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现阶段海南房价走向——涨?——跌?

黎漠沙 2017-10-31 20:09:32

要说海南现阶段房价的趋势,我们就从一个现象开始说起。就是海南现在普遍使用的营销方式。今年三月份左右开始,三亚、陵水清水湾开始运用小批量推出可售房源的营销方式,就是一栋楼或几十套房小批量的推出。在推出之前是一个短时间的蓄客过程,每次小批量的房子出来以后,基本上就在一以内一抢而空。这种营销方式从三月份发展到现在各热点地区如三亚,陵水、海口、万宁兴隆等等很多楼盘都开使用这种营销方式。如开盘前没有做好“排队的工作”就根本买不到房。

商品的价格,从根本上是供求关系来决定的。那么中国房子的价格,除了供求关系以外,其它最重要的还有政府政策因素。一般情况来说,短期看国家政策,长期看供求关系。

一、房子是用来住的,不是用来炒的

房子是用来住的,不是用来炒的其主要的含义在于,扼制将房子当作一种投机商品进行投资炒作,从而获得暴利的经营行为,将此类的投资者挤出市场让房子回归到其本性,就是房子是用来住的,让房地产市场平稳健康的发展。

我们来看一组数据:

19日,国家统计局发布1至9月房地产开发投资和销售情况显示,2017年前9月房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1至8月提高0.2个百分点。其中,住宅投资55109亿元,增长10.4%,增速提高0.3个百分点。

房企施工方面,前9月,房地产开发企业房屋施工面积738065万平方米,同比增长3.1%,增速与1至8月持平。房屋新开工面积131033万平方米,增长6.8%,增速回落0.8个百分点。房屋竣工面积57694万平方米,增长1.0%,增速回落2.4个百分点。

购地方面,前9月,房企土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%,增速比1至8月提高2.1个百分点;土地成交价款8149亿元,增长46.3%,增速提高3.6个百分点。

结论:专家们认为“现在市场预期比较稳定,投资投机性的需求得到了有力遏制。前三季度房地产投资增长比较平稳,对经济的发展依然起到了积极作用,同时房地产风险也得到了有效的化解。”国家要的是房地产市场的稳增长而不是让房市衰败。

中原地产研究中心数据显示,年内房企继续积极拿地,截至2017年10月18日,53家房企拿地过百亿元,合计拿地额高达18791亿元,同比增长48%。这个数字可以看出房企对市场的信心。

二、需求

中国还处于城镇化加速发展的阶段,国家统计局统计2016年中国城镇化率达到57.35%,而发达国 家的城镇化率达到85%-95%,目前,中等发达国家和地区的城市化率是85%,西方发达国家的城市化率都在95%左右,美国是97%,中国达到这个城镇化率的时间可能还需要近20年左右,在这段时间内:

大量农村户籍的人要进城,特别是农村户籍的大学生和农村青年,他们都希望能在城市工作生活,买房落户,这样就造就了大量的购房需求;

城市扩大的拆迁和棚改造成一部分购房需求;

在城市已有房的人,需要购买改善房,或为子女购买二套房,也是一部分购房需求;

一部分子女已在城市定居的农村老人,如果房价能接受,他们也希望在子女的城市买房,和子女住的近些;

一部分房产投资的需求;

房子对于国人来说具有特殊的意义“安”“家”,有了自己的房子才会有安全感,有了自己的房子才有真正意义上的稳定的自己的家。随着人们生活水平的提高又对房子负于了新的意义即:因为环境、健康、养老、渡假等等享受类的需求。

所以购房的需求是很大的,品质的要求也会越来越高。

三、关于限购、限贷、限价、限售等

政府为什么要限购限贷?

房价过快上涨,容易形成房地产泡沫,泡沫一旦破灭,会引发很多经济和社会问题,会对国民经济和社会发展带来严重的后果。

群众需求需要政府通过限购限贷或其他手段来控制房价,让群众能买得起房。政府也希望群众能买得起房。

限购限贷是为了降低房价?还是遏制房价过快增长?答案当然是遏制房价过快增长,以达到房地产市场平稳健康发展的目标。

大家都知道这一轮的房市调控和14年有所不同,14年是一刀切,很快的造成房市的下滑,造成大量的库存(特别是三四线城市)。从而政府又出台各种政策救市,释放了大量的需求就又有了新一轮的房地产热潮。此次调控是在房子是住的,不是用来炒的总体精神下,各地区采取因地制宜的方针,也就是根据当地的实际情况出台有效的政策,达成既去库存又限制房价过快增长的目的,有效的遏制了炒房,以保障大多数人们的购房需求,保障房地产市场平稳健康的发展。

四、海南房市现状

2016年海南还是去库存的重灾区,二月海南省政府出台两个暂停政策,全岛不限购。八月份三亚开始抬头,三亚周边房源少的地区开始跟进。十月三亚及周边开启了上升通道。一七年一季度,海南大多区域房价。

2017年4月14号,海南全省进入限购模式,并相继出台各城市限制政策!生态区和房源少的区域严控,甚至加社保。海南正式开始了西线和北部区域的去库存政策布局。二季度,海南去库存基本完成,海南存量房去化期收窄至6个月。截至目前,海南好区域好房源依然一房难求,就连西北部在以前不被看好的地区房源也紧缺起来了。

海南省“十三五规划”中对房地产产业的构想是:积极调整房地产产品结构,科学安排房地产开发时序,促进房地产业提质增效、转型发展。以本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导,构建多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。力争到2020年末,全省经营性房地产占新开工面积比重不低于33%,房地产产品结构调整取得明显成效。这段描述中清楚的表明了品质与价格同升,房源供应量将不断减少。

2017年9月份开始深化“两个暂停”其中心内容为:全面禁止围填海,停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目;停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区开发新建外销房地产项目;全面停止审批建筑面积100㎡及以下的新建商品住宅。房源量将进一步减少,门槛提高。

继续深化双暂停,可以说至少短、中期市场的供给量也是短缺的,从而房价不会出现价格下滑的情况。房源的紧缺造成了本篇开篇所介绍的现象。

五、海南房的需求

环境的恶化会进一步增加购房需求量:10月份相对来内地来说还不算太冷,雾霾,沙尘暴还不是很严重,过了10月份,天气转冷,雾霾,沙尘暴肆虐。

北方雾霾移民们不再是简单的为了温暖而来,而是真正的为了健康而战!所对于健康的追求的需求量会进一步提升,将为海南带来大量的购房需求。

旅游度假会进一步带动购房需求量:海南岛作为中国热带滨海城市,拥有辽阔广袤的天空、清澈透明的海水、平坦柔软的沙滩,树影婆娑的椰林,这些地域的优势让海南成为很多人的度假天堂。度假期间顺便看房购房也是峰。

候鸟南飞会进一步增加购房需求量:海南作为过冬避寒的理想之所,已经火爆很多年了,早就成为北方老人避寒冷,调养身体的处所,老人们到海南享受的是舒适的温度,年轻人到海南度假已成为北方候鸟的习惯,人带人,家庭带家庭,将会进一步为海南带来大量的购房需求。

人口的老年化会进一步增加买房需求量:据官方公布数据显示,截至2015年底我国老年人口迅猛增长,60岁及以上老年人口2.2亿人,占总人口16.1%,其中65岁及以上人口1.43亿人,占总人口10.5%。海南一直作为休闲度假养老、老年旅游的圣地,这几年一直散发出势不可挡的魅力。

海南本地人刚需增加的购房需求量:海南大量的棚户区改造、改善的需求、结婚峰期所增加的需求、大量的外来工作者定居等等都带来购房需求增量。

结论:今年10月到明年3月份是海南最旺的季节,短期内政府肯定会对需求侧的管理,精准发力、定向施策,稳定房地产市场,肯定不会出现去年那种大涨的局面了。今年市场就是稳中求进,国庆节前的调控政策和行政手段已经证明了这一点,在未来会持续一段时间,政府会严格按照供给侧结构性改革的总体思路。

进一步深化“两个暂停”政策,以生态环境保护为前提,发挥“生态环境、经济特区、国际旅游岛”三大优势,调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构,严控低端供应,完善配套设施,提升开发品质,促进房地产业提质增效。随着海南全域旅游目的地的打造,海南会越来越美丽,依据海南的规划,外销房源会越来越少、品质越来越好、门槛越来越高,按一般规律房价会迅速增长,但在政府对房市的管控下,限制了房价的快速增长的可能,所以,当前阶段海南的房价会稳中有升,形成“慢牛”态势。

作者 姚力

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