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董藩:海南房价现在还不算高,未来还会持续上涨

安老师评楼市 2017-07-17 14:13:12

7月14号,在2017年房地产营销转型高峰论坛期间,董藩老师谈到,海南的楼市不存在泡沫,海南房价现在还不算高,未来还会持续上涨。

海南房地产市场饱受争议,您如何看待海南房地产是否有泡沫的言论?

董藩:海南房地产没有泡沫,房地产作为一种资产,它的价格决定于珍稀程度,比如我们在海南买一套房子,未来几年内,每年出租会带来多少收益,每年升值会有多少,从投资品的角度来讲,我们对它进行推算,形成今天的价格。

这个不能简单用大多数市民的收入来比较,也不能简单说,价格回落了一些,就是有泡沫了。海南发展旅游业和房地产业,具有独有的特殊性,而且消费者也对海南房地产市场有信心,才会出现价格上涨的情况,不存在泡沫的问题。

本轮限购政策调整周期还有多长?楼市涨跌是看长期还是看周期?

董潘:从长远角度分析,海南很有前途,整个未来中国,大量的人口将往南方发达区域、无污染区域迁移、整合,海南具备得天独厚的环境优势,虽然不像一线城市,但是也会获得一部分人口流入。

短期的影响因素:土地供应、财政政策、货币政策、限购政策。我个人反对这个政策,应该放开。

北京风至飞扬总经理罗迪:从需求和供应来看,举个例子,北京新开了两个盘,第一批的房秒光,我找各种关系给朋友买房,6万8的均价,但还是买不到。北京买不起的都去燕郊买,燕郊、香河等城市蓄客量在1-2千人。

从供应量来看,深圳未来5年住宅土地供应是3万平米,过去10年里,深圳一年的去化量是15-18万㎡,数据及其混乱。短期看政策,需求就像洪水猛兽,根本挡不了。

我们之前进行了6000人的问卷调查,有92%的人选择有条件再买一套房。由于雾霾因素,有65%的人,在北京之外,对海南的需求量。

对于这个问题,安老师个人也觉得不用去怀疑海南的房价整体趋势肯定是向上。

不管现在出台什么政策进行调控,政策是不会让一个行业破产,但可以让一个企业破产,这是我们判断楼市调控的一个前提,房地产毕竟还是GDP的大牛,是中国经济的支柱之一,打压这个支柱,调控就是自己搬石头砸自己的脚……所以,政策面是不会让一个行业面临系统性的深度风险的。

信贷为何会紧缩?

董藩:就是不让你贷,政府是有指标的。大家能贷款的尽量贷,一个不负贷的人生是富不起来的,一定要积极买房,但买房的时候一定要看好房子。男人不买房等于耍流氓!

在海南买房不要过分追求回报,雾霾严重,让父母在海南安度晚年,当房子和住联系在一起的时候,不要过分追求回报。要自己进行判断,买房是否是自己用,如果是自住,回报率可以低一些。海南没有泡沫,要积极的买房。

每一轮调控后,都会出现报复性上涨吗?

锦诚董事长王路:从08年开始,就没有长期指标,陷入调控-放松-调控-放松的怪圈。每一次调控后面有2个问题是没有解决的:

1、供应端没解决,在需求端就很难解决,政策一放松,需求就反弹

2、资产荒,城市化在持续推进的时候,老白皙口袋有钱了,但是只有房地产可以作为资产配置。

投资房地产是无期限吗?

锦诚董事长王路:没有无期限的投资,当国家、经济不发生根本性转变的情况下,还是一个可以看到一个向上的阶段。

绿城集团海南桃李春风总经理张道龙先生:一个是供给关系。土地资源有限,从土地的拍卖市场看,土地的争夺是非常激烈的。老百姓随着经济能力改善,健康意识越来来越高,在雾霾肆虐的情况下,海南是非常好的区域,吸引力非常大。政府打压的时间越长,财务成本越高,成本上涨,后续扩大生产,售价自然提高。

您曾经说过,一线城市房价上涨是规律,谁都挡不住。那么您如何看待海口的房价走势?海口有成为一线城市的潜力吗?

董藩:海口没有成为一线城市的潜力,你想多了。海口划到二线城市,也是中等偏下。三亚的房地产市场地位因为独特的资源也要高于海口。未来二线城市的发展,决定因素还在于人口聚集能力。

广东、浙江等地的二线城市吸纳人口转移的能力要比海口强,但海口对外来人口也有一定吸引力,只要人口增加,海口的房地产市场就会进一步发展。当然这也要看当地是否能实施相对宽容的政策,能够实现人口导入。

锦诚董事长王璐:分两个市场。一是海口,以本地需求为主导,70%的本地刚需。中长期没有较大的市场风险,坚决看多,海南是唯一全国性市场。

第一是供需关系的平衡,中国人对海南的“真爱”,海南最具价值“蔚蓝资产”,海南的供应量是有限的,本地人消费能力有一定瓶颈,海口目前房价并不高,海口未来房价区间为15000元—25000元/平;非海口的市场天花板有很大空间可为。

海南楼市下半年走势判断?

董潘:下半年更困难,市场会浮躁。房企不发生大的改变下,海南都会受到眼前的因素影响。如果中国发展道路发展不变,海南前景好,大家都可以买。放眼全国,只有海南把房子卖到全国各地,其他地方都做不到,真正具备全国房地产市场的只有海南。

海南房地产市场刚刚经历一波暴涨的过程,您能不能给刚需消费者一些建议,现在还是在海南买房的时机吗?

董藩:此前的暴涨,是因为连续几年打压,很多人想买房,但是买不成,随后受经济形势影响,又要刺激,去库存,所以出现一轮上涨。

海南这一轮暴涨,不代表有问题。如果从长周期来看,按照年度来看,我们的房价从来没有下跌,这告诉我们什么?买房子不要去争论什么时间买才好,现在买是不是贵了,重要的是进去就是好的。

有些人看着房价越来越高,就斗气,你涨价我还不买了,最好不要,不要跟市场去对抗,不要去跟规律斗气。所有对抗的结果都是失败,聪明的做法就是顺势而为。所以从长周期来看,买房从来都是合算的,但还是要看具体区域。只要一个地方经济发展平稳,人口也在聚集,一般来说早买都比晚买强。

从短周期来看,确实存在好的切入点的问题,比如受政策调控影响,有的房地产开发商资金有压力,就会采取一些打折、优惠、送装修、送物业费。从目前情况来看,再过一段时间,对刚需用户来说应该是个节点。刚需买房时机快来了

如何看待海南房地产市场未来的发展?

董藩:海南是最充分的全国市场,长远来看,海南有前途。海南没有破坏的环境,独特的环境资源,唯一的热带岛屿,唯一的气候条件,沙滩、海洋、冬季温暖……

我曾经研究过,有8种疾病,冬季在海南可以得到缓解,冠心病、哮喘病、关节炎、支气管炎等,在北方冬季,哮喘病人一口气上不来就拜拜了,但冬季在海南,这个地方暖和,就不容易犯病。

海南冬季温暖,未来会持续吸引不少的离退休人员来冬季养老。唯一的位置,热带风景,椰树风情,对北方人群原本就有很强的吸引力。海南不需要风口,只要稳定的政策环境,相对宽松的环境,房地产市场就会持续的稳定发展。

北京风至飞扬总经理罗迪:借任志强的话,刚需闭着眼任何时候都可以买。海南分很多层面,三亚房价已经接近天花板,海口还有潜力。三亚不是常住的地方,是一个旅游的地方,海南只有海口的具备常住条件。未来海口的天花板比三亚高。

锦诚董事长王路:目前外地人来海南买房就是为了空气、阳光、沙滩、气温,这些独有的资源恰恰是海南最吸引人的地方,也是最珍贵的,随着时间的推移这些资源会越来越奇缺,配套也越来越完善,海南的价值会越来越明显。锦绣海南,蔚蓝未来,海南未来前景无限。

绿城集团海南桃李春风总经理张道龙先生:海南资源有限,岛外需求无限。海南是一个保命刚需,资源稀缺,价值凸显。

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