不论是上半年还是近期，海南的楼市一直都不太平静，调控可以称得上是的。以前的楼市调控，差不多都是从国家层面出台一些措施，然后跟着开始执行。

而今年的楼市调控，是因地制宜，根据情况实施调控，不再是一刀切，而是循序渐进，一环扣一环。

不论是海南的刚需、候鸟一族、度假还是养老人群感觉都跟自己扯上了关系。从短期表面上来看，楼市调控目前对房价的影响好像没有起到什么作用，但是从深层次来讲，影响是很深远的影响。

尤其是在房价居高不下，楼市调控不断的现阶段，大家对于海南楼市未来的走向都非常的关心，对于未来海南走势我有如下几个观点。

趋势一：购房的门槛会越来越高

买房的门槛会越来越高体现在主要体现在两个方面，一是买房资格被限制了需要社保，二是首付比例提高了。

以前的低首付，不限购，低门槛的进入方式可以说一去不复返，海南现在的新政，购买普通自住房没有贷款记录首付款比例对外目前说是30%。

但随着风控越收越紧，能够真正给首付30%的项目是少之又少，一般都40%起，大多数好的项目都是直接要求全款，分期，对于很多刚需的购房者来说是一个不小的压力。

你要想在海南比较热门的区域海口，三亚，琼海等买房，还不是有钱就能买，还要你交2年的社保，对于一个80%的项目都是卖给岛外城市来说，你可以想象要买是多么的难，出台这政策可以看得出库存量又是何等的紧张。

根据今年这样的市场库存容量、现在又是旺季这样的大环境背景以及中央政府高层不断的施压，想在今年至明年3月份，看到市场有松动可以说死了这条心吧，市场进一步持续收紧，更严厉的调控政策是不可避免。

趋势二：短期投资客基本无空可钻

在国庆节前，ZF考虑到旅游旺季到来肯定会在一定程度上吸引购房者进入，海南ZF直接启动新一轮楼市的调控，禁止涨价，禁止大开盘，禁止没有预售证项目带看，限售时间拉长，这些政策的叠加出台也是防患于未然。

市场管控也越来越严格，不像在以前买了房子，差不多可以用随时交易，没下房产证之前，可以更名；下了房产证之后，可以直接过户。现在不一样了，要求取得房产证2年以后才能进行交易，热门市县海口、三亚、万宁、陵水直接是5年。

为什么说短期投资客基本无空可钻，我们以2年为例，你买的是期房，从签合同到交房，期间至少半年到1年半。交房之后，有的小区并不能立马拿到不动产权证，可能还要再拖一段时间。因此从签合同到房子可以交易，中间至少需要4～6年的时间。

这4～6年的时间，对于刚需购房者来说可能没有什么，但是对于投资客、炒房者来说，则影响深远。

投资客和炒房者追求的是短线交易，尤其是炒房者，房产持有的时间一般不会超过2年。

因为大多数炒房者的资金大多都是通过贷款、融资等方式筹集的，利息很高。对于他们来说，房产持有的时间越长，资金压力就越大。

而且4年的时间，房价一旦没有明显上涨，或者下跌，那么炒房者势必赚不到钱，对于这样的高风险可以说是没有短期投资客敢进入的。

因此，2～5年限售可以说将短期炒房者基本清除出房地产市场。

趋势三：买房的资金成本会越来越高

买房的资金成本越来越高体现在两个方面，一是买房资金来源少了，二是购房贷款利率高了。

以前，由于没有限制，首付贷、房产抵押贷款、消费贷、经营性贷款等均可以流入楼市，导致房地产市场上的资金过多，也在一定程度上助涨了房价。

资金多，房价涨，投资、投机性需求就会不断滋生，房地产市场也就进入了恶性循环，而最终受影响的，还是普通购房者。

到现在，央 行 已经发文，命令禁止首付贷，并且防止消费贷、经营性贷款等资金流入楼市。没有了这些违规资金，炒房者、投资客也就没有了资金来源，也就从源头上限制了房产投资行为。

随着楼市信贷不断收紧，房贷利率继续走高，调率也是本轮楼市调控中的主力军，以前可以见到的房贷款9折、95折可以说去无踪影。

征信要求不仅比之前更加严格，现在“不管客户的资质如何，首套房基准利率已经全部取消，10月份起海南各家银行开始执行上浮利率，基准利率基本上浮5%-10%。

根据贷款人资质不同，项目不同、贷款额度等原因，而最终获批的贷款基准利率也基本上调10%-15%，购房贷款利率的提高，购房成本增加，最终会影响很多购房者。

除了贷款利率的提高，现在单子积压的太多，部分银行今年额度已经用完，后期批贷，放贷时间的延长也超出了很多购房者的预期。

在未来如果市场火热的势头还没得到控制，房贷利率仍有继续上调的大趋势。

趋势四：楼市调控不放松，未来半年海南楼市会持续平稳

前几年的房地产市场，一直是房价涨了就调控，一旦不调控房价就涨的态势，给人一种观念，房价越调越涨。

但是从今年这是局势来看，有望发生一些改变，ZF再次强调了一点，房子是拿来住的，不是拿来抄的。在目前这种紧要关头，未来楼市的调控不会放松，直至会建立长效机制。

今年10月到明年3月份是海南最旺的季节，短期内政府肯定会对需求侧的管理，精准发力、定向施策，稳定房地产市场，肯定不会出现去年那种大涨的局面了。

今年市场就是求稳中行进，国庆前提的调控政策和行政手段已经证明了这一点，在未来会持续一段时间，政府会严格要按照供给侧结构性改革的总体思路。

进一步深化“两个暂停”政策，以生态环境保护为前提，发挥“生态环境、经济特区、国际旅游岛”三大优势，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，严控低端供应，完善配套设施，提升开发品质，促进房地产业提质增效、转型的，这种稳定的局面，在未来会持续一段时间。

趋势五：海南核心城市优势会越来越明显

价格的涨幅度基本是可以衡量一个区域的发展水平，以及未来该区域的价值。在海南最现实的价格规律是：两极和沿海两个圈，两个圈的区域都是越靠两极贵，越靠近沿海越贵！

在未来也肯定是一样，购房者一定要明白一点，资本是趋利的，人也是一样只会向越发达的城市圈流入。

在未来，海南两极的沿海城市会越发展越好，配套和资源会越来越其倾斜，形成城市群效益，其它区域会享受到城市化发展、蔓延溢出的效益。

配套一定是依赖人流去支撑的，这个是一个基本的客户规律，大家不用被很多开发商说的大规划忽悠到，没有人流，所说的配套规划都是纸上谈兵，你可以想象一下一个商场开业长期没有多少人去买东西，一直亏本运营，最终的结局会是怎么样。

海南 十三五 规划也论证了这一点，到了2020年，“海澄文” （海口、澄迈、文昌）和“大三亚” （三亚、陵水、乐东）经济总量分别占海南全省的50%和25%。

省长明确指出“海澄文”一体化综合经济圈和“大三亚”旅游经济圈是海南重点打造的经济圈，是海南GDP的重要占额。

大家可以再想象一下两个大商圈贡献全省GDP75%，剩余25%分到其余的其它市县，那还有啥......

可以坚信，在未来海南核心城市的优势肯定会越来越明显

作者简介：符玉敏（微信号：hfq6018,电话：13178986018），海南资深房地产分析师，海南人，对海南本土风情文化、人文地理、气候生态、房产信息有深刻了解。善于为购房者进行海南楼盘打探，投资分析，规划分析，为购房者快速锁定房源目标