楼市持久战！社会财富正在迁移

调控一周年，持久战开局！

去年底，蔡书记铿锵有力的一句“确保明年房价环比不增长”言犹在耳，而今，这轮源起自去年“930”的楼市紧缩调控仍未看到终点。调控周年，复盘楼市，也许能对未来有一个更清晰准确的判断。

高层发声，调控接力

日前，刚刚上任的北京市代市长陈吉宁在对北京住宅供给和房地产调控工作进行调研时强调，“毫不松懈做好房地产调控”，除了“房价环比不增长”外，还要“确保完成今年住宅用地供应计划”，同时还要做好政策储备，有漏就补。

高层明确房地产调控的目标和方向，显见楼市的紧缩政策未抵终点。诚然，地产调控的逻辑已经发生了根本性改变，为了化解金融的系统性风险，引导资金从楼市向创新型实体经济回流，这场角力必然会是一场持久战。

年年有调控，今年大不同

如果说往年楼市调控是抽冷子来一枪「点射」的话，今年的楼市调控则开启了「狙击」和「连发」模式。

就算北京的成交量已经跌至谷底，调控仍未见到收手迹象，反而愈发严厉。仅9月以来的10余天时间里，就有两部委再度表态严查楼市。

国土部在近期将针对房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查，查处未按土地出让合同约定时间开、竣工的项目。

北京市银监局联合央行营业管理部发文，将打击个人经营贷和消费贷违规流入房地产市场的现象。

一手促供应、一手降杠杆控需求，力求让房地产市场供不应求的失衡现象得以平抑，从而挤出需求泡沫、稳定房价涨势。

刚性供应与弹性需求的迷局

然而，对于房地产市场而言，供应是刚性的，而需求，却是弹性的。

需求的弹性，既会因调控政策而蛰伏，也会被市场的力量唤醒，决定性因素在于时机和产品。

这一轮紧缩调控迄今已近一载，被暂时压抑的购房需求出现了松动的契机。一度冰封的楼市从内城开始解冻，二环的中国玺、昆仑域、北京金茂府，以及刚刚取证的中骏天宸、观承别墅，这些曾让开发商全球甄选设计师和供应商打造而成的住宅产品，其定价的高与低自有公论，购房者则用珍贵的房票和8成的首付给出了自己的答案。

未来，需求的弹性会继续拉大还是有所回缩，与地产调控和货币政策直接相关，但更重要的是开发商所推出的住宅产品在地段、产品、定价这三者间的关系。

当隐形的价格门槛被打破，开发商必得拿出与价格匹配的产品、与生活方式对应的服务，才能在调控时代打动购房者。

而与弹性的需求对照，是束缚着新房市场供应的土地。去年全年北京仅出让了42万㎡可售商品住宅，勒紧了市场供应的同时，也夯实了房价的根基。

今年尽管住宅供地力度明显加大，截止目前住宅用地的出让量已经达到45宗之多，但用地面积被共有产权住房、自持住宅等瓜分之后，留给商品住宅的规划建面还余下近200万平方米，相比截止目前今年商品住宅263.83万平方米的成交面积，仍有一定差距。

实现平抑房价的目的，首先要补上去年的供地缺口，再满足今年的市场需求，同时，还得稳定未来的预期，因此，住宅用地的供应量不仅要确保规模，还得持续发力。

从陈市长的讲话中可以确定，今年北京会按计划足额完成供地。明年后年大后年呢？人口的刚性红线不容突破，那么，承载着人口的土地与房产如何去规划与供给，考验着政府的管理智慧，这一切，也许只能交给不可预知的未来。

尽管这场调控必将旷日持久，但云层中仍有一束微光绽放，也许，那就是破晓的曙光。

财富迁徙，城市洗牌！史诗级变局到来

Part | 1

中国房价吊诡，当然也很残酷，经常被骂的同时其实也改变了很多人的命运。

有人因此焦虑，但本质并非痛苦，而恰恰是：因为有希望和欲求，才会诞生求而不得的焦虑。对未来没有规划的人，是不会体验到这种焦虑的。

有的女人甚至不爱逛街，却有了每逢周末去看楼盘样板房的习惯。而有的人明明不缺房子住，但害怕资产的被稀释，也被裹挟进这股资产潮。

即便海外，但凡中国人涌入的城市，房价容易上涨，大家都在追逐房子、学区。这可能是中国人的特质，在哪里都没安全感，迅速构建资产平台并让下一代赢在起跑线。如果全世界的种族进行打分，未来看好中国人，因为这是一个“不努力、毋宁死”的民族，文化血液里流淌的是唯恐落后的观念，虽然有时带点血腥味与焦虑。

很多人倒不觉得买房是乐趣，而是其他人都在买，如果不买就落后。办公室的老张都有两套房了，凭什么我只有一套？

有人享受房产增值快感，甚至工作都更有底气。有了真正的实力，你才能做到“不说硬话，不做软事”。

的确，房价在过去20年持续上涨，制造了中国的财富效应，比做点小生意、上班、P2P、理财产品、炒股都靠谱。某种意义上，中国分为有房阶层和无房阶层。关于买房，大多数人的脸上都写满了追悔莫及，每个人都能说出很多“当年错过”的故事。

衣食住行，房子与民生相关。

白居易应举，初至京，前辈告知京城“居不易”。大城市的房子从来都是贵的，这与供需相关，价高者得，对于白居易，做京官固然不易，居住也不容易。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，自古以来，房子、土地又与政治抱负相关，分田分地分粮成为政治家、野心家的允诺，每过几百年就掀起涛天波浪。

甚至在民间，房子还被视为一个人能力和实力的背书。“你和丈母娘之间的距离，只差一套房。没有，你就只能喊阿姨！”，楼市广告在夸张之余，也让人感慨世风日下，人心不古，房子成为检验青年能力的体现，居然起到“筛选”作用。

难道，什么都必须与房子扯上关系吗？哪怕爱情、婚姻？

宁可豪宅里孤独，也不愿出租屋里笑，这是生活图景之一。既然恋爱的结局充满不确定，不如索性找个有钱的。何况，有钱的男人大概率还是有能力的，但没有钱的，大概率还得经历一个艰难趋上的过程——但，有些姑娘等不及了。

况且，谁知道努力的结果如何？

追求财富自由，争取在“阶层固化”之前先博得一个较高的社会层级，倒也并非是虚荣，父母们都希望自己的下一代能够从容不迫，游刃有余，拥有自由的选择——可以不以薪水高低作为权衡的去选择自己喜欢的专业和行业。

因为我们这一代，确实太忙碌，也太焦虑了。时代在这个时候打了个漩涡，变得湍急，赋予每个人“不努力，就落后”的竞争意识。

事实上，欧洲在19世纪，美国在20世纪，都曾有过同样的阶段，诗人在这个时候无限怅惘，因为每个人都在奔忙，没空读诗。英国人表现得很市侩，整天想着挣钱，全世界去做投资，追逐更高的，德国人不断兴建工厂，从银行贷款，扩大生产规模。

马克思·韦伯《新教伦理与资本主义精神》揭示：清贫、简朴、努力赚钱，每个人活得像清教徒，但积极进取。社会图景与民心民态与我们此时此刻非常相似。

这是一个社会到了这个阶段应该有的样子。

Part | 2

如今，房子是房子，但又不仅仅是房子。

这些土地上的钢筋混凝土又与金融相关，甚至可以理解为城市的“实物股票”。

你买房，就是在买入这个城市的股票，城市荣则房产荣，城市损则房产损。现代化的金融信贷又给予房子以一定的贷款，相当于增加了流动性以及杠杆。好的方面，信贷政策让人提前享受更好的居住，坏的方面，金融属性把房子更纳入了资产范畴，增加了复杂性和系统性风险。

关于金融，非常复杂，因素与变量太多，即便精妙至极的建模，一个数字的取整与微调，甚至完全改变最终的结论。另外，很多经济理论把人视为经济理性或一个个无差别的个体，抹杀了人与人之间不同的认知与意志，因此存在“测不准”。

风险往往可以预知，但无法控制。

一根火柴价值几何？取决于它烧掉的价值。

股市诡谲，最能体现这一点。即便获得诺贝尔奖的经济学家和最聪明的数学家、最的计算机专家组合成资本投资市场的梦之队阵容，面对市场也是胜负半数，甚至有时一败涂地，光环尽失。

“长期资本管理”（Long Term Capital Management）”，这家美国基金在上世纪九十年代具有明星般的轰动效应，两位诺贝尔经济奖获得者默顿和舒尔茨主导，另有不少金融界的著名交易员和学术界权威泰斗加盟，还有各种痴迷数据的计算天才。然而就是这家由一群聪明人所在的基金，初期取得成绩，但在1998年它成立后的第四年陷入崩溃边缘。

这家基金有一整套缜密的计算方式，用于债券和股票套利，“套利”的意思，众所皆知本身就含有低风险的前提，但最后套利不成，反倒把自己套进去了。

相比较股市，其实房市的逻辑要简单得多，因为城市化本身即是一种多数人的“用脚投票”，趋势性非常明确。把握人性的趋好，就是把握未来。

Part | 3

房产的投资属性，对美国而言，无非十多个大城市有资产价值意义。

对于中国房市，情况稍许复杂，主要是政策频繁、城市化与行政割裂/户籍的矛盾。在中国，“用脚投票”体现的是人口流动和资金流动的方向，但行政分裂了统一市场与效率，户籍又阻碍了流动。

再回到房地产本身，房价与城市化有关，与人口集聚有关，与城市的产业与资金量有关，也与政策有关。但复杂的是，中国的每个因素都有着“中国国情”。比如人口，固然能理解北京、上海这种超级城市，也能理解深圳、广州人口超过一千万，毕竟城市有吸引力，提供了大量职业需求，但保定、哈尔滨、南阳这样的城市人口也都超过一千万。而南京这种华东区域中心城市，经济体量前列的二线强城市，人口在排名不过二十七八左右。

因为，过去的计划经济使然。很多原本不适合大量人口和工业产业发展的城市，仅仅因为计划性布局，就产生了畸高的人口与城市化率，现在是还债期。

以前，大量资源特别是工业体系投放在北方甚至内陆省份，甚至在内陆一个小城市建了一座大型工业品工厂，从其他省份招了大量年轻男子，但为了让他们安顿下来，又在附近建了一座纺织厂，导入了妇女人口，这样做生活和家庭匹配。当时，这些城市反而在人口和城镇化率方面占优，但随着改革开放和市场经济的发展，这些城市逐渐沦落，而东部城市崛起。

这也是资源重置的必然，一兴一衰是城市，但个体的家庭命运被席卷。

城市兴衰，曾经扭曲，如今都是回归正常。房价只是其中一个触碰大众心弦的投影，令人痛苦，但与此同时又给人希望。因为，对于多数一二线城市居民而言，不知不觉，家庭的资产是房产，而不是股票或其他。

Part | 4

如果有城市的房价不涨，看起来幸运，但实际上是悲剧。

这意味着家庭资产的“折损”与变相稀释。如果只是寻常日子还好，但一场大病、子女留学或人生做重大的部署，就会遇到瓶颈，甚至手足无措。

信息社会的特点是：不缺选择项，但缺选择能力。

而选择的按钮更多在于资产筹码。

不是说出国留学有多好，但至少多了一个重要的路径，为什么京沪广深和其他中心城市的家庭出国很多，一方面在于相对偏素质和全面发展的价值观，另一方面，这些家庭甚至是普通的中间阶层，有相对较高的房产能支撑40万/年的留学费用。比如，大城市一套房，或许两三百万，就能应付孩子读完本科。

在美国，好的大学学费猛于虎。

这些高昂的费用对于中国小城市普通家庭而言，无异于天价。事实上，对于大城市普通收入而言，也是天价。但因为大城市的高房价，才提供了普通中产海外留学的可能。

平时诅咒房价，关键时刻还得靠房价。

目前子女长大的中国中产，可能是世界上最幸福的了，但以后，这样的红利时代不再有。如果资产不跑赢未来的通胀，以后的城市家庭是不可能承担像现在这样还能相对轻松的承受留学费用。

这也是许许多多中国移民的感慨。只不过在这过程中，很多人是提前看空了中国经济与中国房价，不希望自己是最后一批接盘者，于是“聪明”地抛空房产从而移民，其实也不乏后悔者，错过了中国经济的黄金期。

中国的人口是一个危机，如今过了拐点，没有油门，速度还在往前，但加速度已经消失殆尽。人口必然停滞，每年不到2000万的新生儿数量，根本无力修复人口金字塔。

人口总量坍塌的同时，悄悄进行着一场人口和资产的史诗级迁徙。

举个例子，一个年轻人与另一个年轻人恋爱，双方从大学毕业，顺其自然在城市工作，面临高房价，只能一起用心竭力凑够首付并做贷款（透支未来的收入），在这背后，很可能是双方的老人家庭与年轻人自己的小家庭，三个家庭去供养一套房——这也是中国的独特之处，普通的指标如“房价收入比”在中国参考意义不大，真实的“收入”往往是三个家庭的收入。

明智的家庭其实理应如此，三家之合力，置业在中心城市，资产才避免零落。

因此，三个家庭毕其功于一役的在中心城市买房，这意味着不少经济学家之前对中国房价所做的泡沫论的判断是失真的。更为重要的是，老人所在的城市正在被年轻人所待的中心城市吸血，资金、财富与年轻人口，这反映了中国城市化进入了一个新的阶段：整体上，总量无增加，但人口特别是年轻人口在做转移，还包括未来到大城市养老的巨量老人。

若干年后，不看好大多数城市的房产，但坚定看好中心城市核心地段的价值及纳入一体化交通和产业融合的城市。这可以理解为一种必然性，人口下降和持续净流出，当地的商业会因为人口的逐渐稀少而失去规模效应，工厂因为订单与劳力，趋向于凋敝，失去工作岗位的中年人难免茫茫然，年轻人还能远走他乡、苦苦打拼。

多数城市，寥落不堪，没有好的工作机会，也没有年轻人。

极少数超级城市，在人口的迁徙过程中开始崛起。

变局会加速，不远的未来。

但形似矛盾的是，如今的调控频道，中心城市基本被锁仓，房产政策频频：租售同权、租售并举、公租房、人才公寓、商住落户与上学等。

这意味着什么？

是否意味着发展数十年的房地产经济迎来新的变局？

关于租房，应该是一个确定性的被鼓励的发展方向，未来的家庭资产，依然是无房与有房的分界，但租赁市场的扩大会降低社会阶层之间的摩擦，提供了中间选择，有房住、有学上，拥有基本的城市公共服务。这就接近于现在的欧美国家，年轻人不是不想买房，是实在买不起——而中国的年轻人来到城市，相对更早买房，因为集结的是三个家庭的投入。

在纷繁的政策与搅动的变化之中，记住一句话：“先租后买，以小换大”。这很可能是以后年轻的置业趋势，这种趋势体现着大城市的容纳性，也说明了买房、住大房是一个目标。

所有的租赁或安居房政策无非是在做社会的“下限”保障，至于社会“上限”，永远是遵循“供需关系”的价高所得。

怦然心动的爱情，临时拥有不如干脆娶了她。

同样，房子，租着不能代替拥有它。

租房：这是消费。

买房：这是资产。

从小城市到大城市，从边缘板块到核心板块，从劣质房到好房，这是人性使然，也是未来资产的优先级。人口的整体停滞，年轻人的史诗级迁徙，此种变局，财富与未来是跟着人走的，很多家庭很可能迎来命运转折。

美国的社会现状：年轻人普遍买不起房，老年人退休就卖房。大城市拥有最富的家庭，也拥有一贫如洗的家庭，岁月静好，相安无事。

其实，人世间最朴素的道理，莫过于大家所共同追求的最美好的东西，房子、爱情、幸福，都是最稀缺和昂贵的。如今是斯文的体面的彬彬有礼的用智慧、资产获取美好的时代，别指望“不劳而获”，远古竞于气力的流氓时代，你又不是陈胜吴广。

未来的资产之钟为谁而鸣？两种人：睡着的，与装睡的！