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热点二线城市房价上涨乏力 开始掉头向下

海南买房找诚房网 2018-09-14 08:46:21

从一宗成都土拍开始说起。

近日,成都国土局拍卖出让主城区3宗土地,土拍结果如下:

1号宗地占地70.81亩,溢价率0%。

2号宗地占地47.2亩,溢价率0%。

3号宗地占地30.72亩,溢价率0%。

放眼,今年前8个月,房地产市场土地流拍已超800宗。所以,在土地流拍此起彼伏的今天,这结果有什么好惊奇的吗?

确实,相比800宗土地流拍,0溢价成交的土拍结果确实不够刺激!

但是我们简单回顾一段不久前的历史,就能看到这次土拍的象征意义重大,宣告了一个新时代的到来。

三月份我们在成都调研时遭遇2018年成都主城区场集中土拍。

当时的成都房地产市场如一头一脸懵逼的困兽般等待着接下来的指引,所以当天是一场被业内瞩目的土拍。

当天的土拍结果是:五块地有两块地因竞拍开发商不足,流拍了。

为什么会有这样的土拍结果,当时的主流的观点是:条件苛刻。

比如流拍的3地块要求:自持不少于50%,配建约13万㎡商业面积,其中不少于8.5万㎡电子商务载体,并引入一家20亿元的电子商务总部企业,建设并引进规模不小于3.5万㎡五星级酒店一家。

但当时我们结论是不要太小看了开发商了。限价和苛拍条件均不是这次流拍的关键。

关键是今年拍出地王要命,土地流拍更要命!这背后是两种力量的试探和博弈。

那么,6个月后,博弈终于有了结果。

我们看昨天的三块地的竞拍条件:

1#不小于出让宗地计容总建筑面积5%的租赁住房,并按规划配比要求配建相应的地下停车位。

2#不小于出让宗地计容总建筑面积5%的租赁住房 ,并按规划配比要求建筑相应的地下停车位。

3#公建配套:①、用地面积不小于200平方米的居民健身设施1处;②、建筑面积不小于300平方米的开闭所(含配电房)1处。

原本要求配件X万㎡商业面积,X万㎡电子商务总部企业,不小于X万㎡五星级酒店,如今变成租赁住房、地下停车位和配电房。

因此我们也看到开发商给予了正面的回馈:没有出现因参与开发商不足而导致土地流拍了。

但如果我们认为这就是博弈的结果,那我们的认知也太肤浅了。

因为开发商从来都没有资格参与博弈。真正的博弈结果是,成都7、8月份市场现状及民众小白们对未来的市场预期。

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请看以下数据:

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成都二手房成交数据

2018.7 一二圈层成交均价16472元/㎡,比价跌了1544元/㎡。

这个结果和我们之前对成都2018年楼市走势预测中是一致的:三季度二手房会下跌分化,部分新房会提价,一二手价差会缩小,新房二手都不好卖,牛市末,横盘。

这个结果不是凭空想来的,也不是靠市场自由发展而来的。这个过程中有两次政策调控起到了关键的作用。

个是3·26成都成品房规范细则。我们在之前的文章中分析过这份细则, 它有很大的弹性空间。

另一个是5·15成都加码调控政策,直接逆转了新房热抢现象。

而开发商在这个过程中不过是试水温的手罢了。

所以,接下来我们会看到新房在价稳的前提下,开始举行打折、送礼装修等促销活动,二手市场渐平,楼市上涨预期被扭转。

虽然我们以成都为例,但牛市末,冷掉横盘的城市并不是只有成都。

请看重庆

从重庆一线的调研数据看,经过628新政和814系列调控政策,7、8、9月份的二手房市场的门店客流下滑非常明显,相对于4-5月份的旺季下滑比例有50%以上;7-8月份成交量下滑下滑40%以上;日均带客量普遍下滑50%以上。蓄客不理想,很多开发商都选择了延期开盘。

我们之前对重庆的看法是,重庆从6月份就已经很明显的显现出趋冷的态势,这是因为传统淡季的影响,但7、8月份重庆面临双重政策的压力。

两种因素叠加,导致楼市直接冷掉,所以就不仅仅是淡季那么简单。

我们在一线的直观感受是市场很明显的变冷了,观望情绪很浓。

请看西安

2018年7月,西安新建住宅批售面积达76.72万平米,环比下降31.5%,同比下降16.5%;成交量为88.88万平米,环比下降43.1%;成交套数7,777套,环比下降43.6%;成交均价为11,187元/平米,环比下降1.9% 。

西安二手房价整体均价为12,779元/平方米,环比上涨了6.6%。

虽然二手房环比上涨,但6月份相比,二手房价格环比涨幅回落。

我们没有拿到8月份准确的数据,但在一线的调研直观感受是8月份延续7月份的楼市走向,供应紧缩、成交量下降、房价小幅下跌。

因此,我们认为西安二手房市场会继续微热一段时间。但也不会有大行情。

再看看沈阳

8月沈阳二手房均价为8379元/㎡ 同比上涨10.79%;

新房成交均价均价10313元/平, 同比上涨10%。

但就在最近,沈阳进行了8月限购之后的土拍,结果是四宗地块有一宗流拍,其余两宗未达到限价,拍卖基本几轮就成交结束,没有出现上半年抢拍的局面,土地拍卖趋于冷静。

除此之外还有合肥、郑州、长沙、昆明等等,基本都是牛市末,二手微跌,新房趋冷,横盘。

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我举这么多例子究竟想要说什么呢?

其实很简单,在三四线房价上涨动力逐渐消解之后,二线热点城市无论是早启动早的合肥、郑州、厦门、武汉、南京、杭州、成都等城市,还是慢半拍的昆明、重庆、沈阳等,在2018年下半年最终都要走到牛市末,横盘的阶段了。即使个别城市还有上涨预期,但绝不会持续太长时间了,也绝不会有大行情了。

因为西安不能再上头条了,成都不能在上头条了,杭州不能在上头条了,武汉不能再上头条了,长沙不能再上头条了,沈阳不能在上头条了等等,二线热点城市谁也不敢上头条了。

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