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海南库存"定调":商品住宅去化期控制在18个月以内

瞭望周刊   2017-04-05 10:43

[摘要] 近期房地产市场被“调控”氛围笼罩。房价会不会上涨?去库存会出现哪些新变化?哪些因素在影响房地产市场走向?在刚刚结束的博鳌亚洲论坛2017年年会上,国内顶尖学者汇聚海南博鳌小镇,就当前楼市“焦点”展开研判。

近期房地产市场被“调控”氛围笼罩。房价会不会上涨?去库存会出现哪些新变化?哪些因素在影响房地产市场走向?在刚刚结束的博鳌亚洲论坛2017年年会上,国内学者汇聚海南博鳌小镇,就当前楼市“焦点”展开研判。

“大部分城市已经不可能再涨了”

春华资本集团主席胡祖六认为,合理的上涨方式应该相对平稳,不应该像之前出现的各个城市轮番暴涨。“目前短期螺旋式上涨是有投机泡沫在兴风作浪。”

对投机成分,北京大学国家发展研究院院长姚洋也表示认同。他说应该看到所谓的高房价都是在一线城市,现在扩张到二线城市,这种购房中无疑有投资甚至投机行为,这些行为应该警惕。

国家金融与发展实验室理事长李扬表示,“中国现在其实就是几十个城市房价在涨,大部分城市已经不可能再涨了。”

齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为,决定房价的有两个流:人口流和货币流。目前流动人口数量已经减少,不支持房价继续大幅上涨。货币增速随着经济发展变化也正在适度调整中。

今年以来,多个城市楼市同比涨幅开始回落,但二三线城市环比涨幅较为明显。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,从同比看,70个城市中有20个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落,其中多为一二线城市

分城市看,2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%,二线城市上涨0.3%,三线城市上涨0.4%。其中三亚环比上涨1.3%,同比上涨7.6%;海口则为环比上涨0.9%,同比上涨7.1%,涨幅居前。

以论坛所在地海南省为例,根据海南省统计局的数据,1~2月,海南全省房屋销售均价为12067元/平方米,比上年1~12月上涨2188元/平方米,增长22.2%。其中,住宅销售均价为11578元/平方米,比上年1~12月上涨1803元/平方米,增长18.4%;非住宅销售均价为23569元/平方米,比上年1~12月上涨12092元/平方米,增长105.4%。个别度假类项目销售均价超过11万元/平方米,是带动非住宅均价上涨的主要因素。

“供应引导交易,交易带动价格,是后续的一个基本逻辑。”专家认为,中小城市房价基本可以保持稳定,大城市类似认房又认贷政策效应在积极释放,相对来说下半年控制地价和房价的压力会变小。

四线城市“稳字当头”

一些三四线城市在处理“活”起来与“火”起来之间体现出“稳字当头”的特征。如石家庄、赣州在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进,对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制,缴纳持续时间要求并不高。

“部分三四线城市限购说明其进入了‘去库存’和‘控房价’双轨并行的模式,但去库存依然是三四线城市的核心要务,限购也主要是针对局部区域的。”专家说,三四线城市面对“火气”蔓延,如何处理好“活”与“火”的关系,对去库存和稳增长具有重要作用。

当前部分地区或者城市的库存去化压力依然不小。海南省2015年底库存平均去化期为45个月,部分市县甚至超过了50个月。截至去年底,全省商品房住宅库存比2015年底减少了868万平方米,去化期从45个月降到23个月。相对于库存去化平均水平,这个数字仍然不低。海南省住建厅已经给今年的库存区划“定调”,商品住宅库存去化期控制在18个月以内。

专家分析认为,对于热点城市来说,库存可能增加,这体现了此类城市积极增加供地和增加开发投资规模的效应在显现。未来中小城市去库存周期在两年左右的时间,各地分区调控的做法以及差异化信贷政策非常有必要。

“保障”和“市场”各负责左右楼市

2017年3月,“调控”成为高频词之一。短短20多天时间,已经有北京、成都等20多个市(县)加入进一步调控“队列”,纷纷宣布“严控”新措施。

正当博鳌亚洲论坛2017年年会在海南博鳌举行期间,中国人民银行营业管理部、北京市住建委等四部门24日发布新政,明确北京市离婚一年内的贷款人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。这也就意味着想通过假离婚购房,享受首套房信贷优惠的方法不好用了。

除此之外,北京此次还对用“加杠杆”金融产品购房公积金贷款记录不纳入征信的“侥幸”心理以及用“高评估值”来减少首付款等行为进行了“封杀”。加之此前出台的“认房认贷”、贷款高年限不超过25年、首套房贷折扣降至九五折等措施,有分析认为,北京目前在购房信贷政策方面的调控力度前所未见。

环一线周边城市限购圈也在加速形成,热点城市政策“补丁”添加不断。限购范围扩大,房贷门槛提高。截至目前,已有北京、广州、南京、南昌等20多个城市相继出台楼市调控新政策,我国房地产市场出现趋稳动向。

专家认为,各地密集出台楼市调控新政策,是为了使房地产回归居住和实体经济本位,并引导更多资金进入更广泛的实体经济领域。

频繁的调控表明,中国房地产市场正在面临结构性变革方面的新课题。与会专家认为,在需求端下猛药,为救急所必需。而从长效机制看,则还要从供给端入手,通过供给侧结构性改革促进房地产市场稳定健康发展。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为,应该双轨统筹,“保障轨”保障有效供给,逐步提高保障性住房在总量中的比重,让收入夹心层住有所居。“保障轨”之外可交给“市场轨”。土地收储制度在这个过程中要考虑相对积极的供应,让“市场轨”在竞争中寻找平衡,呈现中端、中高端的随行就市交易。

贾康认为,投融资制度也需要改革。中国在PPP项目之下已经有非常多的实践,希望调动政府之外的社会资金参与保障性住房建设、宜居城市建设。

李扬表示,目前出现了有的城市房价涨,土地供应却在减少的情况,这是不利于房价稳定的。他认为,要明确城市发展步调和土地供应的关系。

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