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贪婪?海南房价疯涨让我想起了93年的崩盘

小岛品楼 2017-11-22 11:17:02

中国房地产史的一次大崩盘

1988年,继深圳、珠海、厦门和汕头四个特区后,海南从广东省脱离独立建省,成为了中国第五个享受特殊政策的特区,人才、资本蜂拥而至,房地产是最热的领域。

在这个游戏里,政府、银行、开发商组成了一个铁三角,政府拼命批地,银行拼命贷款,开放商拼命击鼓传花催高房价,整个市场完全由投机和资金驱动。

海南房价一日千里,1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。

鼎盛时期,这个只有600多万人口的小岛上,云集了两万多家房地产公司,平均每300人就对应一家房地产公司。

“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,海南吸引着来自各地的淘金者。

在《激荡三十年》里记载过这样一段当事人的回忆:

(当时正在海南创业,开房地产公司的)冯仑回忆说,一些从北京南下的人,靠政府背景拿到一块地,仅凭一纸批文就可以获利上千万元,看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告,连地基还没有开始打,价格已经驴打滚一样地翻了几倍,海南重现当年倒车时的疯狂景象。

这种近乎狂热的房地产市场引发了中央的担忧。

到1993年6月,国务院出台16条整顿措施,银根一缩,海南房地产热浪应声而落,2万多家房地产公司里,至少有95%破产倒闭。

一夜寒冬。海南房地产市场应声而落,海南经济进入断崖式下跌。

说得更加准确一点,海南以仅占0.6%的人口,贡献了10%的积压商品房。

之后多年一直有人戏称:去海南旅游,必看三大代表性景观——“天涯、海角、烂尾楼”。

这些楼房,花了十几年,到2007-2008年左右才处理完毕,也是那个时候,海口的房价才勉强恢复到了1992年的高度。

现在的海南,又在去库存刺激,房地产开发商,炒房客和中介的鼓吹中飙升,这一波的房价上涨将近一倍,海南楼市又要重现当年崩盘吗?

冯仑曾说,海南必须等到内地人都吃饱喝足,有了一套住房、买了车,然后开始打算休闲的时候,海南的房地产才会真正有机会。

从下图中可以看出,海口小学生人数增长比较明显,虽然有11%的增幅,但相比其他省市,小学生人口增长幅度有限。

从小学生增幅来看,养老买房、度假式买房的应该是绝大多数,真正把家迁移到海南的,仍然比较少。或者说,由于海南发展机遇太少,真正安心定居海南的中年人、孩子比较少,退休的老年人比较多。

十九大提出房子是拿来住的,也就意味着调控会越来越严,而就在昨天11月21日,住房和城乡建设部会同国土资源部、央行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,部署近期房地产工作,进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性、稳定性,切实防范化解房地产风险,促进房地产市场平稳健康发展。在此,小岛提醒各位投资有风险,买房需谨慎!

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