没有发挥其效用。
“真正做产业的不会去打这种主意，靠土地赚钱的情况政府应该强化管理。”沈百庆说。
尽管是招商引资的受益者，但江西光辉食品有限公司总经理闵林辉认为，要规范企业用地，关键要进一步规范当前过度、无序竞争的招商引资。
他举例说，现在地方都想当工业用地“价格洼地”，而不是“价格高地”，甚至有的县明确，我们的地价就是要比隔壁县低100元/亩，这样才好跟企业推介。在此情况下，土地市场便成为一个买方市场，只要企业能“落地”，多占点地又算什么。
一些地方正试行提高工业用地价格，以便让企业形成内在成本约束，提高土地使用效率。
杭州中能汽轮动力有限公司行政事业部部长曾亦兵表示，杭州提高工业用地价格，确实让企业拿地成本大幅攀升，更重要的是让一、二级市场的价格基本均衡，企业多占地的成本太高，就会“做存量的文章”，想办法提高土地使用效率。
不过，一些企业负责人认为，尽管成本约束可以激发企业节地的动力，但是当前提高工业用地价格还是要慎重，以免给制造业企业带来负担。
他们建议，尽快启动集体建设用地入市等制度改革，改变当前的供地格局，同时搭建二级市场信息平台，通过市场化的流转让土地利用更有效率。
“节约用地得靠制度创新”
“土地节约集约是个长期过程，要稳步推进，不能搞‘大干快上’，关键得靠制度。”湖南华翔翔龙电气股份有限公司总经理曾智的话代表了多数企业的看法。当前既要落实最严格的节约集约用地制度，又要保障发展必需的用地。
杭州海康威视数字技术股份有限公司是的安防设备企业，2013年营业收入达到107亿元，其总占地不足100亩。公司技术总监于亮认为，像海康威视这样亩均税收高、土地利用效率也高的企业，政府应该有奖励措施，引导其他企业提高土地利用效率。
他建议，工业亩产或亩均税收达到一定程度之后，可以减免一些规费，如城市基础设施配套费(220元/平方米)，这样企业就有节地积极性，长期坚持下来，企业也会按需拿地。
针对缩短年期、分批出让等节地措施，企业建议细化政策、明确预期。珀莱雅化妆品股份有限公司湖州分公司总经理王建荣认为，土地20年出让期的确可以防止“圈地”，但20年之后怎么办？如何续期、如何补差价，这些都应该有明确的规定，否则企业不敢去拿这样的地。
他建议，当前各地在探索节约用地的措施时，应跟企业多做沟通，考虑得更细致一些，以便政策能落地、有实效。
与此同时，一些企业建议政府在某些领域放松管制，对节约集约用地做边际改进。杭州一位企业负责人认为，工业园区不需要建宽马路和所谓的“园林工业”，可对开发区的道路、绿化进行适当改造，这样便能提高利用率，但这种改造目前规划、建设部门仍有一些限制。
曾亦兵建议，在工业园区推行辅助用地社会化，就是对每个企业都有的后勤服务用地、食堂、仓储用地等，探索社会化管理，统一规划、集约使用。
专家指出，节约集约用地的推进必须考虑当前的发展阶段、产业层次、地区差异，要综合考虑、逐步推进，既要激发起企业动力，又不至于给企业造成太大负担。
受资金压力和销售预期悲观等多重因素影响，房企今年的拿地热情几近浇灭。
据中原地产统计，今年前9个月，20大标杆房企合计拿地仅2028亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1670亿，降幅高达45%。其中，万科前9月拿地总额近200亿元，相比去年同期的近630亿元，大幅下滑。
“开发商拿地与资金密切相关，但现有的房子都卖不出去，去库存阶段拿地是很危险的，一旦开发资金断裂就麻烦，我们去年拿的地现在都不敢开工。”长沙一家中型房企人士说，龙头房企尚且不敢拿地，中小开发商资金更加紧张。
万科内部人士也坦言，万科也没办法做到在市场低迷时去大手笔买地，每次市场调整时，房企首先想的是如何保存现金过冬。
前9月土地成交骤降
房企拿地是一种补库存的正常行为，在一定程度上弥补了未来的供应缺口。而土地市场的活跃与否，也被认为是观察楼市冷热的一个窗口。
中指研究院报告显示，1-9月，300个城市土地出让金总额为17109亿元，同比减少20%。
尽管拿地金额下降，但土地价格并未随着房价的下跌而下调。中指院的数据显示，300个城市的成交楼面均价为1197元/平方米，同比上涨5%；其中住宅类用地成交楼面均价为1746元/平方米，同比上涨10%，仅是溢价率有所下降，土地平均溢价率11%，较去年同期下降5个百分点。
据了解，20大标杆房企拿地金额连续多月锐减，4-9月连续6个月不足200亿元，最近4个月更是在百亿周围徘徊。9月，20大房企仅万科、万达、华润、世茂、远洋有拿地记录，合计拿地金额仅146.4亿元。
中原地产首席分析师张大伟认为，标杆房企不拿地，主要是因为去库存，且开发商资金都非常紧张。
万科内部人士说，公司的经营策略是，认为价格合理及风险可控就会去拿地。但实际上，万科的拿地策略，也是随着市场在跌宕起伏。
今年1-9月，万科拿地权益金额仅为200.63亿元，而去年同期，万科累计新增项目77个，权益地价款629.5亿元，今年前三季度拿地金额同比减少了429亿元，降幅达68%。
“今年土地价格没怎么降，没有达到我们的心理预期，不存在后悔没买地的问题。”万科内部人士告诉记者，由于2013年拿了较多地，足够两三年的开发，而今年市场冷淡，楼盘销售速度也不够快，因此拿地确实减少了很多。
据统计，9月，10个典型城市土地成交建筑面积1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%。5月份以来，土地成交建筑面积同比均为负增长。
业内分析认为，9月土地市场延续了8月份降温趋势，且降温速度加快。商品房市场销售压力巨大，部分企业在资金压力下已无力购地，部分实力较为雄厚的企业或等待更好的购地时机。
张大伟对记者说，2013年下半年到2014年一季度的土地价格明显虚高，这期间房企拿的土地在目前市场情况下，可能两三年都难以解套。
“四季度市场会好转”
业内众所周知的是，在市场低迷时逆市买地，往往比市场火热时挤破头去抢地要来得划算。
但万科内部高管曾对记者表示，按照今年的情况，万科也做不到逆市拿地，当市场陷入低迷，销售速度下降、回款缓慢时，任何一家房企都会面临着资金周转紧张的问题，只要土地储备足够公司开发两三年，留着现金过冬是最安全的策略。而且一旦销售不好，开发商必然放缓开工施工速度，以去库存为主，此时不可能去多拿地。
“现在很多企业都庆幸去年下半年以来拿地少了，去年拿了高价地的，现在都非常头疼。”一位房企业内人士告诉记者，现在小房企资金处于断裂边缘，大房企都把持着尽量多的现金等着收购市场上开发不下去的项目，这比直接去招拍挂拿地更有议价能力，所以万科每次都欢迎调整。
10月8日，中粮置地宣布收购河北天成在今年年初拍下的杭州（楼盘）热电厂地块项目，今年年初，河北天成以总价近27亿元拿下这一地块，成为当时的区域地王。
中粮置地并未透露收购价格，只表示与当初拿地价格相近，但对这次地块收购的价格和地段，中粮置地表示都非常满意。
万科董秘谭华杰告诉记者，一个企业的拿地策略激进还是保守，可以用买地金额除以销售金额的比值来衡量。如果企业的拿地金额占同期销售额的比例低于40%，可以认为是相对保守，在60%以内可谓安全，而高于60%则比较激进。
若以此作为衡量标准，2013年1-9月份万科累计实现销售金额1285.0亿元，今年同期累计销售金额为1490.6亿元。万科2013年1-9月，拿地金额占销售额比例为49.8%，而今年同期，该比例仅为13.4%，属于极度保守。
不过，9月以来，房企拿地节奏逐渐加快，显示出开发商对后市仍然存有乐观预期。
9月以来，随着楼市的见底，万科拿地动作明显加速，相比前8月拿地总金额的124.43亿元，9月万科拿地总额为76.2亿元。
张大伟说，最近部分城市的土地价格开始出现下调迹象，在救市政策的叠加下，预计土地市场依然将低位运行，部分企业可能开始抄底拿地。
万科内部人士告诉记者，如果销售好转，土地市场也可能回升，预期市场四季度会比前三季度好。万科会根据销售情况，以及市场推出的土地来判断是否拿地。
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