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刚刚,楼市再传大消息,这次真的不一样了

海房头条 2017-08-14 11:53:46

近日,关于楼市的重磅消息可谓一则接一则,先是租购同权,再到共有产权房,目标都直指楼市,其中任何一条都具备对当下房地产市场的破局性影响力。综合来看,未来的房子将一步步还原“居住”的功能!而不再是一种投机或者投资品!

01

上海楼市将允许“商改租”

  8月11日下午3点多,“澎湃新闻”报道说:上海住建委表示,将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,也可以考虑转型为租赁住房。

  这意味在,在北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市,政策出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机,有机会转型为租赁住房。

  这一新政将带来三大影响:

  1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前,他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后,这些资产等于被盘活

  2、新政如果普及,意味着中心城市“可以出租”的住房量大增,对于平抑租金价格,将产生巨大的作用。

  3、商办物业转型、类住宅盘活,对于商品住宅价格有抑制作用。

  中心城市严管“商办物业”、“类住宅”,主要原因是:

  ,以北京、上海为代表的城市,需要控制人口总量,但商办物业、类住宅等通过改变用途,具有了居住功能,让城市人口失控,而且情况日益恶化;

  第二,房企拿商办类土地,费用较低。但通过改变用途,实现居住功能,可以卖高价。这样,涉嫌改变规划用途,让政府收入减少。

  第三,商办物业改为居住,存在消防、环保等多方面的隐患。

  但“限商”之后,一个问题随即而来:在中心城市,商办物业的库存量都非常大,卖不出去、租不出去。这些房子空置着,无法产生效益。而另一方面,大城市房屋租金非常高,可供租赁的房源有限。

  正是基于这种考虑,7月17日广州在《加快发展住房租赁市场工作方案》中,率先提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。不过,由于当时广州的方案里出现了“租购同权”,大家注意力都被吸引到了那里,没有关注“商办物业”的新动向。

  广州、上海在商办物业、类住宅政策上的重大转向,是值得称赞的。毕竟,官方只简单地锁死“商办物业”、“类住宅”,会带来资源的浪费。通过严格的牌照制度,激活这些空置房屋,有利于平抑房价和租金价格。

  那么,大城市的商办物业库存量到底有多少?

  上图是2016年上半年,部分城市“商业用房”的“消化周期”数据。我们可以看到,成都的“商业用房”要全部租出去、卖出去,大约需要168个月。其实,成都还不是问题最严重的,当时的报道称,深圳的“消化周期”长达20年。

  据仲量联行数据,2017年上半年深圳共有8个新竣工的甲级办公楼项目,总供应量超过 70万平方米,截至2017年二季度,深圳甲级办公楼存量达580万平方米。全市甲级办公楼市场空置率上升至16%,较去年底上升了超过3个百分点。

  在上海,库存的“商业用房”面积据称已经超过1000万平方米,消化周期也长达8到10年。这正是王健林和潘石屹急于转型的重要原因,万达偏重综合体,SOHO中国偏重于写字楼。

  此次上海新政如果能在推广,将对于中心城市房价、租金价格产生显著的抑制作用。

02

马云入局,淘宝租房要来了?

  最近,关于首富的消息是一个接一个,在富豪榜首富换人之后,不甘寂寞的马云爆出了一个大新闻:入局房地产业!

  8月9日,杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团在杭州市人民政府会议中心就合作搭建智慧住房租赁监管服务平台举行签约仪式。

  签约的具体内容如下:

  据悉,杭州将在“杭州市二手房交易监管服务平台”的运行基础上,充分利用阿里巴巴的大数据、线上交易、评价系统和蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用体系等技术,创新打造一个功能先进、亮点突出、大数据监管与开放式服务并举的智慧住房租赁监管服务平台。

  建成后的杭州智慧住房租赁监管服务平台,将实现租赁环节、租赁房源、租赁信息“三个全”的目标。即实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖;实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入;实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享。这将有力解决租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多痛点。

  据澎湃的表述:这次合作是阿里巴巴在二手房领域租售能力对政府的首次输出。

  而在今年的文件中,住建部提出过建设政府住房租赁交易服务平台的措施,杭州就是12个点名城市之一!

  今年7月20日,住建部联合九部委发出的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中,政策具体表述如下:

  城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台,提供便捷的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案;建立住房租赁信息发布标准,确保信息真实准确,规范住房租赁交易流程,保障租赁双方特别是承租人的权益;建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制;加强住房租赁市场监测,为政府决策提供数据基础。

阿里要如何参与到租赁平台中来呢?

  根据浙江在线的报道,阿里具体会从7个方面切入租赁平台:

  一是实人认证。租赁平台将通过实名身份验证及人脸识别等技术确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性。

  二是全方位核验。租赁平台将通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式,对挂牌房源实行全方位核验。

  三是一站式服务。租赁平台注重管理与服务并举,将与公安、工商、公积金、教育等相关部门互联共享,实现人口流动备案、居住证办理、住房公积金提取等在线办理服务,为租赁各方提供一站式便民服务。

  四是评价系统。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系,通过评价一方面鼓励租赁主体自觉履约,规范租赁行为;另一方面将评价纳入租赁主体的整体信用状况,供平台用户参考评估。

  五是信用体系。租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和芝麻信用,全新打造租客、房东及租赁机构的信用体系,未来,杭州市的可租房源、租客、房东以及中介服务人员都将对应一套完善的信用体系。

  六是网上支付。租赁平台将利用蚂蚁金服网上支付技术,实现租金、押金、等完全线上化支付,同时严格保障资金支付安全。

  七是多通道在线预约。租赁平台开放创新地打造“一个平台两个服务通道”。房东、租客可以使用电脑或移动设备,通过住保房管局或阿里巴巴其中任一通道实现智能网签,极大提升效率、优化个人体验。

  在这7条里面,前六条基本上是阿里已有的技术和功能,直接接入杭州市政府的租赁平台即可。

  第七条则大有乾坤。

  第七条说,租赁平台会打造一个平台两个服务通道,一个平台当然是指杭州市政府租赁平台,两个通道一个是住保房管局,另一个是阿里巴巴。

  淘宝可能是未来租房的重要通道之一。租赁平台打造的“两个服务通道”中包括房管局和阿里巴巴。而淘宝作为阿里巴巴旗下的重要端口,或将承担起租赁平台交易终端之一的作用。也就是说,以后我们租房或许可以在淘宝上进行了。

阿里搅局,意在万亿级市场蛋糕

  近期,各地针对租赁市场的政策频频出台。

  7月4日,上海打响租赁卖地枪:要拿地,只准租,不准卖。4日晚间,上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于,这两宗地块的土地用途均为租赁住房,也就是说所建物业只能用于出租,而不得出售。要求竞得人须100%自持70年,这也是上海在首次推出租赁住房用地。

  7月17日,广州出台“租赁16条”发展住房租赁市场。其中方案明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

  7月20日,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。

  目前,住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在7月份各地出台的33个政策中,有9个政策直接或间接地涉及了租赁市场的内容,这和上半年频频收紧购房政策的导向出现差异。

  “租购同权”等引发社会各界关注,房屋租赁市场火热程度可见一斑。据链家研究院发布的《租赁崛起》报告,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。有万亿租房蛋糕的吸引,也就不难理解阿里进军房屋租赁市场之举了。

03

深圳有望成为“住房公有制”城市

  据微信公众号“深圳看房团”,8月9日,深圳市住建局日前起草的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》在网上流出。

  文件内容显示:深圳将加快推广“政府主导+国企实施+公共住房的棚户区改造项目实施模式”。

  明确规定:棚改区改造的住宅部分,除搬迁安置房以外,全部用于人才住房和保障性住房。

  在南山、福田、罗湖、盐田在4个区里,供应大量的保障性住房+人才性住房,并实现只租不售。

  此外,本次棚改的界定时间,由去年7月棚改计划认定的30年减少到20年。

  本次文件的看点在于:政府主导+国企实施+公共住房,本次棚户改造后释放的所有房源,无论建设、上市、分配等供应环节,都将由国家主导完成。

  最重要的是:棚改将以保障性住房+人才性住房为主。

  深圳看房团指出,深圳共有241个城市村+1009个老破小小区,这些都可能是未来棚改的主要对象,占据了深圳的住房市场半壁江山,将左右未来的住房市场。

  参考《深圳市十三五住房建设规划》,深圳将供应30万套商品住房+40万套保障性住房(含人才性住房),加上如今的棚改计划,深圳未来房屋供应量中,政府和国企控制的政策性住房、租赁住房,将至少超过一半。

  深圳也有望成为国内个实现“住房公有制”主导的城市。

  不过,由棚户区原住民产生的购房需求可能会进一步扩大,另外这里的租房人群也将被迫转移。因此,短期内需求与供应难以对等,深圳的棚改也会影响到辖区内甚至其他片区的房价、租金。

04

大胆实验:上海开启只租不售模式

  在深圳此次“只租不售”的棚改政策发布之前,上海已经将两块租赁住房用地拍出去了。

  7月24日下午,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,分别被上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司以底价获得,两家企业均为上海的国企。

  被拍得的两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,成交楼面单价分别为5569元/平方米、5950元/平方米。采用“只租不售”的模式,待项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。

  上海市规划和国土资源管理局和上海市浦东新区人民政府此前联合发布的《张江科学城建设规划》(征求意见稿)中,明确提出了,未来科学城范围规划拟通过增加居住用地、新增住宅全部用作租赁住宅,以及提高研发、工业用地人才公寓、宿舍配套比例等,满足科学城就业人口居住需求。

  据悉,目前除了上海外,其他多地也已开展了类似做法。据不完全统计,截至目前,包括北京、天津、广州等城市均已实施住宅自持模式。因此,未来以各种形式为主的自持模式或成为土地拍卖市场的新趋势。

  而作为“千年大计”的新区,雄安新区的住房制度在业内许多人看来,大概率也将实行类似于上海的“只租不售”模式,或者保障性住房占据相当大的供应比例。

05

“国家队”也进场了

  这不,刚刚过去的7月,从中央到地方,各级政府不断发布政策文件,推进住房租赁市场建设。

  7月17日,广州市政府发布方案,明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

  7月18日,九部委联合印发文件,要求推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

  地产龙头万科披露了发展长租公寓的新目标,其他房企也纷纷尝试。买地建房模式已基本到头,越来越成为行业共识。

  市场一致预判中国房地产即将进入前所未有的租赁大时代。

  长租公寓作为城市租房市场的新业态,再次站上政策风口,被万众瞩目。在长租公寓的跑道上已经汇集了房地产商、互联网资本创投平台、地产中介、酒店系先行者,他们正加速跑马圈地,而具有资金和资源双重优势的“国家队”也开始进场。

  智信资产管理研究院研究员王磊认为,业内公认,目前长租公寓盈利模式主要是租金差,盈利关键点之一在于低成本房源的获取。

  某知名公寓品牌负责人指出,很多长租公寓品牌还没有意识到“国家队”进场这一趋势,与有房源的资产方比如地产商、地方政府下属公司谈合作时,固守自有公寓品牌,在今后的发展竞争中将处于劣势。

  综合来看,“国家队”入场长租公寓行业,眼下有三大趋势性表现:

  其一,集体建设用地建租赁房是政策鼓励方向。

  以北京为例,作为国土资源部批准的首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,从2011年起,先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块,建设租赁住房1.28万套,由所在区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房,面向中低收入家庭按公租房价格出租,今年下半年将迎来交用入住高峰期。

  据了解,今年底国土资源部牵头的农村土地制度改革试点任务将完成,之后将进入试点成果的推广期,利用集体建设用地建租赁房将是大势所趋。而手握集体建设用地租赁房源的地方政府,可指定合作的公寓运营企业,这对于长租公寓品牌企业来说,是挑战也是机遇。

  其二,国有住房租赁公司入市。

  7月底,成都关于开展住房租赁试点的实施方案被住建部批复,计划到2017年年底,将组建或改建3到4家国有住房租赁公司,以建设一批租赁住房,到2020年培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

  8月9日,上海张江科学城规划正式出炉,拟新增住宅建筑面积约920万平方米,其中890万平方米用于租赁住宅。这意味着,上海将新增一个租赁城区。而在半个月前,上海市专门公开出让了两块住房用地用于租赁,分别被上海张江(集团)有限公司、上海嘉定新城发展有限公司拍得,两家公司均为地方政府平台公司。

  其三,央企、国企开发商拿自持地块被动入场。

  在土地供应方面,北京、上海、广州、杭州、成都等多个城市土地出让政策改革为竞自持面积,保利、葛洲坝、中冶、电建等大型央企都有竞得含有自持比例的地块,长租公寓将是自持地块未来开发运营的重要选择方向。

  无论是主动还是被动,代表国有资金的央企或国企开发商,通过拿自持地块参与到住房租赁市场发展当中已是必然趋势。

  有业内人士分析,央企、国企在不动产资源、资金实力方面原本有着先天优势,再加上和外部资源的合作也更加通畅,在这场长租公寓市场竞争中,对中小长租公寓企业的生存空间必定造成挤压。

06

楼市繁荣近20年,但这次不一样

  从头梳理国家的调控政策,从限售限购等五限手段,再到价格管控,以及现在推行的租购同权。

  经历了将近20年的繁荣,中国的房地产市场确实来到了一个关键的十字路口——为住房而烦恼的新城市人,看到了房地产长效机制正渐行渐进:

  1,抑制投机需求。“房子是用来住的、不是用来炒的”,去年以来,从中央到地方,限购、限贷、限售等诸多调控手段并用,已经将投机需求极大地抑制了下来。

  国家统计局数据显示,今年6月份,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅已连续回落。其中最典型的莫过于此前房价涨幅的深圳了,据央视财经8月5日报道,自去年10月至今,深圳房价已连续10个月下降,每平方米累计下跌7154元。

  2,发展租赁市场。住建部会同发改委、公安部、财政部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求,在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

  在发展租赁住房方面,各地方政府也已有动作。比如上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地于7月24日被两家地方国企竞得,这两块土地均采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。这两幅地块的成交单价都不足6000元/平方米。而成都则提出了组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等一揽子支持政策。

  3,租售同权。7月中旬,广州市明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权;7月下旬新华网报道,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

  4,共有产权房。北京市住建委委会同北京市发改委等联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,并征求意见。其中提到,30%的“共有产权住房”房源应该面向没有北京市户籍的“新北京人”。据悉,共有产权房的配置并不低,不仅公共交通便利,容积率也并不高,还有WiFi全覆盖、人脸识别等技术。

  然而,这一切都只是刚刚开始,国家另有后招。

  北京市住建委主任徐贱云称,北京楼市调控“稳定房价的决心不会变。”原则就是保持市场长期稳定,如果市场再有波动,还会有更多储备政策对外发布。

  央行也明确表态,定调了楼市的未来方向。

  近日,央行发布了的中国区域金融运行报告。其中房地产被重点提及,而在谈及金融对房地产支持的时候,明确了两条底线:严格限制贷款用于投资和投机性买房。

  国民经济研究所所长樊纲也是震撼发声,他呼吁要赶快实行房地产税,促进合理需求;并且表示为打击炒房,“天下没有不起作用的价格,只有不够高的价格”。

  楼市正在变革, 新时代,真的要来了。

  十年前中国富豪榜,前4位都来自房地产行业。而如今,以互联网科技企业为代表的马化腾和马云已经冲到了榜单前两名。

  中国房地产市场已经在潜移默化的发生着变革!

  从杭州地方政府的动作来看,类似的动作也充分说明了一点,即租赁市场需要通过创新来引导发展。尤其是租赁市场背后的房源和各类租客信息,通过此类平台,则有助于后续更好地分析租赁行为,对于发展租赁市场是有积极的作用的。

  从企业角度看,阿里巴巴后续或许在此类业务方面也可以进行市场的拓展和开拓,属于互联网+概念下的一个创新。”

  国泰君安证券首席经济学家林采宜认为,在过去的15年,驱动中国房地产市场暴涨主要来自三方面的因素:

  一是婚育人口,就是结婚然后有了孩子,这是刚性需求的最根本的根源,也是能支持过去十几年一个长周期的地产增长的最核心的动力;

  二是收入增长,从2000年到2016年,城镇居民的可支配收入从6200元增加到3.3万元,也就是说居民的可支配收入增加了5.5倍,这意味着每年它的复合增长率是超过10%;

  三是宽松的货币条件,2014年我们的M2只有13万亿,但是到了2016年,我们的M2是150万亿。在这样一个环境下,我们的地产是高歌猛进15年。

  在林采宜看来,未来10年房地产市场已经进入拐点,主要由于过去15年支撑房地产高速增长的条件均已经不存在:

  首先看人口,她表示,计划生育给中国的人口结构和人口数量所造成的影响是巨大的,是一个断崖式的下跌。90年代开始趋严的计划生育使得未来10年中国进入婚育人口的数量会递减40%。受计划生育的影响,90年代以后出生的人下降了很多,2013年中国的结婚对数是1300万对,但是到了2020年只有800万对,婚育的人口在下降。

  她表示,中国放开二胎以后,我们的生育率比较大的可能性是从目前计划生育下的1.04增长到1.22,这个增长幅度不会超过20%。基于这样的假设,未来10年每年平均的出生人口只有960万。比起过去10年少了40%,这就是我们的城市的出生率对房子的需求是这样一个数字,40%的下降。

  林采宜进一步指出,利率下行的周期已经结束,现在进入上行。她认为,房地产需要有一个宽松的货币环境,而这个宽松的货币环境取决于你的利率水平。利率水平从去年开始进入一个拐点,现在大家都感觉到了,利率在上提,信贷成本增加是必然的。用来炒的这一点也不成立。

(来源:证券时报、东方财富网、微信号暴财经、蜜财富、财经韬略等)

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