[摘要] 深化供给侧改革，是党的十八大以来我国全面深化改革总体部署的题中之义。近日，中央和海南省经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，住建部门是责无旁贷的担当者与实践者，要进一步加强和改善房地产市场宏观调控，主动适应市场需求，全力推动房地产市场平稳健康发展。
深化供给侧改革，是党的十八大以来我国全面深化改革总体部署的题中之义。近日，中央和海南省经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”，住建部门是责无旁贷的担当者与实践者，要进一步加强和改善房地产市场宏观调控，主动适应市场需求，全力推动房地产市场平稳健康发展。
海南房地产业存在的
主要问题
海南省建省办经济特区以来，房地产业为海南经济发展和改善民生等做出了重要贡献，但也存在一些问题。
一是房地产一业独大。房地产业是海南经济发展的支柱产业。“十二五”期间，全省房地产开发投资占固定资产投资的45.8%，房地产业和建筑业税收占地方税收的55.6%，成为扩大投资、拉动经济增长的主力。房地产市场长期稳中向好，吸引了大量资金、占用了大量经济资源，但未带动相关产业发展，经济增长高度依赖房地产，呈现出一业独大，不利于产业结构调整优化和经济增长方式转变。
二是商品住宅库存量大。实施“两个暂停”后，全省商品住宅库存量和去化期明显下降，但去库存压力仍较大。从去化期看，截至2016年11月末，全省商品住房库存约2639万平方米，去化期约24个月。从分布看，去化期整体上“东低、中高、西中”，库存主要集中在中西部，占到全省总量的45%，去化期超过全省平均水平。
三是发展方式粗放。全省房地产市场长期以增量交易为主，开发“模式粗放、结构单一、配套滞后”，产品“质量一般、价格便宜、档次不高”。部分项目过度开发，破坏了海岸、山体等自然生态环境，浪费了宝贵的土地资源，不符合生态立省要求。在2015年全省海岸带专项检查中，查处违法案件805宗，拆除违法违规建筑25.7万平方米；在2016年山体保护专项检查中，排查出涉及毁山开发建设项目132宗。
四是房地产企业创新能力不强。全省现有房地产开发企业4509家，其中暂定资质和四级资质的企业占比合计达95%，整体“多、低、散、小”，自主创新能力不足、经营管理水平不高、市场开拓能力弱。物业服务企业1174家，小企业占比达87%，整体上“小、杂、乱、差”，技术管理薄弱，服务对象、领域较窄，服务质量、效率不高。
海南房地产业顺应的
发展规律
当前，海南省房地产正处于调整结构、转型升级的攻坚期。确保海南省房地产市场平稳健康发展，就必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，顺应和遵循海南发展规律，以新的发展理念破解房地产业发展难题。
一是顺应市场发展规律。海南是岛屿型经济体，资源、市场两头在外，以全面建设国际旅游岛为总抓手，把房地产业放到国际化发展大局中去定位、去谋划、去推动，树立“经营城市”“服务城市”理念，综合运用市场化手段，推动土地、人力、金融、技术等要素驱动、投资驱动向创新驱动转变，提高资源配置效率，用“工匠精神”提高房地产业品质，吸引和拉动住房消费，促进房地产市场和经济社会协调发展，激发经济内生动力。
二是顺应城镇发展规律。海南省正在推进新型城镇化，要顺应城镇化发展规律，树立“精明增长”“紧凑城市”理念，遵循“多规合一”规划思路，统筹优化房地产空间布局和资源配置，通过完善城乡基础设施、实施城市设计、推进城市“双修”、建设“海绵城市”、培育特色产业以及深化生态环境综合治理等，推动房地产业由数量、速度向提质增效和满足多元化、差异化需求转变，拓展区域发展空间，优化城乡空间格局，完善城镇功能，提升城镇品质，打造“宜居、宜业、宜游”新环境。
三是顺应自然生态规律。良好的生态是海南发展强的优势和大的本钱，要树立生态文明、绿色发展理念，严守资源利用上限、环境质量底线、生态保护红线，优化人口、土地、资金、环境等要素配置，推广绿色建筑和应用装配式建筑，推动房地产由初级、粗放式发展向绿色生态、品质提升转型，实现建筑与自然和谐共生。
四是顺应社会发展规律。住房问题既是发展问题也是民生问题，坚持“以人为本、共享发展”，推进棚改、危改以及扶贫攻坚等民生工程，构建多层次、多元化的住房保障体系，推动“有房住”向“住好房”转变，让全省人民共享改革发展成果。深入研究市场变化，精准实施定向调控、相机调控，稳定市场预期，推进经济发展与改善民生双赢。
当前海南房地产业供给侧改革的重点任务
精准去库存。一是加强政策调控。坚持“一城一策、靶向治理”，继续执行“两个暂停”，落实商品住宅规划报建总量调控，完善城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制，建立购租并举的住房制度，遏制投资投机性住房需求，避免房价大起大落，让住房回归居住属性。二是加大政策支持力度。在住房公积金全省统筹的基础上，推进使用条件再放宽、提取流程再简化，抓好住房金融、税收等普惠性政策落实，鼓励和引导合理住房消费。三是加大风险防范。提高全省商品房预售门槛，严禁首付贷、过桥贷、接力贷、合力贷、场外配置、众筹购房等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策行为，防范金融风险。
加快产业结构调整。一是构建以旅游业为龙头、现代服务业为主导的“十二大”产业体系，增强其他产业支撑，实现从“房地产+”向“+房地产”转变。二是按照“规模合理、布局集中、用地集约、产业集聚”，适当调整建设用地结构和功能布局，提高建设用地投资强度和产出效率，支持发展高端地产、旅游地产、商业地产、分时度假地产，鼓励发展总部经济和楼宇经济，停止向小户型、纯住宅、低价位的项目供地。三是结合“六类”产业园区、全域旅游、“百千工程”、“五网”等重大基础设施建设，谋划、培植一批在重点产业、关键领域具有带动聚集效应的高端项目、龙头项目，带动房地产业规模化、集聚化发展，促进房地产业结构调整。四是推行“熟地”出让，做到基础设施建设先行并适度超前，推动形成优质土地供给，降低初始用地成本。
统筹优化空间布局。按照“两极优先、东部适度、中部严控、西部限制”的原则，推动形成南北两极引领，东、中、西部优势互补、功能配套、协调联动格局。在北部“海澄文”一体化综合经济圈，优先发展以满足常住居民刚性和改善性住房需求的长居型地产；南部“大三亚”旅游经济圈，重点发展以高端住宅产品为主，与旅游度假、健康养生等相融合地产；东部地区，适度推进与医疗、康复、旅游等配套地产发展；在西部地区，按照“功能对接、产业互补、资源共享、生态共建、服务全省”，重点发展高端、特色的服务型、产业型地产；中部地区严控普通房地产开发。
提升房地产产品品质。一是在城市设计指导下，通过规范建筑设计决策机制、加强建筑形态、风貌规划管控，建立建筑使用后评估制度以及实施建筑设计市场准入和清出等，打造独具海南特色的建筑景观。二是加快完善绿色建筑标准体系、推进建筑工业化基地和示范点建设等，推动装配式建筑发展，实现新开发商品住宅全面执行绿色建筑标准、全面应用装配式技术建设、全面推行全装修和成品交付。三是以持续提高生态环境质量为核心，以整治违法建筑、城乡环境综合整治等生态环境六大专项整治为重点，以城市“双修”为抓手，大幅改善、提升人居环境。
强化房地产市场监管。一是大力引进国内大型品牌房地产企业，鼓励我省有资信有实力的企业做大做强，并通过兼并、收购、重组等方式，开展规模化开发和集团化运作。二是加强房地产行业监管和整顿，开展专项整治行动，加快房产行业信用评价体系建设，加大对违法违规行为查处力度。三是适时修订《海南经济特区物业管理条例》，理顺物业管理体制、管理关系。建立物业服务纠纷快速处理机制，及时化解矛盾纠纷，创建和谐社区。
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